賣鋪招商高于運營 浙江桐鄉千畝市場空置

　　上海的盧老太把30多萬元的養老錢全部投資到桐鄉商鋪后，血本無歸。如今，盧老太所購買的桐鄉香港城項目已經人去鋪空，開發商不知去向。在浙江省桐鄉市，遍地開花的專業市場正面臨紛紛倒閉的危機。

　　擁有“南有義烏，北有桐鄉”之稱的桐鄉市位于浙江省北部杭嘉湖平原，東距上海131公里，北離蘇州74公里，西鄰杭州65公里，居于滬、杭、蘇金三角之中。2006年9月，桐鄉市宣布在振東新區南部規劃千畝市場聚集區，占地總面積約600畝，計劃總投資約17億元。桐鄉中國鞋業皮革城、桐鄉世貿中心、桐鄉國際蠶絲城、桐鄉紅星美凱龍等多家專業市場如雨后春筍般崛起，一時間，桐鄉商鋪吸引了眾多上海、江蘇、浙江投資者的目光。

　　記者近日赴桐鄉調查后發現，這些名噪一時的專業市場因經營不善而異常冷清，大多數靠賣商鋪圈錢生存，不少項目在慘烈的同質化競爭中倒下。而當初這些專業市場承諾的高回報率也套牢了不少投資者，數千名業主收不到租金，轉賣也無人愿意接盤。據了解，投訴無門的業主正使得桐鄉商鋪的維權人數越來越多。

　　“桐鄉那里的專業市場都是獨立的商城，缺乏周圍住宅居民的依托，導致人氣不足。”零晨房產策劃咨詢經理張佳浩表示，專業市場往往是尋找一種產業做流轉批發，但不是每個地方都能有一個具有特色的產業或者有成本優勢的產業，導致后期項目多變成搖搖欲墜的“空中樓閣”。

　　千畝市場遇冷

　　桐鄉市規劃的千畝專業市場集聚區里，商鋪大面積空置與開發商曾引以為榮的美好夢想形成強烈反差。

　　在桐鄉客運站東側的桐鄉中國鞋業皮革城，記者看到，大部分商鋪已經關門，市場里空空蕩蕩。但從陳舊但色彩依舊鮮艷的商鋪宣傳廣告中，隱約還能透露出曾經的“繁華”。一位在附近拉客的司機告訴記者：“最開始這里生意還不錯，是振東新區人氣最旺的市場之一，后來周邊建起更多的市場，定位都是皮革、鞋業，這個市場就被完全擠倒了。”誰會料到，這座空城曾是轟動全國的“雙城大戰”的主角，2006年9月，桐鄉鞋業皮革城一開業，就卷入與海寧皮革城的紛爭中。桐鄉鞋業皮革城距離滬杭高速屠甸出口僅5公里，而海寧皮革城距離同一出口則有25公里，這無疑對海寧皮革城形成了一定的“截流”作用。兩家皮革城由最初的相互出臺針對性的招商條款到叫停對方廣告，再發展到路牌之爭，以致到后來由工商部門直接進駐市場時刻監督的程度。

　　與桐鄉中國鞋業皮革城僅隔一條馬路的是桐鄉世貿中心，同樣主營鞋類、箱包以及皮革皮草制品，而且規模更大，對外號稱打造“世界皮革直營航母”、“中國最大的皮革集散地”。記者在商場里看到，店鋪生意十分冷清，營業員三五成群地聊天、打牌，每層只能看見兩三個顧客。

　　桐鄉世貿中心一位經營皮草生意的老板表示，旺季時生意也不是特別好，現在是淡季生意就更差。市場上的經營戶如果不是自供自銷，而是通過進貨轉手再賣的，很難收回各項成本。市場依靠的是旅游加購物的方式，消費者都是靠旅游大巴接過來，市場與旅行社等機構簽協議將烏鎮等地的游客帶到這里購物，如果沒有游客，基本上沒有生意。

　　在桐鄉市客運中心周邊的市場，除了桐鄉世貿中心能定期靠旅游大巴拉來客源外，桐鄉國際蠶絲城、桐鄉紅星美凱龍等項目大多在經營上較為消極，市場里商戶入住率較低，運營景象同樣相當冷清。

　　但是，倒閉和經營慘淡的現實，并未使開發商們冷靜下來，新的市場仍在陸續開工。桐鄉世貿中心一期的銷售展示中心對面，二期的羊毛衫市場及五星級酒店正在熱火朝天地進行當中，一位姓莊的售樓人員向記者介紹，二期將投資30億元，整個體量將達到41萬平方米，羊毛衫市場商鋪售價2萬~3萬元/平方米，酒店式公寓售價4388元/平方米。“相比一期開盤時商鋪每平方米幾千元，二期的價格已經漲了三倍多。”此外，目前桐鄉千畝專業市場核心區還在建設珠寶城、新能源城等多個專業市場，開工面積均在10萬平方米左右。

　　賣鋪高于運營

　　“到處都是大水坑”，是桐鄉本地人對千畝專業市場的評價，不僅是新市場的工地在挖坑，開發商也在給投資者設下包租陷阱。

　　記者了解到，桐鄉市近五年來新建的專業市場幾乎無一例外采取售后返租的模式。桐鄉世貿中心承諾給購買商鋪的投資者前三年8%租金回報，第四年到第六年10%租金回報，前三年的租金收益，通過返租的形式，從商鋪總價中扣除。國家法律早已規定開發單位不能承諾租金回報。

　　在桐鄉世貿中心的售樓處，來自上海、江蘇、浙江等地的看房者不在少數，“皮革航母、毛衫海洋、五星級旅游購物市場”，售樓員們仍不遺余力地描繪表面上誘人的發展前景。上述經營皮草生意的老板對此十分擔憂：“一期還未運營成熟就開始賣二期，市場經營的不是市場，而是房地產開發帶來的高收益。”在桐鄉，這些不斷涌現的市場在開工后不久就開始賣商鋪，通過以10%甚至20%的高投資回報將商鋪賣給投資者，用鋪天蓋地的廣告、煽動人心的演講，把商鋪價格炒高，開發商獲利后轉賣給其他公司，然后自己“撤離”。桐鄉香港城、桐鄉中國鞋業皮革城等市場就是在這種怪圈中走向死亡之路。

　　作為桐鄉唯一的商業步行街，桐鄉香港城在建設之初得到桐鄉市政府鼎力支持，計劃建設集購物、旅游、餐飲、娛樂為一體的商業綜合體，開盤后銷售一路火爆。但三年后，香港城由于招商不當、經營狀況差而成為一座“死城”，涉及商戶和業主一千多家。“政府也出面協調過，但始終難以聯系上開發商。”桐鄉市住房和城鄉規劃建設局相關負責人對記者表示。

　　“專業市場相比獨立商鋪，獨立性和穩定性較差，如果市場經營不好，手中的商鋪可能不但賺不到錢，還會成為‘死鋪’，轉手也會比較困難。”星彥地產總經理張猛指出，專業市場“考”的是后期團隊的運營能力以及相關操盤團隊的管控經驗，一個大型的專業市場必須有3年以上的市場培育期。此外，行業、交通、開發商實力、資源優勢等綜合因素是專業市場后期運營能否成功的關鍵。

　　“招商和經營兩方面的不定向，是桐鄉專業市場經營無以為繼的深刻教訓。”一位當地業內人士分析稱，在桐鄉現有的市場中，生活資料市場較多，而生產資料和生產要素市場偏少。從交易方式上看，桐鄉各專業市場基本上仍采用集市貿易的機制和管理辦法，市場信息化和管理水平不高，有形市場與無形市場結合較少。此外，部分市場規劃設計不合理，設施不完善，市場經營者素質不高，市場交易水平和組織化程度低，規模結構層次不分明等現象也不同程度存在。

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