濟南商業地產暗藏風險 多項目經營慘淡商鋪大量空置

　　記者近日采訪了解到，隨著恒隆、萬達、綠地等眾多商業項目在濟南立足，新一批的商業開發項目正蓬勃興起，而投資一套既能保值又能賺取租金的商鋪，也成為近期媒體廣告宣傳中常見的“標語”.

　　不過，與洶涌而來的投資熱相比，商業地產背后暗藏的風險卻令人擔憂。
　　記者近日采訪發現，濟南多家已經運營的商業項目如今經營慘淡，由于長期沒有商戶入住，不少購買商鋪的業主身陷零收益困境，這隨即影響到部分新建項目的銷售，一個惡性循環的苗頭正在濟南的商業地產領域隱現。
　　造成這一情況的原因是什么？商業地產又該如何擺脫困境？對此，記者進行了一番調查。

　　投資者被套

　　“以前說是一鋪養三代，現在是”坑“三代都不止。”說起自己的投資經歷，李逸興不由向記者大倒苦水。作為其周邊親朋中第一個投資商鋪的先行者，李逸興的選擇不僅沒有帶給他想象中的收益，反而成了慘痛的教訓。
　　2010年，李逸興一次性拿出近百萬元在濟南萬豪國際購買了兩套商鋪，“銷售人員說得天花亂墜，說是商業集中地，周圍消費群體多，不愁租不出去，10年左右就能回本。當時手頭資金富余，我就買了兩套，一套自己用，一套打算租出去。”
　　誰知，李逸興心目中這個緊靠山師東路繁華地帶的“旺鋪”,帶給他的卻是無盡煩惱。
　　李逸興向記者表示，由于沒有消防證等手續，在交房后經營業戶無法辦理營業執照，導致這個名為“萬豪星光天地步行街”的項目一直難以獲得商販的青睞，近兩年來，不僅手中商鋪租不出去，自己的店也經營不下去了。“整個項目沒有亮點、特色，吸引不來消費者，賣不出東西不說，還要往里搭成本。”

　　21日，記者來到李逸興所說的萬豪國際發現，其整個步行街商業區共4層，約有數百家商鋪，但除了一樓有十幾家商戶像擺地攤一樣將商鋪里的服裝拿到走廊內兜售外，其余商鋪均大門緊鎖，屋內沒有絲毫擺設。與周邊熱鬧的商區相比，這里空蕩、冷清的氛圍令人頗感突兀。

　　“一天有時候賣不出一雙襪子。”一名商鋪經營者對記者說，由于經營慘淡，多數租戶已經撤離，現在商業街內多為業主在經營。“我現在是兩套商鋪都空置著，100萬元跟打水漂差不多。”李逸興說。
　　像李逸興這樣陷入困局的先行者并不在少數，投資泉樂坊項目的張欣就是其中之一。與李逸興相比，張欣的300多萬元被套的時間更長。

　　“2010年開始我就發現，這個緊靠泉城路黃金地段的商業項目，開業后很難吸引客流。”張欣向記者表示，如今其房產已經閑置了半年，而開出的租金更是降至低水平，“以這個價位，我30年后才能收回本錢。”

　　記者21日來到泉樂坊發現，商業街三層建筑中，除了一樓臨街的商鋪還在營業外，其余商鋪多貼著出租的告示，多數商戶生意冷清，只有銷售人員“獨守空房”.
　　“現在靠街的商鋪租金還可以，一平方米每天租金10元，但是里面的就不行了，像我這間的租金算下來一年總共3萬元。”一家店鋪的老板對記者表示，與房東動輒四五百萬元的購房款相比，每年租房帶來的收益不到1%,“這樣投資太不合適。”
　　而即便享受了如此廉價的租金，這名老板也表示自己并不賺錢：“來的都是游客，喝咖啡的多，買東西的很少。現在這家店基本上當倉庫使。”

　　項目銷售遇冷

　　實際上，在記者的采訪中，像萬豪國際和泉樂坊這樣慘淡經營的商業地產項目還有不少，如槐蔭廣場的地下人防商城，多數商鋪已關門歇業，幾乎全都在門上貼有“轉讓”、“清倉”等字樣；位于濟南長途汽車站對面的“濟南炫街”,也因為客流量少，陷入經營困局；歷山路的蘋果城項目曾一度遭遇停業；與萬豪國際同一開發商下的誠基·泉城新時代商業步行街，更是出現過九成商鋪關門的情況。

　　面對商業地產暴露出的種種問題，市民前期高漲的投資心態開始日趨冷靜。“我就告誡我的朋友，投資商鋪一定要謹慎、謹慎，再謹慎，如無必要，最好別投。”李逸興說。
　　在此背景下，濟南幾家商業地產項目的前期銷售工作也不好開展。21日，記者來到了位于縣西巷北側的明湖一號院銷售中心，該項目與泉樂坊同屬濟南匯泉新世界置業有限公司開發。

　　項目偌大的銷售廳內僅有一名看房者，而銷售人員只有兩名。匯泉新世界的營銷總監張偉向記者表示，項目從今年初開始銷售，目前單價在6萬-7萬元/平方米，且與泉樂坊的經營模式一樣，均是售出后由房東自己決定租戶，“至今已經有了一些銷售意向。”
　　不過，記者從濟南住宅與房地產信息網上查閱的數據卻顯示，其在2013年獲得預售許可證的67套房產至今僅銷售出去1套。
　　同樣，記者又查到，位于和平路與山師東路交口的誠基中心，雖然2010年就已經拿到了其B1-B8、18、19號樓商業房產的預售證，但是至今，其7872套商業用房中，也僅銷售出去了2344套，剩余可售數量高達5528套。

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