專業批發市場模式待考：3-5年內或將出現大量爛尾樓

“專業批發市場策劃”系列專題
   編者按：  目前，中國專業批發市場風起云涌，而專業批發市場成功繁榮發展又何其艱難！為了幫助支持全國專業批發市場投資舉辦者、運營管理者解難釋惑，中國市場投資網、商成專業市場研究所聯合義烏專業批發市場運營策劃咨詢機構——商興成市場投資管理（義烏）有限公司http://m.fencestainingdallas.com/，陸續推出“專業批發市場策劃”、“專業市場批發市場資訊”系列專題，對專業批發市場等商業地產策劃咨詢、招商銷售和運營開發為核心業務的項目定位， 顧問咨詢 ，招商銷售 ，運營管理，建筑策劃 ，規劃編制 ，全程代理， 投融資金，可研報告，市場研究， 高層論壇 ，人員培訓等內容，期望通過商成專業市場研究所及商興成市場投資管理（義烏）有限公司的努力，形成專業批發市場策劃系統內容。
   商興成公司http://m.fencestainingdallas.com/是專業致力于專業批發市場等商業地產策劃咨詢、招商銷售和運營開發為核心業務的綜合性投資管理機構。
    希望我們的努力，能有助于全國專業批發市場投資舉辦者以及專業批發市場等商業地產策劃咨詢、招商銷售和運營開發策劃機構。

核心提示：業內人士認為，未來3到5年內，這類項目可能將會出現大量爛尾，區域產業體量可能無法承載這些龐大的項目，地區產業規模的發展速度亦有可能無法跟上企業擴張速度，其伴生風險值得警惕。
　　以物流中心結合商貿批發，打造“專業批發市場模式”的開發商，正在全國攻城略地。不僅這一模式的行業翹楚贏商網華南城控股有限公司（下稱“華南城”）已大舉在深圳、河源、南寧、南昌、西安、哈爾濱、鄭州、合肥等地啟動規模化開發，同樣依托專業批發市場模式成功上市的五洲國際控股有限公司（下稱“五洲國際”）、毅德國際控股有限公司（下稱“毅德控股”）等企業也紛紛開始在三四線城市全面展開戰略布局。
　　這類企業開發的項目，體量和規模往往相當龐大，但由于選址一般不在中心區域，業態又頗受地方政府歡迎，因而拿地成本不高。項目所采取的分割鋪面銷售的方式，對中小投資者也具有較大吸引力。高去化率和高周轉率使得這類上市公司的財務報表顯得相當靚麗。然而，本報記者走訪新近開業的部分項目，卻發現市場出現人氣低迷、交易冷清的情況，甚至存在大面積的空置。
　　業內人士認為，未來3到5年內，這類項目可能將會出現大量爛尾，區域產業體量可能無法承載這些龐大的項目，地區產業規模的發展速度亦有可能無法跟上企業擴張速度，其伴生風險值得警惕。

　　商貿城大潮

　　由華南城投資50億元興建的東北物流城（下稱“東北城”）在2007年正式落戶鐵嶺，這個占地5.5平方公里，建筑面積1000萬平方米的物流城不僅是遼寧省“十一五”期間的重點項目，而且還定位于“東北亞最大的商貿物流基地”。該項目甚至還于2010年底實現了在美國紐交所的上市，可謂贏得了資本市場的青睞。
　　然而，據中國房地產報此前實地調查發現，雖然東北城一期的五金家電、建筑材料、服裝皮革、機動車交易、農機農具、中心商城六大專業市場中，九成的鋪面都早已完成銷售，但自2009年正式開業直至今日，開門營業的商鋪仍不足兩成。

　　近日，由于東北城向商鋪購買者承諾的“售后包租”3年托管期陸續到期，商鋪將交由業主自行處置，而市場氛圍仍不見起色，東北城的部分業主還與管理方發生了糾紛。東北城物流公司副總經理李玲玲對中國房地產報記者坦承：“目前整個物流園區沒有盈利，現在還是市場的培育階段。”而東北城商鋪業主的耐心已經快要耗盡，業主劉兵對中國房地產報記者表示：“如果開發商不能拿出更多舉措，盤活這個項目，帶來人氣，那么東北城實際上就成了一個圈錢的項目。也許地產商仍然是成功的，可是卻害苦了很多人，也毀了一座鐵嶺城，傷了鐵嶺人的心”。

　　為安撫商鋪業主的情緒，9月30日，東北城召開了商戶座談會，由鐵嶺市副市長孫耀民親自列席，與東北城管理方及業主共同商討后續問題。

　　無獨有偶，記者在走訪西安華南城項目時，又發現了類似的“銷售火，開業難”的現象。

　　西安華南城項目在2009年底正式開工，總建筑面積1750萬平方米，以“世界物流基地，全球商貿平臺，中國最大綜合商品交易集散地”為定位，配備了商貿主題交易區、綜合物流配套區、中央商務區以及生活服務配套區的項目規劃。整個項目計劃分三期完成，僅目前已經開業的項目一期，開發面積就超過400萬平方米。

　　在一期的五金機電交易中心、2號交易廣場、品牌館等產品先后落成后，西安華南城很快就啟動了開盤。據當地媒體報道，2011年10月，五金機電交易中心的選鋪業務正式開啟，僅僅3個月后鋪位就宣告銷售殆盡。

　　西安華南城的銷售人員向中國房地產報記者介紹，目前主推的2號交易廣場的銷售率已超過了80%，并已有奧特萊斯、海寧皮革城等大型商戶簽約入駐。但記者在走訪過程中卻發現，只有3層和4層的海寧皮革城正在開鋪營業，其他店面則大門緊閉，整個商貿市場鮮有客流。

　　實際上，以專業批發市場模式為核心業態的上市公司不止華南城一家，五洲國際、毅德控股、卓爾發展等資本市場新寵同樣是依托這樣的模式在全國攻城略地，并且這類商貿城不論規模還是速度，都在急劇膨脹。

　　華南城在深圳、河源、南寧、南昌、西安、哈爾濱、鄭州、合肥等地都有正在開發的項目，除西安華南城體量龐大以外，鄭州華南城和哈爾濱華南城的總建筑面積都均在1200萬平方米左右。高力國際分析人士指出，這樣的體量足以比擬一個鎮或一座小城。

　　五洲國際先后在無錫、鹽城、大理、樂陵、煙臺等地布局了17個大型專業批發市場，而毅德控股也在菏澤、興寧、濟寧、玉林、寧鄉、贛州、綿陽、煙臺、梧州以及蘭州等地紛紛吹響了打造大型的商貿物流中心的號角。而毅徳控股副總裁兼首席財務官吳波更表示，公司每年都會保持3個新項目的增速。

　　雖然與華南城相比，這些項目的體量不算大，多在數百萬平方米左右，但對于其布局的三四線城市的市場而言，影響依然相當顯著。

　　外熱內冷引擔憂

　　專業批發市場模式的急速復制，引發了業內人士的普遍擔憂。甚至已經有專家直接對本報記者預測，3至5年后，這一領域可能出現大量的“爛尾”項目，部分項目因為體量過大，超出區域經濟的承載能力，甚至可能對地方的產業發展帶來負面影響。

　　博川房地產顧問有限公司執行董事高翔分析認為，地方政府天然存在好大喜功的傾向，容易夸大區域的交易等級，在引入開發商時給予過于樂觀的判斷。由于中小投資者和市場之間存在信息不對稱，“一鋪養三代”的觀念也根深蒂固，所以即使開發的商貿市場體量超出了區域的承載力，仍然能夠實現快速的銷售。

　　業內人士同時也認為，開發商通過自身品牌給消費者帶來了市場增值的預期，但簡單的模式復制往往卻難以實現培育良好商業氛圍的愿景。武漢動力聯行董事長梁春就指出：“這些大型專業批發市場定位不夠準確，往往只是將其首個成功的產品以同樣的模式在全國進行復制，并沒有實現本地化，忽視了不同區域市場存在相應的差異化特征。”

　　經濟學博士周建成認為，商業項目必須經過3到5年的養商期，開發商必須是項目的最大兜底者，否則商鋪賣掉后，個人投資者只看重自身的蠅頭小利，而不會對項目負責，商業氛圍難以形成。然而，以華南城為代表的這些企業選取了不持有物業，以幾乎全部分割銷售的方式來實現資金的快速回籠。這就導致商城的使用權與經營權相脫離，也因此為開發商帶來了相當大的整合困難，使其難以保證項目的經營。“這是這些專業批發市場背后經營模式的死穴，也預示著它是一種即將被市場淘汰的商業模式。”不過，也有人指出，這類專業批發市場有成為行業未來的新生力量的潛力，因為它們既不屬于純粹的電商，也不屬于純粹的商業地產，但是卻兼具了電商的平臺與物流體系，以及商業地產的交易功能等優勢。

　　梁春就分析認為，專業批發市場走規模化擴張的道路是必須的，只有形成集散效應，才能拉低成本問題，“專業批發市場的平臺必須要足夠大，但是‘大’并不代表能夠成功，必須更加專注、細分，打造針對性的產業和商品門類，鏈接區域產業鏈的上下游。”在梁春看來，這類專業批發市場要獲得長足的發展，必須從3個方面發力。

　　第一，打造完善的軟硬件體系。其中包括健全的結算體系、物流體系與倉儲體系等功能。這些功能是解決商品流通過程中的交易結算、物流信息流、資金流等問題的關鍵，是專業批發市場發展水平真正的風向標。

　　第二，厘清與傳統市場的關系。專業批發市場是傳統市場的延伸，還是與之并存的關系，抑或是全新的市場載體？定位決定了專業批發市場未來的發展方向。

　　第三，要具備互聯網思維。在大數據時代，專業批發市場內部的信息化系統，以及線上線下一體化發展程度必須成為其優勢。專業批發市場必須一頭與傳統市場相結合，另一頭和互聯網緊密聯系。

點擊次數:1949