專業運營力 商業地產決勝關鍵

專業運營力 商業地產決勝關鍵
   由于需要強大的資金鏈和專業的運營體系，商業地產在業內被稱為“勇敢者的游戲”。隨著鄭州177個專業市場的外遷工作持續進行，進駐鄭州的商業航母已經掀起了新一輪財富風暴。

城市外延孕育強大機遇

4月21日下午，鄭州會展中心軒轅廳內，華南城“大城啟、大戶聚、生意興——五大業態主力商會整體入駐簽約儀式暨租賃政策發布會”準時舉行。現場座無虛席，6000余商戶不僅佐證華南城商貿物流航母的“前景”，也是對中原商業地產強大機遇的印證。

近年來，隨著經濟的飛速發展、城市規劃發展的不斷推進，城市人口的急劇增加，以交通優勢成就商貿之城的鄭州，目前的交通設施已經無法滿足日益發展的商業需求，交通擁堵成為“家常便飯”，這種情況在市區內的批發市場周圍更為常見。

因此，隨著城市建設的框架逐步增大，專業市場的外遷就成為城市發展的必經之路。鄭州市政府于2012年出臺了推進中心城區市場外遷的實施意見，擬在2015年前完成177家中心城區商品交易批發市場的外遷工作，打造新的商品交易市場集聚區。

新的規劃，新的市場，意味著新的機會。當下的鄭州正在由傳統商貿業向現代服務業轉型，在這個過程中落后的產業要通過轉型而獲得提升，與城市規劃和發展不相符的產業會通過外遷而退出中心城區，這給資本創造了增值的機遇。

通過外遷，讓農產品、汽車及汽車后市場、建材家具、鋼材、電子產品、紡織服裝、小商品等業態更為集中，引入更為領先的規劃和經營理念，從而強化區域競爭優勢，打造全國性的行業龍頭市場，也形成較為合理的商品專業市場集聚發展格局。

隨著有序的出城建新，意味著未來數千億財富的流向將會發生大挪移，將為鄭州帶來巨大的財富機遇，無論是對于商家、投資客，抑或是整個城市而言，將起到非凡的影響力。
完整產業鏈打造商貿航母

而外遷出城運動同樣也給資本創造了增值的機遇。而今，如華南城、金馬凱旋家居CBD這樣的市場承接地已經掀起了新一輪投資狂潮，受到資本的青睞。

正如文章開始提到的華南城活動上，高漲的人氣充分證明了擁有專業運營力的商貿航母的魅力。

華南城所到之處皆讓當地商戶蜂擁而至，華南城已經成為商貿物流的金字招牌。進駐商戶多、優質商戶多、行業商會多，這三多也是華南城招商工作的亮點所在。

華南城在全國已有八大項目，年開工量達到1500萬平方米，鄭州華南城目前這兩年將完成600萬平方米的建設量，在整個集團戰略布局中亦有著重要地位。事實上，盡管華南城已經在全國八城布局，但鄭州華南城已被集團作為“標兵”、“樣板”，是各地華南城爭相學習和取經的對象。

同樣作為中心市場外遷的承接地，鄭州金馬凱旋家居CBD作為業內巨頭，以其“產、學、研、展、銷、服務”一體化的完整產業鏈模式，承接沿海家居產業轉移，開啟家居總店經營新模式，一入鄭就掀起投資熱潮。

作為政府指定的建材/家具/燈飾專業市場承接地，鄭州金馬凱旋家居CBD一直堅持共贏發展的模式，同時也不斷對業態定位、運營模式、建筑規劃進行創新和革新，行業未來投資前景將不可限量。

據了解，該項目融匯主題商業、時尚購物、生態辦公、休閑娛樂、星級酒店等多元功能于一體，在運營模式上還將物業所有權、經營權、管理權“三權分離”，且品牌資源遍及全球。

隨著中心區專業市場外遷及行業轉型所產生的新需求，鄭州不斷誕生新型專業市場，如同樣位于新鄭龍湖，以建材家居、機械機電、現代材料、物流倉儲等四大業態為核心的華商匯項目也得到諸多資本的關注；中原宜居商貿城區域規劃的龍頭項目，包含大型主題商業綜合體、高尚住宅、五星級酒店、風情商業街、5A寫字樓、SOHO公寓、主題泛會所等業態的錦藝國際輕紡城也成為區域地標。

專業運營力才是決勝關鍵

專業市場的外遷不僅能加速產業集聚，改善城市環境，緩解交通壓力，而且一個新的專業市場集群，又可以輻射周圍50～100公里區域的經濟發展，帶動城市產業財富鏈升級，甚至刺激產業地產走可持續發展的道路，向行業產業鏈條的上下游延伸、深耕，推進傳統開發企業業務模式的轉型。

值得注意的是，眼下不少開發商僅僅為了“避險”才擠進商業地產市場，由于對商業地產認識不清、把握不足，以開發住宅的套路去做商業地產，往往不注重前期的市場調研、分析定位及概念規劃，不考慮消費者、經營者和投資者真正喜歡的產品。一旦開發完，才發現所建的商業物業，經營者不愿意租或不好用，消費者也不愿意去消費，投資者由于收不到合適的租金也很受傷。這才恍然大悟原來所建商業物業沒有靈魂，沒有盈利模式，只有一副空架子。

實際上，除了地段和區位的影響力之外，一個商業地產項目最需要擁有的就是一支極強的運營管理隊伍，并有著專業的管理模式，還要有一定比例的自持物業，只有有實力的開發商才會選擇大面積自持物業，有助于持續不斷的實現商業運營的目標。

比如，五洲國際就以打造百年企業為目標，始終堅持以“責任地產、健康商業”為理念，在開發和運營上，提出著名的“二三五”理論，即：項目的開發建設只占20%，招商開業只占30%，鑒定該項目成功與否在于經營，占到50%。為此，五洲國際設立商業運營中心，負責五洲國際所有已經開發項目的運營管理把控，投入巨資，拉動市場消費，真正實現商業物業長久興旺，實現多方共贏。

我們也不難發現，無論是專業市場，抑或是滿足居民日常消費的購物類商場，成功者均有專業而持續的運營力，也只有如此，在城鎮化快速發展的當下，鄭州這座商貿城，才能形成多點并存、專業市場與商業地產共繁榮的新態勢。（鄭州晚報記者 王亞平）

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