住宅與商業地產 一半海水一半火焰

住宅與商業地產 一半海水一半火焰
“專業批發市場策劃”系列專題   
   編者按：  目前，中國專業批發市場風起云涌，而專業批發市場成功繁榮發展又何其艱難！為了幫助支持全國專業批發市場投資舉辦者、運營管理者解難釋惑，中國市場投資網、商成專業市場研究所聯合義烏專業批發市場運營策劃咨詢機構——商興成市場投資管理（義烏）有限公司http://m.fencestainingdallas.com/，陸續推出“專業批發市場策劃”、“專業市場批發市場資訊”系列專題，對專業批發市場等商業地產策劃咨詢、招商銷售和運營開發為核心業務的項目定位， 顧問咨詢 ，招商銷售 ，運營管理，建筑策劃 ，規劃編制 ，全程代理， 投融資金，可研報告，市場研究， 高層論壇 ，人員培訓等內容，期望通過商成專業市場研究所及商興成市場投資管理（義烏）有限公司的努力，形成專業批發市場策劃系統內容。
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    希望我們的努力，能有助于全國專業批發市場投資舉辦者以及專業批發市場等商業地產策劃咨詢、招商銷售和運營開發策劃機構。

   樓市新的一輪調控，全國很多城市樓市行情出現波動，住宅市場出現了濃烈的觀望情緒，就在住宅市場前景未卜的同時，商業地產卻漸漸淡入人們的視線，眾多現象表明商業地產市場仍具備投資潛力，且未來上漲空間較大。而這種形勢，是否會給住宅和商業地產造成一半海水一半火焰的差距?

住宅地產與商業地產的區別

商業地產與住宅地產基本上存在以下幾種區別。

從選址規劃角度看，多數商業地產項目業態和功能都比住宅要復雜，對人流、物流、交通、消防、停車等諸多方面均有要求，而且功能要求滿足之后，還要考慮如何滿足未來商家和市場的需求。

在籌備建設上，無論是住宅開發還是商業地產開發均要在投標拿地前進行初步的市場調研，但是商業地產更加嚴謹，定位也更為復雜和系統化，商業地產的定位來自廣泛而細致的調研，包括城市商業發展規劃及政策、區域商業結構、未來供應量、消費力的需求、租售目標客戶細分，商鋪升值潛力等方面的分析。

從利益關系上來說，與住宅開發相比，住宅僅僅通過開發商和投資者兩方就可以構成單一價值鏈，而商業地產的價值鏈上除了開發商，還包括消費者、經營者和投資者，因此，商業地產開發要權衡四方的利益關系。

從投資角度來看，住宅一般是買來自用，或者是作為保值投資，風險性非常小，而商業地產一旦沒做旺其價值就極低，風險性極大。

樓市調控，住宅和商業地產是否都會收到影響？

從年初以來，全國多地樓市出現波動，受到相關因素影響很大，受到限貸、限購、保障性住房政策、不動產統一登記”、“房產稅立法”、“增加剛需供應，反腐氛圍濃郁等多種因素的影響，國內一線樓市連續出現成交低迷，房價漲幅收窄或小幅回落的現象，相對火爆的2013年，市場明顯出現橫盤或下行趨勢，二、三線城市分化明顯，區域供應量和存量較多、人口基數較少、價格在過去漲幅過快的二、三線城市房價明顯下行，房價上漲的城市日漸減少，這是住宅地產所凸現出來的市場表現。

但是相對于住宅地產，商業地產所受到影響并不是很大。第一，商業地產不同于普通住宅，百姓不會對寫字樓和商鋪產生剛性需求，而且商業項目對投資資金門檻和專業知識要求較高，較長的投資周期也決定了商業地產市場流通換手率比住宅要低。第二，商業地產是為生產服務業提供辦公和營業場所之地，是第三產業的載體。也就是說，商業地產的發展主要取決于經濟大環境，尤其是第三產業的發展將直接影響市場對商業地產的需求。

這也就是說，在總體平穩經濟大環境下，住宅市場的變化，并不影響商業地產的發展。

商業地產或將迎來新的黃金期

雖然有的專家預言，商業地產的日子同樣也不好過，很多百貨為主的商業地產在在電商的日益崛起之下，迎來了很大的沖擊，但是那只是針對以往的傳統百貨而言。

而與傳統百貨業形成鮮明對比的恰恰是順應時代和社會發展的是購物中心。面對目前經濟發展趨勢，商業地產不是多了，而是少了，特別是對于集娛樂、休閑、購物于一體的購物中心來說，可謂是黃金遍地，一家地產公司的高管告訴筆者。

為什么說是黃金遍地？這位地產公司的高管說：“以北京公主墳附近正在建設的某個商圈為例，三公里范圍內有近30萬常駐人口，五公里有近80萬常駐人口，十公里有300萬常駐人口，但是配套的商業設施很少，面對城市白領的集高檔餐飲、高端購物、高端休閑等功能于一體的大型城市綜合體幾乎空白，在二線城市這樣的空檔更多，所以說商業地產的發展潛力值得開發，此外，隨著中國的城市化進程的發展和人均收入的增加，在中國三線、四線城市，這樣的高端需求都會不斷的增加。
不僅如此，中國的城鎮化發展也將為商業地產帶來巨大的利潤空間，《促進城鎮化健康發展規劃(2011- 2020年)》稱“城鎮化將在未來十年拉動40萬億投資”。盡管沒有具體的數據，但是這里面有很大一塊將與商業地產相關。所以，未來幾年，隨著老百姓對娛樂、休閑、購物等服務業的需求會越來越高，而商業地產正是這些產業的載體，也或將迎來真正的黃金期。(科技新發現 康斯坦丁/文)

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