娃哈哈夢碎商業地產 首家娃歐商場或解約撤場

娃哈哈夢碎商業地產 首家娃歐商場或解約撤場
“專業批發市場策劃”系列專題   
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    笸籮大水花，掃帚大尾巴，撈個小糠蝦。還記得宗慶后曾經的豪言壯語嗎？“商業地產太簡單了，比管飲料工廠可容易多了！”不知道如今的他再聽聽當年親口說出的這番話，心里會作何感想。

​其實宗慶后當初進軍商業地產的初衷也容易理解，本土外資零售商變著法的壓榨讓他忍無可忍，而另一位中國首富王健林的萬達則正在全國飛速擴張，看起來是那么簡單，唾手可及。​​

如今唯一的實體項目娃歐商場一敗涂地，宗氏父女對商業地產的分歧日甚，人才團隊無法跟上，管理“一言堂”，戰略頻繁變動朝令夕改，曾經緊密合作的經銷商離心，娃哈哈商業地產前景一片黯淡。這是門外漢的學費，跟他面臨相似風險的還有一連串威名赫赫的人物單：蘇寧的張近東、雨潤的祝義才、紅星美凱龍的車建新、海爾的張瑞敏......​

娃哈哈在杭州錢江新城的首個商業地產項目——杭州娃歐商場虧損嚴重難以支撐，娃哈哈方面已拖欠商場租金達半年，并有意解除合同離場。　　​

宗慶后跨界商業零售的首次試驗或將宣告失敗。6月5日，中國房地產報記者獨家獲悉，娃哈哈在杭州錢江新城的首個商業地產項目——杭州娃歐商場虧損嚴重難以支撐，娃哈哈方面已拖欠商場租金達半年，并有意解除合同離場。​​

“上個月娃哈哈已單方面提出解除租賃合同，如果正式解約，娃哈哈需擔負約1800萬元的違約金。”浙江浙歐置業有限公司(下稱“浙歐置業”)相關負責人向記者表示，杭州娃歐商場的物業正是浙歐置業旗下的尊寶大廈。

​​2012年6月，娃哈哈集團高調宣布進軍商業地產，隨即于當年11月，在杭州錢江新城尊寶大廈開設全國首個娃歐商場，娃哈哈將這一天定義為“企業發展史上很重要的一天”。​​

當初為引進娃哈哈集團入駐，浙歐置業也給出了低于市場價70%的租金，合同上的租期長達16年。然而記者調查發現，開業一年半以來，杭州娃歐商場經營慘淡、持續虧損，逐漸淪為娃哈哈集團的棄子。​

事實上，早在今年全國兩會期間，宗慶后就曾公開表示不看好杭州的商業地產。“杭州以前商業地產不發達，但是現在在建的有很多，我們也不敢做了。”宗慶后表示。​​

記者注意到，今年4月起，杭州娃歐商場開始進行重大調整，商場主體部分已經改成“娃哈哈未來城教育中心”，主營兒童教育咨詢、教育服務等，娃哈哈也以此宣布正式進軍教育產業。而這看似不起眼的改變背后，是娃哈哈頗為混亂的多元化路徑中的又一步亂棋。​​

“杭州項目存在太多先天不足，失敗是意料之中的。”RET睿意德商鋪部董事杜斌指出，娃歐商場的定位與娃哈哈集團的主營業務關聯度不大，且娃哈哈缺乏從事零售、地產的經驗和人才儲備，原本就不被業內看好。如無重大改善，未來娃哈哈跨界商業之路必將越走越險。​​

虧損嚴重將被拋棄

​​杭州錢江新城富春路與市民街交叉處，尊寶大廈兩座高層寫字樓巍然矗立，杭州娃歐商場安靜地開在大廈底部的一角。從煊赫一時的娃哈哈商業“高富帥”，到冷冷清清落魄收局的“窮屌絲”，時間跨度僅僅一年半。

​​2012年上半年，娃哈哈聯合了浙江、湖南兩省的部分經銷商，通過集資參股的方式成立了娃哈哈商業股份有限公司(下稱“娃哈哈商業公司”)，第一期投資17億元，主要投向娃歐商場，目標是“5年內做到商業公司上市”。​​

當年11月29日，娃哈哈集團為加快首個項目落地速度，迅速在錢江新城租下3.5萬平方米的物業，開出第一家娃歐商場。彼時宗慶后表示，未來娃哈哈將采取租物業的辦法再開設3~5家商城，并計劃在5年內籌建100座商場或綜合體，而每年平均20座的速度可與萬達廣場相媲美。​​

言猶在耳，宗慶后的美好藍圖卻在第一步就蒙上了灰色。記者在現場看到，杭州錢江新城的娃歐商場如今一片冷清，店員倚靠在店鋪門口百無聊賴，整層樓上多數收銀臺都已關閉。一位工作人員告訴記者，商場因為經營慘淡、虧損嚴重，目前正進行內部調整。​​

“2012年年底簽約時，約定娃哈哈一次性繳納7000萬元的保證金，如今娃哈哈覺得保證金過高，提出從最初繳納的保證金里扣除拖欠的房租，遭到我們拒絕后，在今年5月底向我們發來解約函。”上述浙歐置業負責人稱，獨立負責商場運作的娃哈哈商業公司從去年12月起開始拖欠租金，金額達上千萬元，“因經營慘淡要求解約，在我們看來實在有點不講信用”。​​

“就像一個嬰兒剛落地就夭折了，房東是賠了夫人又折兵。”杭州雙贏機構總經理章慧芳表示，娃歐商場的租金只有2元/平方米/天，遠低于現在錢江新城的商鋪租金水平，且租期長達16年。在這樣的優惠條件下，杭州娃歐商場仍未安然度過前三年的養鋪期，可見其生命力原本就脆弱。

​​事實上，娃哈哈集團對于杭州首個項目的態度一直十分微妙。去年4月，當杭州娃歐商場首次傳出經營不善的消息時，一位娃哈哈商業公司副總曾向中國房地產報記者坦言：“杭州項目運營確實出現困難，形象定位、產品線等都有問題，娃哈哈沒有商場運營的經驗，進入這個領域交點學費是很正常的事情。”​​

更有娃哈哈集團內部人士透露，娃哈哈商業公司正經歷人事動蕩，整個公司除了總經理之外，副總等領導層人員均被免職，原來的團隊成員也面臨著解散。記者了解到，至今娃哈哈商業公司仍處于不斷更換管理團隊的狀態中。​​

轉型教育暗藏玄機

娃歐商場玩不轉，改行做兒童教育城，這在杭州商業地產界早已不是秘密。今年4月27日，在娃哈哈集團獨家支持的某作文比賽頒獎典禮上，宗慶后宣布位于尊寶大廈的娃歐商場部分調整為“娃哈哈未來城”，這也意味著，全國第一家娃歐商場正式開始改頭換面的轉型。

​​今年3月，娃哈哈商業股份有限公司與上海三捷投資集團有限公司(下稱“上海三捷”)共同出資成立杭州娃哈哈三捷投資有限公司(下稱“娃哈哈三捷公司”)，負責運營娃哈哈未來城。工商資料顯示，娃哈哈三捷公司中，娃哈哈商業股份有限公司出資額300萬元，持股比例15%;上海三捷投資集團有限公司出資額1700萬元，持股比例85%。工商核準的經營范圍包括“實業投資、教育信息咨詢”，法定代表人是杜建英。​​

記者也注意到，因項目轉型為教育產業，杭州娃歐商場內部已經發生了不小的變化：在負一層的家具裝飾區的一隅，工作人員來來往往為即將開幕的畫展做最后的布置;二樓原來的歐洲奢侈服飾店已悄然清空，正重新裝修，并特別辟出一塊區域作為“娃哈哈未來城”項目的咨詢區和體驗區。據悉，此項目在今年4~5月份已經完成了今年秋季學期的招生計劃。

​​就這樣，原本校辦工廠起家的娃哈哈，在第一家商場里做起了教育培訓的生意。而值得注意的是，在娃哈哈三捷公司成立后，其股東頻頻活躍在資本市場上，一度引發娃哈哈借道上市圈錢的質疑。​​

近日，隨著IPO開閘和招股書的陸續預披露，娃哈哈元老、原哇哈哈集團黨委書記杜建英投資控股的上海三捷，通過參股PE的方式，出現在IPO企業臺州新世紀光電的間接股東名單內。而借殼申科股份(002633.SZ)的海潤影視，間接股東名單內也出現了上海三捷的身影。​​

“娃哈哈商業公司最初是經銷商集資建立的，投的錢要見回報，商場的路子走不通，借道教育進軍資本市場或許是不錯的選擇。”一位杭州本土開發商高層向記者表示，杜建英作為宗慶后身邊最親近的人之一，其控股的上海三捷與娃哈哈商業公司有著千絲萬縷的聯系，此次參股準上市公司，或能為娃哈哈后續的商業項目輸血。​​

　　截至目前，娃哈哈已將商業地產的觸角延伸至浙江富陽、余杭，河南南陽，湖南株洲、長沙等城市。但除了杭州娃歐商場外，并沒有成型的項目落地，距離宗慶后“3~5年開100家綜合體”夢想還很遙遠。​​

多元發展或陷困境​​

“娃哈哈從商場到教育的跨界是從錯誤走向錯誤，現在的娃哈哈除了有錢，其他什么都沒有。”一位杭州商業地產業內人士直言，娃哈哈的跨界商業地產一直依循著“沒有戰略就是戰略，市場機會就是機會”的邏輯，碰到一個嘗試一個，杭州娃歐商場的失敗只是開始。

​​作為商業零售業的“新人”，娃哈哈的商業發展之路并不為業內所看好。浙江省商業經濟研究所所長蔣易君就指出，娃哈哈進軍零售業甚至商業地產都已經為時過晚。“每個企業都有自己的成長基因，類似華為、萬向等企業，在早年就已經積累了扎實的多元化經驗，而一直以來娃哈哈的基因只有快消品，缺乏地產經營和投資的基因，現在進軍商業地產這么復雜的領域是一項巨大的挑戰。”

​​上述杭州商業地產業內人士還指出，這次娃歐商場暴露出來的問題之一，正是宗慶后的獨攬大權。據悉，自1989年正式注冊成立到目前，娃哈哈集團依然如“一個人的公司”：從未設立副手，事無巨細均需宗慶后親自審批。​​

縱觀杭州娃歐商場的發展歷程，不難發現該項目的定位總是因宗慶后本人的思路變化而“朝令夕改”。就在去年7月底的“2013娃哈哈國際精品展銷會”上，宗慶后還曾宣布廢棄“娃歐商場”的名字，改名為“娃哈哈國際精品商場”，更將對商業地產招商模式等細節進行調整。事實證明，這一調整并不奏效，于是商場又開始轉型教育產業。​​

放棄杭州，走出浙江，娃哈哈的跨界之路還有很長一段路要走。面對外界對于娃哈哈多元化的質疑，宗慶后曾坦言，杭州娃歐商場的選址有一定問題，但娃哈哈的零售戰略不會改變，目前正在尋找有經驗的大的零售行業巨頭進行合作。​​

“娃哈哈要在未來5年內開100家商場，成功的關鍵在于人才和團隊。盡管商業地產誘惑很大，但如果企業沒有建立專業的招商、規劃和運營團隊，僅靠原有的人馬去做，失敗的幾率會很高。”杜斌表示，娃哈哈對零售業的經營方式與創新模式的理解有一定的可取之處，但種種考驗之下，未來娃哈哈想要跨界成功仍然相當困難。
 本文來源：中國房地產報 作者：曾倩文 陳珊

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