批發市場外遷：商業地產的機遇與焦慮

“專業批發市場策劃”系列專題   
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    希望我們的努力，能有助于全國專業批發市場投資舉辦者以及專業批發市場等商業地產策劃咨詢、招商銷售和運營開發策劃機構。    近期，北京市具有標志性的服裝批發市場——大紅門批發市場和動物園批發市場外遷河北白溝、永清或天津西青、武清的傳聞甚囂塵上，圍繞此事件的議論更 是沒有平息，反而越演越烈。批發市場外遷的原因很多，其中，有新型城鎮化的必然因素，也有城市逐利的潛意識在做功，反映在城市商業地產上，就是機遇與焦慮并存。
城鎮化進程使然

   今年2月，中央領導人在北京主持召開座談會，專題聽取了京津冀協同發展工作匯報并作重要講話。該領導人強調，京津冀協同發展意義重大，對這個問題的 認識要上升到國家的戰略層面。大家一定要增強推進京津冀協同發展的自覺性、主動性、創造性，增強通過全面深化改革形成新的體制機制的勇氣，繼續研究、明確 思路、制定方案、加快推進。
   此后，京、津、冀三地都以各自的方式做出了回應。
    今年“兩會”期間，天津市副市長宗國英在接受媒體采訪時曾表示，多年的“京津冀一體化”概念是該從會議桌上走向實質合作的時候了。宗國英認為，京津 冀三地協同發展可配合環渤海區域的發展，因為濱海新區具有承接首都功能疏散的空間和條件，也有新區自身港口和河北共同協商整合的優勢，既有輸入，又有輸 出。
     今年3月出臺的《河北省委、省政府關于推進新型城鎮化的意見》也明確指出，河北省將落實京津冀協同發展國家戰略，以建設京津冀城市群為載體，打造京 津保三角核心區，做大保定城市規模，以保定、廊坊為首都功能疏解的集中承載地和京津產業轉移的重要承載地，與京津形成京津冀城市群的核心區。
     今年3月下旬，北京市規劃委主任黃艷做客北京城市廣播“市民對話一把手”時表示，今年北京將對執行十年的城市總體規劃進行調整和修改，城鄉接合部被 納入規劃中。她提道，解決北京的“城市病”要放在京津冀區域內治理，要把非首都核心職能的產業發展，盡可能壓縮疏解到周邊。將周邊城市建成具有競爭力的 “城市群”，城市功能相互銜接、匹配、分擔。
    不過，比起京津兩個“巨無霸”來，河北往往被視為一個參與者的角色，似乎缺少公共話語權。從北京的角度看，本輪京津冀一體化戰略地位的提升，在于北 京的大城市病已到了不得不治的時候了。城市功能、人口和產業的向外疏解迫在眉睫，這其中的紅利可以順便惠及河北這個“小兄弟”。同時，河北雖然在政策、資 金、技術等方面難望北京之項背，但在土地、環境容量、人口等方面有著北京不具備的優勢，具有發展勞動密集型產業的條件，比如服裝加工和批發業務。
     反觀北京，這個以建設世界級城市為目標的特大城市，在寸土寸金的中心城區，居然分布著大量“體積龐大”的批發市場。從二環到三環，在京城鼎鼎大名的 批發市場不勝枚舉：動物園服裝批發市場、官園批發市場、天意小商品批發市場、六里橋綜合批發市場、木樨園窗簾批發市場、大紅門服裝批發市場、十里河建材批 發市場……
     隨著越來越多的外來人口的涌入，今天的北京，隨之而來的是交通擁堵、生存空間狹小、用水緊張、空氣污染等大城市病日益嚴重。而在城市中心區的每一個批發市場周邊，這些癥狀表現得尤為突出。在北京的交通線路圖上，基本上每一個批發市場所在地都是一個常年擁堵的節點。
    北京的“動批”匯集了近10個服裝批發市場，許多服裝商家和青年人都喜歡在這兒“淘貨”。這片市場形成于上世紀80年代中期，最早的雛形就是路邊的 服裝攤位。2000年之后，北京市調整城市規劃，在這里建起了數棟商業樓宇，大量做服裝批發生意的商家開始進駐商場。與“動批”相鄰的是北京動物園公交樞 紐站，每天都有十多條線路的公交車在這里換乘，交通擁擠不堪。
    在另一個城市中心區的批發市場北京大紅門服裝批發市場，這個問題更加突出。據報道，2010年10月底的一天，大紅門服裝批發市場所在的南中軸路雙 方向曾出現過一次嚴重擁堵，半個多小時內，所有的車輛都寸步難行。而造成擁堵的原因居然是冬裝換季，大量批發服裝的車輛進出大紅門服裝批發市場。
    隨著城鎮化的深入和升級，首都經濟面臨產業結構深度調整和升級的任務。北京市“十二五”規劃明確指出，將制定、修訂行業標準和管理辦法，加強對低端業態的規范管理，加快低端業態的調整退出。
    無論是高端態度，還是北京和河北的各自追求，服裝市場遷移都有了充分的理由。
    據測算，隨北京批發市場外遷的外來人口或達50萬到100萬人。

    批發不是首都的GDP

    不可否認，北京的服裝等批發市場的興起、發展都順應了當時的經濟發展水平和需求。不過，當北京市越來越大、人口越來越多、生活成本越來越高時，這些批發市場顯然已經不能適應現代大都市建設的要求了。
    中國人民大學區域與城市經濟研究所教授陳秀山曾表示，北京定位是發展高端產業、現代服務業。但是很多中心城區為追求GDP，包容一些低端產業發展， 造成了極大的資源浪費。在陳秀山眼中，這種為了GDP包容低端產業發展的典型就是“動批”等盤踞在城市中心的批發市場。他覺得，作為交通樞紐的西直門本來 就非常擁堵，周圍再加上幾個大型服裝批發市場，更加劇了擁堵程度。
    中國青年政治學院經濟系主任林江說，不僅各種層次的人員都想到北京謀生，很多企業也都希望能在北京扎下根。一些重工業的生產企業甚至將公司總部從外 地遷到北京。北京的吸附能力造成了人員、產業的集中。那些低端產業在北京能存留下來首先是有需求，但這種需求需要政府部門的規劃和管理。如果產業結構的提 升沒有做到位，就會把高中低的需求攪和在一起，造成秩序上的混亂。北京現在已經是第三產業為主，但大家日常的感受是，小餐館滿地都是，那種高端的、生產性 的第三產業卻不夠。
    低端服務業接納的是低端勞動力，而高端服務業則對從業者素質提出了要求。但從目前看，北京的服務業還是低端勞動力占據主流。在產業結構調整中，單靠 政府和單靠市場內生力量都不夠，需要把兩者結合起來。政府要在規劃上下足功夫，要有長遠、全局性的考量。低端的行業云集在鬧市區，除了有需求外，還有經濟 利益的原因。
     按照北京市“十二五”規劃，要大力發展的是高附加值的高端行業，與此相適應的是需要大量高素質的人才。目前，海淀區的北部區域已經規定未來七成的土 地用作高新技術產業開發，其余三成的土地用于房地產開發。這就意味著，將來要到這個區域就業，進入門檻將越來越高，低端的勞動力將無法支付在這個區域謀生 的成本。通過這樣的方式，就能夠推動人口的分流，防止大量人口盲目涌向北京等大城市。而與之相應的低端、低附加值產業，也會因為成本高企、勞動力缺失而從 城市核心區轉移出去，從而實現產業結構的調整升級。

    躁動的“城市潛意識”

    服裝等批發市場外遷，無論表面的理由多么充分，比如城鎮化進程、世界城市建設、人口資源容量等等，都無法否認城市逐利“潛意識”的作用。如果服裝批發市場給北京帶來的利潤豐厚得足以忍受擁堵，北京是不會驅逐它的。
    事實上，近幾年由于受到網購興起的沖擊，“動批”的生意也開始不那么好做了。商戶反映，現在進貨的價格上漲得太厲害，今年的夏裝價格比去年翻了一 倍。服裝原材料價格逐年上漲，勞動力成本不斷提高，工人緊缺，做一批衣服需要的時間成本也在增加。另一方面，店鋪里導購人員的工資也在不斷上漲，現在雇傭 導購每個月最便宜也要3500元。這些成本累加起來，批發的價格不可能不上漲。
    其實，經營狀況開始下滑并不僅僅出現在“動批”。去年，就有十幾家建材家居市場相繼關門停業。受宏觀調控政策影響是部分原因，更多的原因則是這個行業的市場容量已經過度飽和。
    與北京的情況相反，河北、天津等北京周邊地區的城市對承接批發市場的轉移可謂是歡呼雀躍，極盡追求之能事。
    河北保定白溝新區管委會主任張海說，北方著名商鎮白溝現有箱包、服裝、小商品、電子、玩具等14類專業批發集散市場，去年銷售額600個億，計劃 2020年達到2000個億。借助電子商務技術變革和京津冀一體化兩大機遇，白溝正掀起第二輪發展高潮，已經謀劃了10平方公里的產業區域專門對接北京批 發市場疏解。
    與白溝新區管委會合作負責市場土地開發和運營的隆基泰和國際商貿有限公司總經理唐帥說，白溝已經蓋了30萬平方米服裝市場等著北京商戶入駐，他們可 以免5年租金，就算有的商戶在北京簽了更長的合同，到他們這里可以續差不多年限的合同，他們的模式是用零租金聚人氣，靠其他服務盈利。
    河北廊坊市永清縣同樣一片紅火景象。進入永清臺灣新城建設工地，每隔幾米便會出現“北京南城 臺灣新城”、“永清國際服裝城”的廣告。在浙商新城一期片區，大型塔吊正在施工。
    據了解，截至目前，永清浙商新城開工企業近40家，占地600多畝，總建筑面積近70萬平方米。“招商引資一期”項目均為在京的浙江服裝企業投資建設，后續的二期和三期工程已經有湖北和河北企業的投資。
    一向平靜的永清樓市也因為“動批”即將遷入而躁動起來。在經過了一輪快速上漲之后，永清縣城老城區許多樓盤的價格已經超過了6000元/平方米，新城區個別樓盤的價格甚至超過了8000元/平方米，勢頭直追鄰近的廊坊和固安。
     商業與地產的關系、城市逐利的本性，在永清再次顯露無遺。
     國瑞生態城是永清最大的樓盤，其主打項目是別墅，去年10月，其別墅均價還只有9800元/平方米，目前該價格已經上漲到了15000~16000 元/平方米。另外，這名銷售人員還告訴筆者，7月份該樓盤的高層住宅項目開盤，價格大概在8500~9500元/平方米。國瑞生態城之所以敢開出這樣的 “天價”，主要是因為該樓盤是距正在興建的永清國際服裝城最近的項目之一，而永清國際服裝城正是傳說中“動批”即將遷入的地方。
     河北白溝一位關注大型批發市場建設的當地干部表示，除了利稅和就業之外，大型批發市場入駐，人流、物流、資金流都會聚攏而來。更大的好處是，可以為河北的新型城鎮化提供破題思路。
     天津武清商業地產開發商“美地廣場”總經理鄧東超更希望這些批發市場進入武清。他說：“無論是區位優勢、交通優勢還是商業地產的成熟度，武清區作為京津同城的橋頭堡，都會提供更大的便利和發展空間。”

    機遇還是風險

     北京市規劃委主任黃艷介紹，北京批發市場疏解面臨深層次的市場阻力，一個是北京交通的區域向心力很強，便利性無法替代；另一個是不少批發市場就近與 低成本加工制造(農民集體用地上建設工業廠房)形成產業鏈條。據調查統計，豐臺區大紅門地區銷售的服裝大約40%來自鄰近區縣的服裝企業和加工作坊。
     伴隨著部分非首都核心功能的疏解，目前大紅門地區每年將減少超過500億元的營業額財政收入。北京市豐臺區政府相關負責人表示，由于目前的工作重點 是對低端業態完成“騰籠換鳥”，從短期來看確實可能對財政造成一定的轉型期“陣痛”，下一步豐臺區將針對企業不同的選擇，出臺不同政策，扶持符合首都定位 的企業在“大紅門”地區進行產業升級，以達到“有退、有轉、有升級、有回歸”的功能完善目標。同時消失的還有周邊餐飲、住宿、交通等產業的拉動效應，這一 數額的損失確實不可能在短期立即得到恢復，樂觀估計或將在3至5年內，伴隨高端商業形態的發展而得到彌補。
     據介紹，目前大紅門市場內部已經有一部分企業及商戶正逐步從批發向零售商城進行轉型。對于非首都核心功能的批發業將成為下一步升級轉移的重點，而已轉移為零售商城的則有望予以保留，只要有機會還想遷回來。
    對北京市場的留戀，實際上是對河北等遷入地的憂慮。

     盡管白溝、永清等地充滿期待，武清的開發商動作頻頻，承接北京的批發市場仍受制了較多困難，現有市場動力顯得勢單力薄。
     一是交通配套缺失。區域協調發展離不開路網的互聯互通，目前白溝和永清到北京都沒有直達高速，很多商戶感覺便利性不足。從北京永定門長途汽車站坐公交車到永清臺灣新城要2個小時。按照規劃，連接永清和北京的京臺高速修通后兩地通行只需要30分鐘，但短期內還無法實現。
    二是城市基礎設施不足。白溝新城建成的各類批發市場很多，但住宅、展覽中心、酒店等很多建筑都在規劃中，現有建成規模距離一個要容納幾百萬人隨時流動的城市還有很大差距。
    業內專家認為，疏解批發市場必須以市場手段為主，就地升級到高端業態，同時做大周邊地區商貿流通功能競爭力，用市場方式吸引原有商流主動轉移。
     中國管理科學研究院區域發展研究所所長張乃劍說，對于大紅門這樣一個大型成熟的專業市場，政府打算用行政手段，隨意決定外遷到遠離北京的河北，是脫 離市場實際、破壞市場規劃的冒險行為。如果照目前規劃進行下去，勢必帶來大紅門市場基礎設施資源的極大浪費，大紅門專業市場品牌無形資產的徹底流失，經營 多年的數萬家商戶面臨重新選擇經營場地等問題。數萬家商戶突擊轉移，不但不會出現趕羊群效應，反而會出現拒絕外遷的逆反心理和逆反商業現象。這種破壞市場 的行為，風險是很大的。
    不過，中國商業聯合會專家工作委員會副主任孫曉東對此卻提出了自己的不同看法。
     市場有足夠的自我修復與創新能力，北京的批發市場外遷是時代發展的必然，風險的后面一定有巨大的機會。”孫曉東說。

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