商業地產整租合同法律風險防范要點淺析

商業地產整租合同法律風險防范要點淺析
  商業地產運營模式按照租售方式的不同，可分為“整租模式”、“零租模式”、“整零結合租賃模式”、“零售零租模式”及“整體出售模式”等。     
所謂商業地產的“整租模式”，是指開發商將商業地產整體出租給商業運營企業，由該運營企業進行規劃、招商和經營管理，開發商收取約定租金的商業地產運營模式。開發商在與商業運營企業（下簡稱“承租運營商”）訂立整組合同時，需要特別注意以下要點：        

《商業地產專業批發市場合同協議匯編》
    全書分7部：第一部運作準備類編；第二部策劃代理類編；第三部建設工程類編；第四部投資銷售類編；第五部招商租賃類編；第六部運營管理類編；第七部官方相關類編。這幾部分涵蓋了商業地產包括專業批發市場投資開發運營的全過程，從項目調研、項目立項、項目策劃、工程或采購招標、項目廣宣以及項目銷售招商、項目運營管理等合同（協議）。幾乎無所不含、基本能滿足商業地產包括專業批發市場投資開發運營全過程需要。
    《商業地產專業批發市場合同協議匯編》適用對象： 1、各地各類商業地產業批發市場開發投資商、商業地產專業批發市場運營商、商業地產市場管理者；2商業地產、各商場、商城，購物中心、集貿市場等；3，各級政府、職能主管部門；4，各商業地產專業批發市場策劃咨詢等機構、研究院所等機構；
   《商業地產專業批發市場合同協議匯編》約211萬字，約2300頁。16開上中下三冊。
    浙江（義烏）商成專業市場研究所發行 
    電話 0579 85099786
    發行QQ1615472898

一、需明確租賃標的的內容和情況  
    與單間商鋪賃租不同，“整租模式”的租賃標的是相對復雜的。其通常包括房屋、公區、附屬設施設備等等。因而，整租合同應當明確描述承租運營商租賃的標的所包含的內容及相應的狀況。房屋產證、用途、圖紙、設施設備保修情況等最好能作為合同附件或者向承租運營商披露并要求其簽字。
二、需明確約定經營范圍、行業規劃及商戶引進要求
在“整租模式”中，開發商之所以同意將整個商業地產的招商、運營交由承租運營商全權處理，往往是因為開發商認為承租運營商的對于項目的行業規劃、市場定位、商戶引進計劃等想法符合開發商就該項目的戰略目標，有利于項目的長遠發展，能夠使土地和物業增值。假使承租運營商在實際的招租運營過程中，違背初衷、只圖短期效益而不顧項目的長遠發展，將嚴重損害開發商的利益。且商業地產的運營和成熟是一個長期的過程，假使運營失敗，推倒重來往往更為困難。故應當在整租合同中明確經營范圍、行業規劃、市場定位及商戶引進等要求。并進而約定承租運營商的違約責任甚至賦予開發商以一定條件下的合同解除權。

《商業地產專業批發市場合同協議匯編》
    全書分7部：第一部運作準備類編；第二部策劃代理類編；第三部建設工程類編；第四部投資銷售類編；第五部招商租賃類編；第六部運營管理類編；第七部官方相關類編。這幾部分涵蓋了商業地產包括專業批發市場投資開發運營的全過程，從項目調研、項目立項、項目策劃、工程或采購招標、項目廣宣以及項目銷售招商、項目運營管理等合同（協議）。幾乎無所不含、基本能滿足商業地產包括專業批發市場投資開發運營全過程需要。
    《商業地產專業批發市場合同協議匯編》適用對象： 1、各地各類商業地產業批發市場開發投資商、商業地產專業批發市場運營商、商業地產市場管理者；2商業地產、各商場、商城，購物中心、集貿市場等；3，各級政府、職能主管部門；4，各商業地產專業批發市場策劃咨詢等機構、研究院所等機構；
   《商業地產專業批發市場合同協議匯編》約211萬字，約2300頁。16開上中下三冊。
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三、需約定開發商對承租運營商的監管權和監管措施
承租運營商的項目運營活動，尤其是其與次承租人的簽訂的租賃合同，必須與整租合同相符。只有這樣開發商才能控制相應的法律風險。因此，應當在整租合同中約定開發商對承租運營商的監管權和相應的監管措施。
（一）約定承租運營商的合同備案義務 
可以在整租合同中要求承租運營商將其擬定的租賃合同版本事先提供給開發商備案，以便開發商審查該合同版本是否存在違反整租合同的情況。除此之外，開發商可以在整租合同中要求承租運營商在與次承租人實際簽訂租賃合同后，將該合同提交開發商備案。

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（二）約定承租運營商與次承租人之間的租賃合同所必須符合的要求
1. 租賃期限要求
即在整租合同中要求承租運營商與次承租人之間的租賃合同期限不得超過剩余整租期限。
2. “必備條款”以及“必備條款”的強制締結要求
即在整租合同中事先設計若干“必備條款”，并要求承租運營商在其與次承租人實際簽訂的租賃合同中必須含有這些條款，且不得約定與這些條款相悖的內容，以保證這些“必備條款”能夠在次承租合同的解釋及適用過程中無障礙地貫徹。通常情況下，應強制締結的“必備條款”可能涉及如下方面  
(1) 禁止或限制轉租條款
即要求承租運營商在次承租合同中約定禁止或限制次承租人轉租的條款。
 
(2) 整租合同解除則次承租合同自動終止條款
即要求承租運營商在次承租合同中約定，如果開發商行使法定或約定合同解除權解除整租合同，則次承租合同自動終止，次承租人應當返還租賃標的。在此情況下，承租運營商應 自行處理其與次承租人之間的糾紛并承擔由此產生的法律責任。次承租人不返還房屋的，視為承租運營商不履行返還房屋的義務，由承租運營商承擔相應責任。
此外，根據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十七條規定，如果出租人因承租人拖欠租金而解除合同，則次承租人有權通過代承租人支付租金和違約金的方式來抗辯出租人的合同解除權。故開發商應當要求承租運營商在次承租合同中排除該條司法解釋的適用，以保障相應合同解除權的行使。
(3) 經營范圍條款
如整租合同對于承租運營商的行業和經營范圍規劃有明確的約定，那么就必須強制要求次承租合同約定經營范圍條款，以確保承租經營商在次承租人變更經營范圍打亂整體規劃時具有要求次承租人整改并追究其違約責任的合同權利。
(4) 裝修、改造及戶外廣告方案報批條款
整租合同通常會要求承租運營商將租賃房屋的裝修、改造及戶外廣告方案報經開發商同意后方可實施。相應地，在次承租合同中，承租運營商亦應要求次承租人的這些方案需經其同意后方可實施。以便承租運營商向開發商報批次承租人的相關方案，切實履行整租合同約定的方案報批義務。此外，還應明確次承租人的裝修、改造及廣告活動應符合法律規定，相關審批報驗手續由次承租人負責，產生問題與承租運營商和開發商無關。
(5) 營業要求及房屋使用要求條款
次承租合同應當約定對于次承租人的基本營業要求（如合法合規經營、營業時間、文明經營等）以及整租合同中關于房屋使用的要求，并約定相應的違約責任以進行有效的制約。
違反“必備條款”強制締結義務的責任
除上所述，開發商還可根據實際情況設計其他的“必備條款”。不過最為重要的是，應當在整租合同中明確承租運營商違反“必備條款”強制締結義務的違約責任和法律后果。
 
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四、明確約定承租運營商的維修保養責任
 
根據《合同法》第二百二十條的規定，除非當事人另有約定，租賃物的維修義務由出租人承擔。“整租模式”相對于“零租模式”而言具有特殊性，開發商的租金收益通常較低，且開發商的締約目的就在于發揮專業商業運營企業的優勢，故其更愿意將物業及附屬設施設備的維護責任交由承租運營商負責。因此，需在整租合同中明確承租運營商對于物業及附屬設施設備的維修保養責任。
五、約定無法辦出證照的免責條款
明確約定開發商不保證相應商鋪能夠辦出次承租人合法經營所需的證照，承租運營商作為有經驗的商業地產運營商，具有合理籌劃各具體商鋪的經營范圍并選擇合適的承租對象的責任，即使整租合同中明確約定了經營范圍規劃方案，開發商亦不對次承租人無法辦出相應證照的情況承擔任何責任，相應糾紛的解決由承租運營商負責，產生的責任由承租運營商承擔。
六、約定承租運營商的安全責任
 
由于承租運營商對于租賃標的獲得了長期和完整的占有、使用、收益，故相應的安全保障責任亦與零租模式不同，開發商僅對租賃標的的固有缺陷而產生的人身及財產損害負責，其余安全問題皆應由承租運營商負責妥善處理。因此，整租合同應明確承租運營商負有維護租賃物安全的維修義務、防范義務、管理義務、提示義務、注意義務等，并承擔未盡這些義務而產生的法律后果；這些義務及責任與開發商無涉。
 
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七、詳細約定房屋返還時的狀態、裝修的處理
 
整租合同應明確約定房屋返還時的狀態，如約定承租運營商在何種情況下必須恢復原狀，在何種情況下可以不恢復原狀；約定無論是否恢復原狀，承租運營商皆具有對租賃物損害予 以修復的責任等。此外，整租合同還應明確各種不同情況下裝修的處理，何時需折價補償，何時可無償由開發商取得等。
 
八、其他
 
整租合同通常還會明確由承租運營商負責處理其與次承租人之間的各類糾紛，以及因次承租人原因致使承租運營商違反整租合同時不減免承租運營商的法律責任等條款。除這些要點之外，開發商還應根據自身商業要求及項目發展需求與承租運營商協商確定其他的權利義務和相應違約責任，以盡可能防范商業地產“整租模式”的法律風險。
 
張菊香/ 包智淵 / 鄭瑋 
2011.11

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