泉州商業地產細分市場尋求錯位競爭

泉州商業地產細分市場尋求錯位競爭
    《中國商業地產專業批發市場合同協議匯編》約211萬字，約2300頁。16開上中下三冊。
    浙江（義烏）商成專業市場研究所發行 
    電話 0579 85099786
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    全書分7部：第一部運作準備類編；第二部策劃代理類編；第三部建設工程類編；第四部投資銷售類編；第五部招商租賃類編；第六部運營管理類編；第七部官方相關類編。這幾部分涵蓋了商業地產包括專業批發市場投資開發運營的全過程，從項目調研、項目立項、項目策劃、工程或采購招標、項目廣宣以及項目銷售招商、項目運營管理等合同（協議）。幾乎無所不含、基本能滿足商業地產包括專業批發市場投資開發運營全過程需要。
    《中國商業地產專業批發市場合同協議匯編》適用對象： 1、各地各類商業地產業批發市場開發投資商、商業地產專業批發市場運營商、商業地產市場管理者；2商業地產、各商場、商城，購物中心、集貿市場等；3，各級政府、職能主管部門；4，各商業地產專業批發市場策劃咨詢等機構、研究院所等機構；
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　　當有些人還在一畝三分地蓋房時，有些地產商已經開始造城運動，為置業打造一個屬于他們的城中之城；當有些地產商糾結底商社區景觀應如何建設時，有些房企已開始主題樂園乃至主題商業的打造；而早前就已經有部分開發商開啟“主題式”生活體驗的探索。

　　主題時代從主題公園開始

　　俗語說，“飽暖思淫欲”，當溫飽不再成為人們需要考慮的問題，“玩樂”這一人類最原始的需求之一，就開始成為人們生活中的一個重要話題，于是乎，專供城市人游玩的場所公園也就應運而生。
　　對于中國而言，第一個真正意義上的主題樂園當屬上世紀90年代的深圳歡樂谷項目，以繁華都市開心地口號提出，成為深圳當地人娛樂的最佳場所；2008年，深圳華僑城的開業，讓主題公園功能及模式再進一步提升，并借助主題公園、配套商業、高端住宅的模式，成為旅游地產甚至部分普通住宅項目最熱門之地。
　除了深圳歡樂谷外，作為準二線城市泉州，終是迎來世茂集團最具現代感和科技感的大型濱海新城項目-世茂海上世界（專題閱讀），總規劃達8000畝，為中國建造一座“東方迪拜”，內設泉州首個高端游艇會所、高端酒店集群、3公里黃金沙灘、濱海主題樂園、濱海風情商業街、頂級濱海居住區等等；項目建成運營后每年可帶百萬游客量，將極大帶動臺投區乃至周邊地區的文化旅游水準。
　　同時，世茂集團在故里石獅重金打造超大型城市綜合體-世茂摩天城，引入媲美迪士尼茂險王大型主題樂園、比肩英國倫敦之眼110米高的屋頂摩天輪以及復制美國拉斯維加斯532米超長天幕，打造泉州首席“文旅商綜合體”。

　　商業地產逐步主題特色化

　　而今，住宅市場面臨著越來越大的競爭壓力時，轉戰商業地產（專題閱讀）成為不少房企轉型的重要措施，然而在受到網上購物這一消費方式越來越大的沖擊時，主題式商業街區、體驗式商業街區等全新的購物模式開始出現，一時間也為商業地產的發展增加一部分取勝的砝碼。
　　現隨著經濟的發展，人們的需求越來越多元化，為了滿足人們需求的多元化主題商業地產也開始出現，現在的商業街正由單一型購物的初級市場功能向購物、娛樂休閑、餐飲、游覽、展覽、文化欣賞、信息技術服務等多樣性的高級化市場功能轉變。
　　從分散式商業到一站式購物，再到體驗型商業，泉州商業地產開始進入主題特色化的發展模式，如作為晉江傳統街區五店市，以傳統古民居及地道閩南特色美食，形成“萬五商圈”成為晉江最亮麗的城市名片；泉州萬科城“萬科里”則以老糖廠為基礎衍生出新型主題特色商業街區，并引進耳熟能詳的泉州名小吃；而和平國際廣場以滿足消費者一站式婚慶消費服務為前提，配套娛樂餐飲人氣業態，打造晉江22萬方婚慶主題式休閑商業街區。
　除此之外，最令人期待還屬中駿世界城，現項目正在斥巨資著手打造的文藝范、創意性十足新主題商業區，成為泉州文藝青年的聚集地，該商業區有望在年底正式亮相。
　　如今，泉州商業地產進入泛主題時代，期待它們發揮各自的最大優勢，創造出大眾所喜聞樂見的商業街區，并很好地實現以商業帶動文化發展，助力泉州海上絲綢之路的建設。

唐山商業地產壓力遠超住宅
    新浪樂居 作者：侯艷麗 從2016年以來的央行降準、住房公積金賬戶存款利率統一上調、不實施限購措施的城市，普通商品房首套房首付比例最低可20%、房地產交易契稅營業稅雙降等政策組合拳的陸續出臺，“去庫存”之歌已然成為中國三四線樓市2016年的主打歌。2016年農歷新年之后，唐山樓市便進入回暖期，售樓處客戶的到訪量普遍好于往年同期。各大房企加速推盤速度，力爭在三月沖一下銷售業績。
 
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     唐山樓市庫存：商業市場壓力遠大于住宅市場    唐山是個比較典型的城市，對于唐山的城市線級定位也多有不同，有的機構將唐山劃分為二線發展較弱城市，有的則把唐山劃分到新興型三線城市。無論幾線，唐山的房地產市場同樣面臨嚴峻的去庫存壓力。伴隨早期唐山房地產市場的快速膨脹，供大于求的市場現狀在2016年仍沒有多大改觀。
   套戶比（廚衛浴齊全的成套住宅套數/常住家庭戶數）是衡量住宅存量充裕程度的國際通用指標，一般認為其均衡線為1.1。據萬科2015年的年報數據，2014年末，唐山套戶比超過1.1。這就意味著唐山必須放緩新房開發的速度，來等待更多新增人口和家庭的進入。事實也是如此，2014年-2015年間，唐山商品住房新開工面積持續下降，這是去庫存必須經歷的過程。
    唐山開灤茂華房地產營銷總監楊艾軍提到唐山城市化發展最快的幾年應該是2011年到2013年，隨之而來的就是房地產市場供大于求的局面，不管是住宅還是商業，這幾年都面臨著去庫存的難題，壓力特別大。
    與住宅市場庫存壓力不同，唐山商業、辦公地產的情況可能要更加嚴峻一些。除了前幾年商業地產新增體量的釋放，互聯網、電商對傳統零售業的沖擊,使得傳統商辦地產的過剩更具普遍性。
    唐山圣鴻房地產營銷總監張景平對唐山商業地產的去化表示擔憂：唐山商業的去庫存壓力很大，而且嚴重于住宅項目。2016年無論從政策方面還是唐山世園會即將舉辦的形勢下，都會對唐山房地產市場產生利好。只要開發商把心沉下來，建造安全的質量過關的房子，項目都會賣的不錯。
    唐山：房企加速推盤 金三或現與一線二線房價“飛行模式”相對的是三四線房價的低迷。2016年農歷新年之后，唐山樓市便進入回暖期，售樓處客戶的到訪量普遍好于往年同期。各大房企加速推盤速度，力爭在三月沖一下銷售業績。
    從唐山市中心的樓盤市場上看，唐山恒大華府6號樓103-135平米精裝小三居進入認籌階段，在3月13日之前認籌的客戶交一萬元定金即可享受減免契稅約兩萬元的優惠，同時享受最高6萬元的品牌家私券。唐山恒大華府6號樓起價約6666元/平米，均價約7300元/平米，購房者可以分期支付給開發商首付，首付低至3.9萬元。周末小編走訪唐山恒大華府接待中心，客戶到訪量很大。置業顧問稱此次房源共計180多套，截至3月12日排卡量約130多張。   
     通過小編在現場的觀察，有的客戶是想為孩子或者為自己結婚購置婚房，有的客戶是想改善下現有的居住環境。李阿姨就是一位快六旬的老人，想改善下現在的居住環境，她比較中意的是6號樓C戶型，建筑面積是125.20平米的三室兩廳兩衛。“準備回家和孩子們商量商量，要是合適就在下周一前把1萬元認籌金交上。國家去庫存炒的那么熱鬧，唐山房價還是得降。”李阿姨跟小編聊到。    除了唐山恒大華府，三月開盤的項目還有海都國際廣場項目。3月13日海都國際廣場一期5號樓1單元約92套房源開盤，認籌期客戶排卡可享受交5000元抵扣25000元的優惠，開盤當天還可享受貸款92折，全款9折的優惠。此次開盤的戶型為91.15平米的兩室和113平的三室，預計三月底就可交房。
    除了南部片區的海都國際廣場項目以及東北部片區的唐山恒大華府項目外，位于唐山市西北部片區鳳凰新城地塊的唐山鉑悅山項目也將于3月19日開盤。鉑悅山三期學府樓214號樓預購排號進行中，房源面積為88-130平米二居和三居，起價約5380元/平米，均價約6500元/平米。購房送地下室。所有房源交1萬抵5萬，參加新浪電商活動還可額外享受以下優惠：高層交5千抵5%總房款，洋房交1萬抵5%總房款。3月13日新浪樂居開年首次大型看房團進入此項目品鑒，2位客戶現場交錢排卡。自唐山鉑悅山項目進入唐山以來，在品牌的推廣宣傳上較其他樓盤更有效果，加之位于鳳凰新城的優越地理區位以及價格上的多樣折扣優勢，在唐山市民中的關注度較高。2015年3月鉑悅山率先開盤推出折扣價樓盤，便掀起了一場開盤當天加推樓盤的搶房潮。2016年唐山鉑悅山的此次開盤能會帶給唐山樓市一次怎樣的震撼，我們拭目以待。
    同樣位于唐山鳳凰新城的又一知名房企萬科旗下的萬科新里程項目，在3月份推出了14套一口價房源，房源價格在46萬-49萬/套之間，房源面積分別為83.63平米、84.12平米的兩居。截至3月14日，萬科此次特價房源銷售已經所剩不多，據悉后期萬科新里程還將繼續推出一口價房源，力求快速去化。
    唐山世園會：促進南湖區域樓市去化
年對于唐山市來講還有一件大事就是4月29日至10月的世界園藝博覽會的舉辦。承辦世界園藝博覽會，對于加快城市現代化步伐，提升唐山在全國乃至世界的影響力、知名度和開放度具有重大意義。
    唐山世園會的舉辦將會改變唐山市民對南湖區域的傳統觀念。唐山冀東水泥南湖房地產營銷策劃部部長鄧運啟認為針對一些消費需求，景觀至上的人群會更加認可南湖片區這塊人口密度低點的地塊，交通愈加便利，稀缺的自然環境下休閑娛樂更加愜意。這樣購房人群將逐漸傾向過來，大平米住宅產品或受到關注。
    新加坡仁恒地產策劃主管鄭海超表示，從2015年開始世園會對仁恒湖濱城的影響開始凸顯出來，主要表現在來訪量和成交方面，隨著世園會的進一步籌建，南湖區域周邊配套逐步完善，消除了市民對南湖區域的一些固有印象，吸引了其他區域的一些客群，南湖區域的認可度提高。
      唐山綠城房地產營銷總監張軼也持有相同的觀點，在她看來，唐人市民親身感受到南湖風景區大環境的變化，在世園會的效應下，包括綠城地產在內的周邊地產諸多項目都是比較受益的。

石獅服裝等專業市場應向現代流通方式發展
      海峽都市報電子版 日前，泉州市商務局發布《2015年泉州商貿服務業質量狀況分析報告》（以下簡稱《報告》），《報告》稱，2015年以來，商品市場影響力得到增強，市場建設由注重量的增長向質的提高轉變，由簡易式向規模化、高檔次、多功能發展，影響力、輻射力顯著增加。已建立服裝、鞋帽、建材等各類專業批發市場213個，年交易額達1200多億元，其中成交額上億元的市場有23個，營業面積達64.5萬平方米，年成交額近300億元。

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　　2015年，商貿服務業總體運行情況良好，在促進消費過程中取得了較為明顯的成效，發展規模持續擴大，消費需求有效拉動，人民生活質量不斷提高;市場建設初具規模，城鄉市場開拓卓有成效；流通主體實現多元化，現代流通方式快速發展；市場秩序得到進一步規范，商貿流通環境不斷優化。多樣化商業格局初步形成，多種經濟成分、多種流通渠道、多種經營方式、多種經營業態并存的商業格局初步形成，市場投資主體多元化。
　　《報告》提出，今后一段時間，特別是“十三五”時期，泉州市商貿服務業必須加快轉變發展方式，拓展發展空間，建設大市場、發展大商貿、搞活大流通，建立與產業發展相適應的現代流通體系，提高流通產業對國民經濟的貢獻率，服務經濟強市建設大局。要推進流通產業技術創新，以科技進步為動力，加快商貿流通業結構優化升級。提高流通業信息化水平，推進骨干企業擴大網上采購與銷售規模，發展基于互聯網的新型流通業態，提高流通效率、降低交易成本。積極發展多樣化的現代零售業經營形式。充分運用互聯網思維，促進傳統零售業態改造升級，開展網購業務，打造全新的消費增長極，使之成為拉動消費的新亮點。進一步開拓商貿流通新領域，大力發展生產性服務業，依托泉州現有的產業集群，有計劃、有步驟、分批次加快各類市場建設，特別是大中型生產資料專業市場、批發市場、工業消費品市場建設。
　　《報告》特別提出，要進一步發揮石獅服裝、晉江鞋業等專業市場的發展潛能，增強影響力、集聚力和輻射力。引導生產企業建立自己的專賣店、專賣柜和銷售網點、批發經銷網點，強化對市場的控制，提高市場占有率和分銷效率。引導傳統商品交易市場通過升級改造，規范市場內部交易秩序，逐步向現代流通方式發展，逐步由個體商品交易為主轉向公司企業交易，逐步由追求交易數量轉向注重商品質量和服務質量。探索中小型消費品市場向專業商場、主題購物中心和品牌展銷中心、綜合超市等新型業態轉型。（記者 楊朝樓）

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