商業地產設計增值四要素

    近年來商業地產呈現出勃勃生機，商業街建筑設計及景觀規劃等也日益受到業界關注。日前，在商業地產設計上頗有建樹的劉力博士在接受記者采訪時指出，在商業地產的開發中，通過合理巧妙的規劃設計，不但可以減少不必要的重建、改建所造成的浪費，還可以充分增加商業地產的內在價值和相關附加值，提高其市場競爭力。 
    顧全長遠利益 
    劉力認為，商業地產的選址和開發要符合城市發展規劃的要求。“合理的選址是發揮不同物業最大開發價值和經營使用價值以及社會價值的根本。沒有達到土地資源利用的最大化，就不能體現商業地產價值的最大 化，也是間接的土地資源浪費；而從長期角度講，無序的商業項目開發會對所有開發者帶來嚴重的投資風險。” 
    從商業地產自身來看，其整個生命周期是一個開發、投資、經營、管理和消費等多方客體共同交互參與的過程，因此其價值的體現是長期的。如果在規劃設計時未考慮與周邊城市規劃的協調發展，則很難保證持久的生命力。劉力博士舉例說，“對于一個幾十萬平方米的大型綜合商業地產項目，其周邊道路系統的車流容量是否能夠支撐就變得非常關鍵。如果城市規劃道路容量不夠，這一巨大的Mall一旦開業將使得周邊道路系統擁堵癱瘓，而交通的不便又將成為這一商業項目長遠發展的硬傷”。因此在規劃設計階段，建筑師就應注重順應城市規劃脈絡、協調不同開發主體的關系。
    應適應民俗風情 
    “早期的商業地產開發盲目追求現代化或建筑面積的最大化，往往采用全盤推倒重來的高強度破壞性開發，甚至被認為是一舉多得的開發模式。”在他看來，對于一個商業地產項目來說，其投資、規模、內部設施、服務內容、外觀形象等都可以復制、抄襲；只有其內部蘊含的地域差異和文脈特征難以做到。而這也就成為其市場差異化、特色化競爭力的焦點。“上海新天地就是這樣一個比較成功的商業地產開發項目，不僅成功利用了石庫門地區及殖民時代保存下來的建筑和文化遺產，并重新組織傳統空間以及建筑片段，形成豐富多彩、舒適宜人且滿足現代生活需求的商業空間，隨之而來的商業價值的提升也就自然而然了。”對終端消費者來說，具有文脈特征的商業地產項目不僅僅是一個購物消費的場所，同時也是一個體驗建筑文化、民風民俗、滿足其精神需求的場所，是對更多人群形成強大吸引力和認同感的關鍵要素。 
    而重視城市的建筑風貌和文脈特征，必須落實到實際的規劃設計中來，涉及對原有街區建筑風貌的整理和文脈特征的概括。以此確定應保護和適當改造的街區空間環境、典型建筑物、標志性景觀以及重點區域的空間尺度等，并結合新建建筑的設計，使之形成和諧共生、自然過渡且更富生命力的商業空間。而對于一些在郊區或新區缺少文脈依托的大型商業地產項目來說，適當在規劃設計中突出地域特點，也能增加自身的吸引力，并成為可以納入城市大環境中的標志性建筑。 
    整合多種資源 
    劉力分析說，目前國內的商業地產項目普遍存在商業網點分布不均勻(老城區多，新城區少)、規模不合理(大型綜合商業網點少、小型零星商業網點多)以及使用和經營方向不明確等問題，這跟中國現行的帶有濃厚行政色彩的“規劃模式”有很大關系。即在沒有明確目標和客戶的情況下就很快確定方案并進行施工。這樣，一旦發現規劃不合理也不能進行大的調整。此外，當商業物業的供應量達到飽和程度時，這些問題將集中爆發出來。因此商業地產項目要想脫穎而出，就必須改變以往的規劃設計模式和程序。 
    “規劃設計的質量對項目商業價值的高低有著相當大程度的影響。”劉力認為，首先，體驗式消費將成為商業業態發展的重要形式。特別是  Shopping Mall需要通過規劃設計手段，突出購物、休閑、娛樂等不同功能空間的特色。規劃設計師將運用各種高科技的建筑結構、構造技術、材科設備技術，與先進的聲、光、電、信息技術相結合，共同創造一個體驗式的綜合商業環境。其功能的復雜性、技術的高難度無不要求專業化、高水平的規劃設計，同時也是要充分發揮想像力和創造力的所在。
    其次，和目前的住宅大盤一樣，綜合化、多功能化也是商業地產的重要發展方向之一。從規劃設計出發，建立商業與其他行業共生的綜合服務體系，實現商業地產與其他地產(如旅游地產等)的規模整合，是發揮多種資源優勢、實現地產價值最大化的重要手段。 
    設計特色空間 
    “北京王府井商業街的重建，忽視了原有的各具特色、獨具風采的建筑空間與形式。原有的諸多百年老店、名店品牌特色甚至古樹木都沒有得到保留，聞名天下的王府井商業街在改造后最終形成了一個可以放在中國任何城市、缺乏特色的商業街，就非常令人遺憾。”基于此，劉力建議新開發的商業街從中汲取經驗和教訓，在規劃設計的最初階段即對建筑體量、街道尺度、街道室外空間的親切隨意性等多方面做出充分考慮。另外，在商業街建筑風格、立面形象、細部裝飾各方面達到協調、統一，才能形成一個完整而豐富的特色商業空間。 
    最后，劉力強調，商業地產是新一輪城市開發建設的高潮與機會，在新的時期，它所面臨的新的需求變化將導致結構的變化。對于商業地產開發而言，悉心善待原有的城市肌理和建筑風貌、保護原有的文脈特征，在規劃設計中采用合理的方式，這兼具商業價值和社會價值。對于商業地產項目，規劃設計不僅僅是滿足其經濟指標的手段，通過創新的設計和高技術的應用，即可以達到商業價值的增值。 

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