副食品專業市場全程策劃記

      前   言
    受公司委托，對其副食品專業市場項目，進行了一次完整、全面的策劃和定位，本報告作于2006年。該項目處于廣州市內環和外環交界處，遠離傳統的一德路海味干貨商圈，而且項目物業前期聲譽不佳，整體操作難度比較大，通過仔細深入的調查、分析，重新給予項目進行包裝定位，起到了非常好的效果。以此報告為例，可作為副食品專業市場策劃的一個范例。

    一、黃沙商圈分析
黃沙商圈現在擁有4個大型批發市場，1個購物中心。批發市場總經營面積超過15萬平米，購物中心面積超過8萬平米，商業總面積超過23萬平米，對廣州西部乃至整個廣州市、華南地區都有著重要影響�！包S沙水產品市場”是全國有名的海產品市場,經營的水產品種類多達200種,其輻射地遍布亞、非、歐、美等國家，在海外很多國家，很多人不知道廣州，但是他們一定知道黃沙水產批發市場。黃沙水產長期形成商業資源，無論是客戶數量以及歷史積淀都是無法與之相提并論的。另外位于黃沙商圈的誼園文具玩具精品批發中心也是一個 重要的批發市場，現以成為國內文具辦公用品行業華南地區規模最大﹑品牌匯集至多的專業市場。位于黃沙地鐵站上蓋，屬華人首富李嘉誠旗下和記黃埔開發的大型購物中心———西城都薈預計將于2008年上半年開業。屆時，黃沙商圈將會形成批發零售相結合的復合型商圈，擁有更大的人流、商流和物流，整個商圈更加興旺。
    因為黃沙商圈內的水產市場對本項目影響較大，因此著重分析黃沙地區的水產市場的基本情況。
    廣州是全國最早改革水產品流通體制的城市,水產品市場于1978年開放以來,銷量逐年增加,年全市總銷量超過23萬噸,人均吃魚量50多公斤,居全國大城市之首。水產品市場的開放,推動了漁業生產的發展,去年全市水產品產量27萬噸,比10年前增加2倍。水產市場繁榮興旺,有價有市,吸納四鄉乃至全國以及世界各地水產品云集廣州。同時,城郊漁業生產的不斷發展又不斷為市場提供充裕的魚貨。廣州毗鄰港澳,歷來是中南地區水產品集散地和出口港澳的轉口點。廣州又是國家重點旅游城市,“生猛海鮮'',不僅廣州人喜愛,影響全國。
　　（一）該市場的發展過程。
黃沙地區水產市場的前身是黃沙水產交易市場，而黃沙水產交易市場是在廣州港黃沙碼頭的基礎上改建形成的。黃沙碼頭原是廣州港的一座3000噸級的貨運碼頭，1994年，由于港務業務萎縮，廣州港務集團在廣州港辦起了黃沙水產交易市場；2002年，廣東水產集團通過征用六二三路珠江隧道口南側，黃沙碼頭北側和西側地段，與廣州港務局共同開發廣州市水產品批發中心，通過產權置換使西豬欄路14號原市機電倉大樓成為“粵恒豐水產大廈”，并通過辦理報建手續，使該大廈的首層變更為經營水產批發項目的市場。2003年6月，該公司通過征地及辦理報建手續，在“粵恒豐水產大廈”的西側興建二層臨時建筑，作為經營水產批發商鋪使用。2001年，珠江隧道口南側的國信廣場首層也進行了水產經營。另外，在緊靠的叢桂路南段也有部分零散經營水產品的業戶。從而形成了現在黃沙地區水產市場的經營規模。
　　（二）該市場各投資商的基本情況。黃沙地區水產市場是由多個市場開辦方各自投資的單一市場組成。目前，黃沙地區水產市場主要由廣州港務集團有限公司新風港務分公司開辦的黃沙水產交易市場、廣東水產市場集團開辦的粵恒豐水產批發市場、廣州國信實業公司開辦的國信大廈水產市場、羊城鐵路公司廣州南站開辦的叢桂路南段的水產品商鋪等組成。其中經營規模最大的是廣州港務集團有限公司新風港務分公司開辦的黃沙水產交易市場和廣東水產市場集團開辦的粵恒豐水產批發市場。而經營進口水產品的主要是黃沙水產交易市場，其余幾個市場主要以經營青蛙、國產淡水魚類為主。
    1.廣州市黃沙水產交易市場
    [概  況]
    廣州市黃沙水產交易市場是設在鬧市黃沙大道,與白鵝潭畔、鐵路南站和珠江隧道比翼相鄰，水陸交通十分方便，目前華南地區國內最大的水產綜合市場。該市場是響應市政府“還路于民、引商入室”和響應黨中央、國務院關于國有大、中型企業轉換經營機制的號召，1994年7月由廣州港務局新風港務公司利用碼頭、倉庫等地方開辦的，市工商局市場分局參與管理的大型水產品綜合市場。黃沙水產市場經營面積為26000平方米，檔口總數約300個，全國在建的三個國家級水產批發市場之一，在全國乃至港澳地區、東南亞國家具有較高的知名度。2005年黃沙水產品交易中心交易量達到25萬噸，交易額超過了72億元, 已是全國最大的水產品交易市場。銷售輻射到日本、挪威、俄羅斯等20多個國家和地區。每天成交量都在500噸以上，成交額逾1000萬元，每天進場車輛達3000多輛次。
主辦單位：廣州港務局新風港務公司
地址：廣州市黃沙大道西豬欄路27號
    [地理位置]�牐�
    市場位于中國廣州市黃沙大道西豬欄路27號，東經113°5′8″北緯23°07′。在廣州市珠江隧道口、地鐵口西側的珠江岸邊，南臨白鵝潭、西面是廣鐵南站，從黃沙大道的叢桂路、西豬欄路和六二三路均可直達場內，遠洋大型漁輪、四鄉小船均可直抵市場碼頭，水路、公路、鐵路交通極為方便。
    [市場管理]
�牐爮V州黃沙水產交易市場是由廣州港新風港務公司主辦、市工商市場分局協辦。一九九四年七月開業至今，市場車水馬龍、經營秩序良好，檔口生意蒸蒸日上，市場營銷積累了豐富的管理經驗，有完善的市場交易章程和經營守則，場內真正體現：“公平買賣、合理消費”，深受廣大經營檔主和消費者的高度贊揚，連續多年受省、市主管部門的表彰,獲“全省文明市場”、“消費者滿意市場”、“廣東省漁業產業龍頭企業”等榮譽稱號， 是目前華南地區最大的水產品綜合交易市場，也是全國三大國家級水產品批發中心之一。
    [硬件配套]
�牐犑袌稣嫉�25,000多平方米，固定檔口233個，臨時檔口50多個，停車場可同時�？�300多輛汽車，碼頭可同時停泊3000噸、300噸、100噸的船只數十艘，碼頭珠江河水面可作為水產品交易場所。有完善的水、電供應系統，保證24小時不間斷電源運作，配備先進的通訊設備，齊全的環保衛生等設施。
為實現港口多元化發展， 廣州將把黃沙水產品市場打造成一個全國最大的水產品交易市場。這里將擴建成廣州市水產品中心批發市場，面積由2.6萬平方米擴大到近5.2萬平方米，共有交易區、智能服務區、生產服務區、商務服務區、后勤服務區五大功能區。
    [經營商品]
��  主要產品：批發、零售海鮮、河鮮、冰鮮、塘魚、咸魚、海味等  
市場品種豐富多樣，產銷價格合理。廣東的扇貝、上海的大閘蟹、大連的蝴蝶魚、 澳洲的大龍蝦以及各種海鮮產品都有供應，經過空運，這些新鮮的龍蝦等海鮮產品可以在早上6時多就出現在澳門、北京等各大城市地區的賓館和酒樓。目前以鮮活水產品為龍頭、包括允許上市的野生、飛禽等動物不下200多個品種，其中以獨具嶺南特色的鮮活水產品為其經營特色。以“活鮮”為代表的黃沙市場，比日本、東南亞等地海鮮水產市場毫不遜色，連美國、加拿大等國家的大型高檔魚市場也驚嘆不止。黃沙水產品的價格也已成為全國各地水產品價格的重要參考標準。隨著市場的發展及地理位置的獨特，現在這里發展了6家海鮮食府。顧客可以在市場即點即購海鮮水產，隨即拿到酒樓即宰即烹，成為廣州市食海鮮的一大特色。
    [輻射范圍]
�牐� 市場經營活躍，交易數量巨大。每天24小時全天候都可以進行交易。進場交易的車次多達1,000輛次/天，日交易量達600多噸，其中從北方空運至市場的活海鮮有150噸左右，而打包空運至北京、上海、杭州、沈陽、哈爾濱、重慶、成都、貴陽、昆明、南寧、武漢、石家莊等大中城市的海產品達200多噸，每天成交額逾2000多萬元。
�牐牏�.省內主要輻射區域有：沿海東線的南澳、汕頭、汕尾、海陸豐、惠陽、惠東、深圳、珠海等地區；沿海西線有湛江、陽江、茂名、電白、陽江、臺山等地為代表；珠江三角洲的東莞、南海、順德、三水等地也占相當大的交易量。
�牐牏�.國內主要輻射:廣西、海南、福建、遼寧、山東、湖北、湖南、北京、上海、杭州、沈陽、哈爾濱、重慶、成都、貴陽、昆明、武漢、石家莊等城市。肯定地說，全國各大、中城市，包括香港、澳門，甚至臺灣省在內，都有黃沙市場海鮮銷售客戶網絡、都有水產品的經營者進場交易。
�牐牏鐕�際主要輻射國家：美國、加拿大、澳大利亞、新西蘭、日本、新加坡、馬來西亞、泰國、越南等20多個國家主要大城市已建立有海鮮水產品的進出口業務�？梢哉f，廣州黃沙海鮮交易市場在國際上已享有一定的知名度。
�牐爴�統計：1999年市場成交量180,000噸，成交金額70億元人民幣，銷售量和銷售額均為全國同類批發市場之最。2000年成交額更達到72億元。水產品50%供應廣州地區，15％供應省內市場，35％的貨源銷往全國各地。該市場現已發展成為廣東省、乃至華南地區最大的水產品綜合交易市場，有“廣州水產品蓄水池”之稱。
    [發展歷程]
�牐犽S著市場經營的持續發展，目前25,000多平方米的場地已遠遠滿足不了眾多商家客戶的產銷交易。因此，該公司管理者從1995年起相繼向市政府、省政府、以及國家申請立項，要求把市場申請擴大為國家級水產品中心批發市場。
    1995年農業部漁業局、省海洋與水產廳會同市領導和有關部門再次到我市考察中心批發選址,并多次到黃沙市場實地考察,一致認為黃沙市場地域具備改造為國家級市場的條件,并批準納入省“九五”水產品批發市場建設規劃。 國家農業部以農漁函[1995]55號批復了廣州市穗府報[1995]88號文，同意黃沙國家級水產品中心批發市場項目，認為該市場符合全國水產品中心批發市場總體布局的要求。
     1996年，經市政府同意，在黃沙水產市場西北方向地域擴征2.8萬平方米共建設用地為五萬多平方米的國家級的廣州水產品中心批發市場。新征地域由原廣州市海洋與水產局（現為廣州市水產供銷公司）負責投資建設�，F在兩局屬下公司已共同組成“廣州水產品中心批發市場合作有限公司”作為大市場運作的經濟實體，進入工程項目的第一期改造建設階段。1996年，省政府以粵府函[1996]33號批準該項目納入省“九五”水產品批發市場建設規劃；與此同時，廣州市政府也將其納入了“菜籃子工程”規劃建設的重點項目，給予重點支持。
�牐�1999年，國家經貿委對各地區、各有關部門推薦的市場進行了認真篩選，確定了35家關系國計民生、交易規模大、輻射能力強、管理規范、現代化程度比較高的大型市場作為國家經貿委第一批重點聯系市場，黃沙水產交易市場名列其中。國家計委以計經貿[1999]2205號批復了《廣州水產品中心批發市場改擴建第一期工程項目建議書》。廣州市計委于2000年5月11日以穗計投資[2000]33號下達了2000年廣州市重點項目固定資產投資計劃。
�牐� 經國家計委批準，在現黃沙水產交易市場與粵恒豐水產市場的基礎上擴建成廣州市水產品中心批發市場。2002年12月，在各級政府、市場管理者等多方努力下，耗資8億元的“ 廣州水產品中心批發市場 ” 終于動工。該市場建成后，將成為全國僅有的3家國家級水產品批發中心之一，新市場總用地面積將擴至5．5萬平方米，總建筑面積達到18．2萬平方米，包括批發、零售海鮮、河鮮、冰鮮、塘魚、咸魚、海味等鮮活干咸水產品和農副產品以及與市場相配套的水產品加工場、冷庫、大型停車場、物資供應、信息、銀行、旅店業、飲食業等設施,是集市場觀光旅游于一體的國家級大型綜合市場。廣東省和廣州市政府把該場納入省、市“十五”規劃重點建設項目。項目工程分二期三段進行建設，目前一期一段近4萬平方米的五層裙樓已建成并投入經營。與一段相連的一期二段約3.2萬平方米裙樓目前即將進入實施階段，預計于2007年底動工，2009年底竣工并投入運營。二期工程將在一期二段完成后作為條件具備時繼續推進建設。
    2005年黃沙水產交易市場一期一段近4萬平方米的五層裙樓已建成并投入經營，新大樓配置電梯、貨梯、電子監控設備和消防設施完善，集中供海水、供循環恒溫水、集中治污、一體化消防系統和店鋪立體式經營設備，共有80戶業戶遷入經營。二、三層擁有過1萬多平方米的停車場，大型扶手梯直達四層、五層經營區。首層海鮮經營區已經全面試業經營，交易、人氣都極為旺盛。四層將規劃為中高檔海味干貨交易中心，交易區面積達6000㎡，五樓酒樓經營區總面積6300多平方米。
    全部工程完工后，將成為集水產品貿易、電子交易、拍賣、加工、信息、旅游觀光和餐飲服務于一體的亞洲地區最大的水產品集散地，對我市水產業的發展起到極大的促進作用。
    2006年11月10日，廣州港集團商貿發展有限公司與廣州粵恒豐水產品綜合批發市場有限公司確定合資建設廣州黃沙水產品交易中心項目，雙方簽定《廣州黃沙水產品交易中心有限公司章程》。2006年11月21日，廣州黃沙水產品交易中心有限公司掛牌成立。
    廣州市黃沙水產交易市場發展歷程
    1994年 廣州港務局新風港務公司利用港口碼頭開設黃沙水產市場
    1997年 水產品交易量12萬噸,交易額54億元
    1998年 交易量14萬噸,交易額56億元，被國家農業部定為第四批全國鮮活農產品中心批發市場和國家重點“菜籃子工程”。
    1999年 經國家計委批準立項，規劃建成為全國三大水產品批發中心之一；同年被國家國內貿易局確認為全國重點聯系批發市場。
    2002年 在各級政府、市場管理者等多方努力下，耗資8億元的“ 廣州水產品中心批發市場 ” 終于動工。
    2005年 交易量達到25萬噸，交易額超過了72億元, 已是全國最大的水產品交易市場
    2005年 黃沙水產交易市場一期一段近4萬平方米的五層裙樓已建成并投入經營
    2006年11月 廣州港集團商貿發展有限公司與廣州粵恒豐水產品綜合批發市場有限公司確定合資建設廣州黃沙水產品交易中心項目，雙方簽定《廣州黃沙水產品交易中心有限公司章程》，廣州黃沙水產品交易中心有限公司掛牌成立。
    [評  價]
    從黃沙水產市場今后的發展空間來看，周邊確無其他合適地塊可用，而隨著市政綠化工程的推進，市場現有占地面積還要作出退讓，發展擴大空間有限。
    據了解，按照水產經營慣例及水產運輸車輛、用水（咸水對建筑物的腐蝕性較大）的特殊性，鮮活水產品交易大都在首層完成，暫無在二層（含二層）以上建筑經營的先例。因此，黃沙水產品市場如不能拓展新的地域空間，經營鮮活項目可能受到制約。廣州黃沙水產品交易中心建成后,不僅改善了市場硬件設施和流通環境,同時,進一步促進周邊城市包括珠三角的漁業生產發展,其輻射能力更大。按設計要求批發市場建成后面積增加5倍,水產品年成交量40萬噸,交易額100億元,是可以達到的。
    2．廣州市粵恒豐水產品綜合批發市場
    [概  況]
    廣州水產品中心批發市場是國家農業部選址，國家計委立項的國家級水產品批發市場。市場位于廣州是黃沙大道西豬欄沿岸，總占地面積5萬平方米，由廣州水港務局和廣州水產供銷公司共同開發建設，其中雙方各占2.5萬平方米用地。為加快水產市場的建設進度，廣州水產供銷公司由與廣州子輝城建實業有限公司成立廣州粵恒豐水產品綜合批發市場有限公司，負責對市場的建設合經營管理。目前已將規劃紅線內保留使用的10380平方米綜合水產大樓。
管理公司：廣州粵恒豐水產品綜合批發市場有限公司為該市場經營管理者之一。
地址： 廣州黃沙大道西豬欄14號
    [業態分布]
    首層商鋪以經營鮮活水產品為主 ，商鋪面積約為12－140平方米不等，二樓金鮑大酒樓，三、四樓為休閑娛樂中心地帶，五、六樓為辦公寫字樓及旅業公寓房招租，天臺附設露天酒吧。水產大樓配備豪華客梯叁臺，功能齊全、設備先進、環境休雅，宜商宜住。
    [市場起源]
    2002年，廣東水產集團通過征用六二三路珠江隧道口南側，黃沙碼頭北側和西側地段，與廣州港務局共同開發廣州市水產品批發中心，通過產權置換使西豬欄路14號原市機電倉大樓成為“粵恒豐水產大廈”，并通過辦理報建手續，使該大廈的首層變更為經營水產批發項目的市場。2003年6月，該公司通過征地及辦理報建手續，在“粵恒豐水產大廈”的西側興建二層臨時建筑，作為經營水產批發商鋪使用。公司經營范圍，批發和零售貿易、加工產品保鮮、配送水產品副食品、倉儲、場地出租、代辦運輸手續裝卸服務。
    3．廣州水產品批發中心南站交易區
    [概  況]
    2006年7月19日開業，占地達10萬平方米，具有倉儲、銷售、加工、配送、檢測、美食區等綜合服務功能，南站交易區錯位經營，以經營干貨海味、凍魚冰魚為主，而黃沙水產品交易市場多經營新鮮的海鮮為主，預計水產品年交易量最少將增加30萬噸。該市場系廣州水產品進出口集團的投資建設，廣州市益豪科技貿易發展公司為承租方，并負責市場管理。2007年12月更名為“廣州南站冷凍海鮮交易區”
市場管理：廣州市益豪科技貿易發展公司
    [硬件配套]
    批發中心將分為四個交易區，囊括水產品市場經營的所有品種。同時，中心還建有4000平方米停車場可同時停放2000輛貨車。并設置電子交易平臺，實行網上全天候交易。南站交易區將通過建立水產品展示廳、3500噸的水產保鮮冷庫、水產食品質量檢測中心、電子商務平臺，打造我國水產品批發的示范基地。此外，在該批發中心還將在珠江邊興建有1萬平方米的酒樓區。
    [市場起源]
    隨著廣州市經濟的快速發展和廣州城市建設進程的不斷加快，由于交通、安全、環保、市容等多方面的原因，廣州南站在2005年6月10日正式關閉。早在三年前，廣州市政府就多次提出將廣州南站部分用地劃入黃沙水產品品批發市場，并在實施“三年一中變，五年一大變”的廣州城市改造規劃中，將廣州南站劃入規劃改造區內。2006年7月19日，南站以廣州水產品批發中心（南站交易區）的新面目試業。
    該市場并未在取得城市規劃、商業網點規劃，環保、消防規劃報建以及水產品質量安全檢測的批準或同意就強行邊施工，2006年廣州市工商局、荔灣區工商分局至今沒有發給廣州水產進出口企業集團在鐵路南站經營水產品的市場證。該市場未經許可擅自改變用地性質開業，屬于違章建筑。廣州市經貿委有關負責人表示，原則上不同意在黃沙地區設立一個新的水產品經營市場，如建新市場要與黃沙水產市場整合后方可經營。
    [經營狀況]
    據調查，廣州水產品交易中心南站交易區是在原廣州火車南站貨運中心5個貨倉的基礎上改建而來的，其中一個倉庫就可改建成上百個鋪位。該市場現在只有C1區冰鮮凍品交易區開始營業，其他區則仍然在改建之中。在C1區38個商鋪中只有兩個商鋪是開著門的。但截至2006年8月5日，該項目報建并未得到規劃部門的許可。南站交易區的大門口外看到，依附在交易區大門兩邊的商鋪也經營起了水產品生意，且生意紅火，與交易區內的冷清情景形成了強烈對比。
    交易市場是9個老板從廣州市益豪科技貿易發展公司轉包，投資近1000萬元。當初，原承包方承諾1年內辦好所有手續，至今包括經營許可證在內的手續仍然沒有影子，交易區只有關閉。他們和益豪科技簽有合同，約定轉包5年，但開業才1年多就面臨關閉，近1000萬元投資無法收回。他們已經將對方告上法庭，要求賠償。
    2007年11月廣州市水產品交易中心南站交易區涉嫌無照經營和存在質量安全隱患，停業整頓。12月初重新開業，并更名為“廣州南站冷凍食品交易區”。
    4.誼園文具玩具精品批發中心
    [概  況]
    誼園文具玩具精品批發中心原址在廣州市海珠廣場誼園，是廣州南方展覽貿易發展公司于1987年響應市政府還路于民的號召，將一德路一帶占路經營的個體戶引入誼園，實現了入室經營，從而誕生了第一個經營文具玩具精品的大型專業批發市場。1994年底公司又一次響應市政府的改造舊城區的號召，配合解放路擴建和解放大橋工程，整體搬遷到黃沙�！≌x園是以經營批發為主的現代辦公用品﹑文具﹑禮品展示﹑交易中心，以發展和延伸﹑做專做強本行業為要向導，匯集產業博覽﹑產品展貿﹑行業信息交流﹑文化傳遞等功能于一體的專業市場�！　≌x園旗下分設A﹑B﹑C三個場館，營業面積超過30，000平方米，1萬平方米的倉庫，場內云集大大小小的品牌商﹑批發商超過1000家，經營類別包括辦公用品﹑文具﹑文體用品﹑禮品等，品種數以萬計，辦公用品批發量穩占華南區域67%以上，成為企業發展﹑壯大的有力助跳板。
主辦單位：廣州南方展覽貿易發展公司
地址：廣州市黃沙大道13號
    [硬件條件]
    誼園整體搬遷黃沙后，投入了上千萬元對場地進行了改造，重新裝修了A館、C館，并建立了現代化的商務寫字樓，商場內基本安裝了中央空調，擁有5部扶手電梯，4部垂直貨梯，配備了一流的防火設施，場內外環境的裝修，倉庫面積超過1萬平米，有幾個停車卸貨場和摩托車、自行車保管站，貨物進出十分方便。
    [軟件條件]
    主辦單位一開始就以一流的管理、一流的購物環境、一流的服務水準，制定了完整的管理制度；以文明市場的標準向社會和業戶公開承諾，規范經營者的行為。現在這里每天貨如輪轉，生意興隆，每個為國家上繳100多萬元的稅收。
    [交通條件]
    不僅鄰近鐵路南站、珠江隧道、廣州港如意坊碼頭和黃沙地鐵出入口，而且附近有5、66、1、2、38、6路等公共汽車總站，還有15、70、181、123等多路專線車路過，西郊客運站也離此地不遠。水陸貨運極為方便。
    [公司榮譽]
    1995年被國務院發展研究中心評為“全國最大最早經營文具玩具精品批發專業市場”。 誼園還相繼獲得“中華之最” ﹑“首屆廣東省文明誠信市場” ﹑“廣州市著名商標” ﹑“廣州市消費者滿意市場”等殊榮
    [評  價]
    誼園所在的黃沙商圈，位于華南輻射核心廣州市珠江河畔，比鄰廣州地鐵南站﹑地鐵一號線黃沙出口﹑城市主干線內環路﹑珠江隧道出入口；現以成為中國華南地區規模最大﹑品牌匯集至多的專業市場，著力為生產企業和經銷商打造一個匯集八方客流﹑凝聚濃厚商業氛圍的大舞臺。
    5．西城都薈
    [概  況]
    位于黃沙地鐵站上蓋，屬華人首富李嘉誠旗下和記黃埔開發的大型購物中心———西城都薈預計將于明年上半年開業。由長江實業(集團)及和記黃埔地產策劃的大型旗艦商場“西城都薈”， 該項目總建筑面積8.8萬平方米，其規模、定位將與位于天河的天河城、正佳廣場等新興購物中心一爭高低。根據規劃，未來的“西城都薈”將成為一個集休閑購物及娛樂于一身的一站式大型購物中心，首創國際級悠樂式主題，將囊括餐飲、電影院、游藝中心、KTV以及健身中心等，成為廣州西面未來發展新商圈。誠聘享譽國際的許李嚴設計(亞洲)有限公司RDL Asia Limited主理建筑設計工作。整體規劃以樓高四層、面積達88,000平方米的新商業地標 “西城都薈”為中心點，由室內外的三個廣場貫通南面毗連的沙面及北面的上下九商業步行街，勢必成為廣州西面的新亮點。
    [建筑結構]
    ▲項目擁有兩個大型露天廣場，分別為南廣場及北廣場。南廣場占地達11,300平方米，相等于兩個國際標準足球場之面積，可舉辦大型戶外活動如宣傳項目、展覽、大型綜藝節目、演唱會及時裝表演等。外墻裝置了一組由電腦操控的LED幻彩燈，儼如一條色彩繽紛的大絲帶，幻化層出不窮的燈光效果。南廣場毗連傳統旅游點沙面，亦鄰近區內的旅游新建設「巨眼」摩天輪，使商旅建設更集中、更豐富及更具吸引力。
    ▲“西城都薈”北面迎向上下九商業步行街，北廣場入口裝設了偌大的玻璃門以突顯商場的通透感，迎接上下九商業步行街每天數以十萬計之人流。北廣場面積達3,000平方米，外墻設置一部闊10米x高 7米的巨型電視幕墻，可用作播放國家慶典及盛事、商戶廣告及其它大型矚目節目如直播世界級球賽或2008年北京奧運等。
    ▲至于室內布局方面，以現代感的簡潔設計為主，并采用了大量玻璃以增加商場內的透視感及空間感，帶給顧客舒適寬敞的感覺。商場的88,000平方米總樓面面積分布于四大樓層，每層商場的平均面積達到20,000平方米；
    ▲由南至北走向的通道全長達200米，而闊度則達4米 - 10米，顧客于場內游逛倍感舒適。而場內采用單一主通道規劃，不設副通道，以及無柱標準走道的設計，令琳瑯滿目的店鋪盡現顧客眼前。此外，“西城都薈”達到5.5米 - 6.8米的樓層高度，不但能營造高格調氣勢，更可給予商戶更大的創作空間進行店面設計及擺設貨品，增加商鋪吸引力。
    ▲整個商場由18組扶手電梯及4部寬敞的客梯貫通商場每個角落，方便顧客可以穿梭于各層盡情購物和享用各式各樣的美食及娛樂設施。另外，場內特設的物流通道可直達每間商鋪，并設有6部容量特大的貨梯方便商戶運送貨品。
    [交通條件]
    ▲“西城都薈” 擁有三條地鐵線的優勢，是廣州地鐵1號線及6號線的黃沙站上蓋，黃沙地鐵站大堂貫穿“西城都薈”負一層商場的中央位置，左右兩邊與商場直接連通；其中一邊直接連系百貨公司入口，而另一邊則與商場接連。預計于2010年落成的廣佛地鐵路線，經地鐵一號線接駁。
    ▲設有逾660多個時租車位，車位比例之高，為廣州市內罕見之商場項目，而車場共設四個出入口，除可方便駕駛人士往來各區之外，更可疏導車流，避免擠塞。
    ▲此外，項目更設有逾20多條路線行經之公交站及的士站。
    [經營布局]
    力商店如百貨超市、餐飲及娛樂占業態組合面積的70%，此業態比例在廣州以至國內實屬罕見“樂賓百貨公司”占商場總面積約27%，面積約23，500平方米，分布于商場全部四層樓面�！皹焚e百貨公司”是世界500強企業力寶集團的屬下其中一個百貨品牌，憑著其龐大的國際網絡及國際化的專業采購團隊，將國際知名服裝品牌及其自營嶄新品牌首次引進廣州。
    二、項目物業狀況分析
    1.黃金廣場物業所有權變遷
    2000年 1999年，廣州市稅務部門就對黃金廣場開發商自1994至1999年的納稅情況進行了稽查，查出其欠繳營業稅等地方各稅2624萬元。但是，開發商繳納了部分稅款后便沒了下文
    2001年 因發生資金鏈斷裂， 因開發商 “走佬”不知所蹤，
    2002年11月 廣州鐵路中級法院查封商鋪及部分住宅，強制執行拍賣，并歷經多次流拍
    2003年6月30日 廣州鐵路法院委托廣州市兩家拍賣行拍賣業裙樓中的9500平方米，首層的一半，面積  2041.2平方米；二層全層，面積4936.96平方米，以及四層一半面積2468.48平方米
    2003年11月3日 廣州市冶暉市場開發有限公司(下稱冶暉公司)以7360萬元的價格拍得該廣場首、二層物業.
    2004年初 冶暉公司擬將首層、二層物業做水產市場，并開始裝修
    2004年1月19日 廣州市規劃局向廣州市冶暉公司下發了《關于不得擅自變更黃金廣場首、二層使用性質的函》。
    2004年5月20日 廣州市城市規劃局向荔灣區分局發函指出，如擬改作水產交易市場使用必須經已購房眾多小業主的一致同意，否則構成侵權行為。如投訴情況屬實，立即責令建設單位停工并進行限期改正
    2004年9月8日 黃金廣場數百業主拉著橫幅抗議冶暉公司搞水產品交易市場的計劃，現場一度出現需由警察控制的場面，引起多方關注
    2004年9月14日 荔灣區規劃局再次發函稱，荔灣區規劃局從未批準該公司把黃金廣場首、二層建成水產市場。廣州市城市規劃局則發出《關于從速對黃金廣場首、二層使用性質進行公示的函》.對黃金廣場小業主的投訴首度明確表態，”業主投訴合法、合情、合理”，要求荔灣區規劃分局立即對黃金廣場裝修工程進行階段公示.明確該裝修工程只能作為商場使用.不得擅自改變使用性質，改為水產批發市場。”如建設單位明知故犯，強行違法建設，請(荔灣區規劃分局)依法嚴肅查處�！�
    2005年 在政府和業主的強烈反對下.水產品市場的計劃擱置下來，住戶也因此獲得了相對安寧的生活環境。
    2006年 位于廣州市荔灣區的黃金廣場二樓”食中寶”副食品批發公司掌握了這個商機，在與黃金廣場合作，準備立項，初步定位為干貨醬料批發市場。食中寶公司隸屬于廣晟集團，是一家實力雄厚的國資企業。
    2．黃金廣場物業基本狀況
    廣州黃金廣場
    地址:荔灣區黃沙大道11—13號
    占地面積:8573平方米，總建筑面積:81081平方米，竣工時間:2000-5-1
    1．樓層：1-6樓，共21407.62平方米
    （每層5000平方米，實用率近100％）其中：
    第一層4082.2㎡
    第二層4936．96㎡
    第三層： 5000㎡；
    第五層： 4100.11㎡
    第六層： 3288.35㎡
    2. 房屋使用性質：商業，其中第六層可作餐飲。按規劃，其1至5層為商場、第6層為餐廳，第7至31層為住宅
    3. 已有規劃驗收，可以辦理房產證。
    4. 設施：中央空調；每層有四臺手扶電梯及三臺垂直三菱電梯和一臺垂直服務電梯，消防噴淋。
    5. 現狀：吉，毛坯
    6. 2003年售價：
    A.整體銷售：4200/平方米實收，或4600/平方米稅費各付
    B.分層銷售稅費各付價：三樓5800元/平方米；五樓4800元/平方米；六樓4600元/平方米
    物業地址: 荔灣區黃沙大道11—13號
    開發商: 廣東富華房地產開發有限公司
    承建商:廣州市第一建筑工程有限公司
    代理商:匯龍物業
    開盤時間: 1998-11-23
    入住時間: 2000-5-1
    容積率: 9
    周邊配套: 小區內部配套:游泳池 網球場 健身中心 兒童活動中心 有線電視 停車場 會所 保安系統 花園,其他:安裝精美不銹鋼信箱供各住戶使用;住宅單位均設有名廠高級視像對講機，住客可與訪客通話，并可搖控大廈閘鎖，安全方便；住宅大堂及電梯內均
    交通狀況：距地鐵一號線黃沙站步行約10分鐘；附近途經公交線路包括1路、556路、38路等，離車站步行時間：5-8分鐘
    物業管理費：2元／平方米／月　
    小區配套：內部配置游泳池、網球場、健身中心、兒童活動中心、有線電視、停車場、會所、保安系統、花園
    中小學：冼基東小學、第69中學、第32中學
    幼兒園：沙面幼兒園
    綜合商場：南方大廈、上下九步行街舉步可至
    醫院：市二醫院、市三醫院、兒童醫院
    飲食：勝利賓館、新荔枝灣、大同酒家
    娛樂：沿江酒吧街、廣州電影院、文化公園
    本大廈是高級商住樓，有三層地下停車場，位于香港和記黃埔商業城對面；鄰近荔灣上下九和芳村花地灣商圈；緊鄰近沙面白天鵝賓館、黃沙文具批發交易市場等；黃金廣場更擁有地鐵一號線黃沙站、珠江隧道、內環路等構成的完善交通網絡，鄰近充滿異國風情的沙面公園。區內特設網球場、高爾夫球練習場、乒乓球室、健身室、兒童游樂場等，享受高品質生活。這里不僅鄰近鐵路南站、珠江隧道、廣州港如意坊碼頭和黃沙地鐵出入口，而且附近有5、66、1、2、38、6路等公共汽車總站，還有15、70、181、123等多路專線車路過，西郊客運站也離此地不遠。水陸貨運極為方便。市內交通線路：5、9、38、57、60、64、75、176、208、217、222、233、270、286、541、556
    3．項目物業產權狀況分析
    （1）經營管理公司：
    食中寶副食品公司位于黃金廣場2樓，多年來從事貿易活動，食中寶公司隸屬于廣晟集團,是一家副食品的貿易公司，但缺乏專業市場經營管理經驗，對市場的經營和管理、推廣能力還需要進一步提升。該物業是食中寶副食品公司與廣州市冶暉市場開發有限公司雙方合作的結果，食中寶副食品公司作為物業的經營方，整體租賃下來，享有10年的經營權。
    （2）產權所有者：
    黃金廣場一、二層產權所有者是廣州市冶暉市場開發有限公司，該公司同樣隸屬于廣晟酒店集團，因此兩家公司才有了合作的基礎。
    廣東省廣晟酒店集團有限公司持有廣州市冶暉市場開發有限公司的65%股權;
    廣東凱旋投資發展有限公司持有廣州市冶暉市場開發有限公司的35%股權.
    （3）關聯公司：廣晟酒店集團
    廣東省廣晟酒店集團有限公司是一家以賓館酒店業為主，其他行業為輔的綜合性大型國有企業集團，隸屬于廣東省廣晟資產經營公司�！皬V晟酒店集團”擁有全資和控股企業20多家，總資產20多億元。其中賓館酒店有廣東亞洲國際大酒店、廣州凱旋華美達大酒店、廣州三寓賓館、廣州五羊城酒店、廣東華海大酒店、廣州王府井酒家、廣東好時光旅行社等；同時通過品牌輸出的方式拓展了廣東中山國賓酒店、廣東湛江金海酒店、廣東云浮凱旋酒店、廣州番禺利泰鄉村俱樂部等。集團還有工業、三高農業、商貿運輸業、房地產開發業、物業管理等企業。賓館酒店主業目前有五星級1家、四星級3家、三星級3家、旅行社1家。
    廣晟酒店集團在華南地區具有較強的影響力。所屬的廣東亞洲國際大酒店是廣州地區最新的五星級酒店：廣州凱旋華美達大酒店由華美達國際集團管理10年后實行自主經營，形成了鮮明特色的國際酒店管理風格；廣州三寓賓館的錦苑食府在第16、17屆廣州國際美食節上相繼獲得金獎；廣州五羊城酒店和廣東華海大酒店均成為地域明星酒店。
    廣晟酒店集團是在中央和軍委實施“軍隊不再經商”戰略決策過程中由軍隊企業移交轉軌而來的，干部職工絕大多數過去是軍人，具有嚴格的組織紀律和雷厲風行的工作作風，具有敢想敢干、求真務實的精神，長期保持艱苦創業，勤奮實干的傳統，重視思想建設和社會效益，使企業形成了厚重的企業文化積淀。在改革改制的新的歷史時期，企業十分注重干部員工的培訓學習，苦練內功，著力提高企業整體素質，大膽改革、穩妥改制，同時著力打造酒店管理知名品牌，為酒店企業提供專業化標準化國際化的管理輸出，并為海內外賓客提供富于凱旋酒店管理特色的全方位服務。
    三、廣州市商業規劃
    1．廣州市政府對黃沙商圈的商業規劃
    （1）圈層劃分
    以城市環型主干道為主要標志,結合商業發展的程度,將規劃區域分為內圈
層,中圈層和外圈層3個圈層.
    ■ 內圈層 指北至內環路——鐵路沿線(麓湖路以東以鐵路為界),東至華
南快速干線,南至新港路——昌崗路,西至工業大道——內環路以內的圈層,包
括越秀區,東山區,荔灣區及天河區西部,海珠區北部地區.
    ■ 中圈層 指內圈層與二環路之間的圈層,包括天河區北部和東部,芳村
區,海珠區南部,黃埔區西部及白云區南部,番禺區北部地區.
    ■ 外圈層 指二環路以外的區域,包括花都區,增城市,黃埔區東部南崗
片,廣州經濟技術開發區,從化市以及白云區北部和番禺區南部地區.
    規劃期限
    （2）規劃期限為2003年—2012年,分為三個階段:
    ■ 近 期 2003年—2005年;
    ■ 中 期 2006年—2010年;
    ■ 遠 期 2011年-2012年.
    （3）根據《廣州市政府商業規劃2003-2012》，“黃沙-南岸批發市場群，位于荔灣區黃沙路和南岸路一帶,已有17個水產品,建筑裝飾材料,精品和文具等批發市場.今后嚴禁新辦批發市場,整治現有裝飾材料市場(包括轉營或遷移).重點抓好黃沙水產交易市場,誼園文具玩具市場,廣東電器市場,廣東裝飾材料市場,留香針織品批發市場等的市場升級�！�
    ★重點改造升級的大中型批發市場：大中型批發市場的改造升級是存量調整優化的主要內容,今后將重點對廣州花都獅嶺皮革皮具城, 廣州花卉博覽園,廣州水產品中心批發市場等一批大中型批發市場進行改造升級.
    ★中期(2006年-2010年) 在繼續推進和完成近期任務的基礎上,啟動和推進黃埔茅崗批發市場園區,黃埔魚珠批發市場園區,增城新塘批發市場園區白云太和批發市場園區,番禺沙溪批發市場園區,花都畢村批發市場園區,開發區批發市場園區等7個批發市場園區的建設;推進機場路-黃石路批發市場群,黃沙-南岸批發市場群的優化整合和改造升級.
    2．廣州水產品中心批發市場工程建設規劃
    （1）建設規模及主要建設內容：廣州水產品中心批發市場擴建、改造一期工程是在現有的廣州黃沙水產品交易市場的基礎上改造擴建而成，占地面積5.2萬平方米，建筑面積15.6萬平方米。主要建設內容包括水產品市場、水產食品加工工場、儲藏倉庫、海鮮食街、辦公配套設施、停車場和其他配套設施。
    （2）建設工期：2002年至2004年（一期）。
    （3）總投資及資金構成：一期工程總投資額為2.37億元，其中企業自有資金1.37億元，銀行貨款1億元。
    （4）工程進度及2003年投資計劃：征地拆遷基本完成，目前正在打樁。至2002年底累計完成投資6000萬元，2003年計劃投資2000萬元。
    （5）效益預測：通過廣州水產品中心批發市場的建設、帶動漁業、商業、包裝業、信息服務業、餐飲業、旅游業等其他產業的發展，有利于發揮中心城市商品流通優勢，為社會提供大量的就業機會，具有顯著的社會效益。
    ■經營規模
    1．成交量與成交額
    新的大型市場全面建設完成后，設計年交易成交量400,000噸、年成交額人民幣100億元以上。其中塘魚交易量60,000噸，交易額4.8億元；活海鮮系列產品交易量50,000噸，交易額42億元；海鮮凍品交易量60,000噸，交易額5.4億元；河鮮品交易量20,000噸，交易額8億元；咸魚海味干雜品交易量20,000噸，交易額9.8億元；其它副食品交易量40,000萬噸，交易額2億元。水產品種類經營將達到200多種。
    2.水產品加工、保鮮、儲藏
    計劃分別設5,000噸低溫冷庫和5,000噸高溫干貨倉一座。設生產、加工冷凍水產品小包裝的水產食品加工廠，預計年生產、加工量7,200噸，承擔水產食品加工、保鮮、儲藏及配送功能。
    ■ 總體建設規模及功能分區
    ■ 市場總占地面積擴至51,788平方米，總建筑面積約189,960平方米，其中地下20,200平方米。
    1.市場交易區
    建筑面積39,260多平方米。其中活鮮交易區22,600平方米，冰鮮交易區16,660平方米，總的交易檔口達460個。
    2.智能服務區
    建筑面積8,400平方米。設置智能服務區是按“高起點、高檔次”建設水產品中心批發市場的要求，也是國家經貿委對我國市場體系健康發展，加強管理的要求。
    智能服務區設網絡信息中心、智能型交易中心、拍賣結算中心、期貨交易中心。在該區可以進行網上交易、網上拍賣、期貨交易等電子現代化交易方式，通過現代化的設備，及時提供交易市場行情、量價動態、衛星通信、商情咨詢等，創造良好的經營環境及條件，為本市場提供全方位的水產信息聯網，隨時掌握全國水產貨源、價格等行情。
    3.生產服務區
    市場將新建低溫冷庫及高溫干貨倉各一座，供水產食品加工、保鮮、儲藏之用，建筑面積16,000平方米。并設水產食品加工配送廠，從事水產品的深加工及配送服務。
    4.商務服務區
    餐飲服務：建筑面積19,200平方米，以方便交易雙方的客商、以及旅游觀光人士和市民購買海鮮，提供即點、即加工、即食的餐飲服務。以鮮活水產品為基點，體現“吃在廣州”的南國風味特色，引導消費。 ��  旅游娛樂服務：建筑面積19,200平方米，為市場客戶及游覽觀光人士提供溝通、聚會及娛樂的高級休閑場所。
    寫字樓：建筑面積44,800平方米，提供銷售商務服務，同時為來本市場進行商務洽談、或需要在本市場設置辦事機構的外地客戶提供商住之用。
    5.后勤服務區
    市場辦公及配套設施：建筑面積2,800平方米，內設市場各部門辦公室、銀行、工商、稅務、衛檢、郵電、海關、邊檢等國家職能機構。
    停車場：為滿足市場經營需求，水產品市場內設建筑面積約43,100平方米室內停車場，有足夠的停車位，同時亦可對外提供適量停車位。含設備用房4,000平方米，設污水處理站、海水儲備池、變電所、柴油發電機房、空調機房等配套設施及設備用房。
    ■樓層管理功能（大型新市場）
�牐犖磥泶笮托率袌瞿厦媸�30米寬的沿江規劃路和20米寬的廣場，東面是30米寬的 六二三路，西面是原廣州火車南站的貨物堆場，北面是12米寬的城市規劃路。
�牐犘率袌銎矫娉省癓”型，西面寬80.4米，東面寬61.8米，東西向長286.6米，中間有一條36米和一條15米寬的南北方向規劃路穿過建筑物。整個建筑物由一層地下室、五層裙房和二棟15層塔樓組成。其中：
    *. 地下室為地下停車庫和設備用房(局部為平戰結合六級人防地下室)。
    *. 首層為鮮活海鮮市場。
    *. 二層為鮮貝類銷售市場。
    *. 三層為小汽車停放車庫。
    *. 四層為水產品干貨市場。
    *. 五層為海鮮餐飲娛樂服務業。
    *. 六至十五層為行政辦公室(其中：A棟為水產大廈，B棟為港務大廈)。
    *. 十六層為屋面及觀景樓。
    *. 十七層為機房水箱及觀景層。
    四、廣州海味干貨市場分析
    1．廣州海味干貨市場概況
    廣州是一個歷史悠久的商埠，許多商業貿易馳名全國，海味干果就是其中一項。從明代開始，廣州的海味干果經營就成行成市。隨著我國改革開放、市場經濟的深入發展，廣州的海味干果市場更具影響力，幅射全國，乃至東南亞及世界各地，全市具一定規模的經營海味干果的商戶有1200多家，年交易額達30億人民幣。廣州是全國最大的海味干果集散地，也是廣州經貿一道亮麗的風景線。而經營的商品，也從以前的魷魚、蝦米、咸魚、冬菇等，發展到今天的鮑、參、翅、肚、雪蛤、燕窩、魷、章、地、墨、蝦、蠔等三百多個品種。廣州海味干果行業的發展，實際上是廣州經濟發展的縮影，是廣州市民生活變化的真實寫照。為了讓廣州這一特色行業更加有序、健康、快速發展，眾多商家自愿提出，組成行業商會，實行行業自律，開展行業交流，共同開拓市場，讓海味干果行業取得更大的發展。
    近年來，廣州市海味干果行業發展迅速，據不完全統計，目前一德路的海味干貨交易額就達30億元，一德路就有1000多家海味干果商戶，年交易額達30億元其中有98%以上是非公有制企業，而且大多數是個體商戶，這一發展趨勢還在不斷的擴展。成為全國最大的海味干果集散地，在這行業形成了“廣州價格”現象，在全國，乃至東南亞享有很高的知名度，具有一定的影響力。　
    2．一德路海味干貨一條街
    [概  況]
    一德路作為廣州歷史上有名的“海味干果一條街”，東起海珠廣場，西至海珠南路，在1000多米的專業街上，擁有200間商鋪、5個大型室內批發市場，各類海鮮、食雜品種1600個，主要以傳統的“騎樓”商鋪為主。專業街具有十分濃厚的商業氛圍，海味干貨以及包裝食品的批發零售十分活躍。。這里的商鋪經營著廣州70%的海味干貨批發業務，每日車水馬龍，不僅是廣州的海鮮酒樓在此采購，甚至影響到整個東南亞海味干貨市場。尤其是春節前的一個月是海味市場的旺季，銷售額占全年的3成。整個市場匯集了全國東南西北中的副食品和雜貨，上至千元500克的澳洲�；⒊�、渤海大連鮑魚，下至幾元乃至十元華中粉絲、華南蓮子、西北黃花菜、西南支竹，一德路山珍海味什么都有。專業街在華南地區乃至全國都有很高的聲譽，每年都吸引了國內外無數的客商。
    [市場起源]
    一德路誕生的歷史可以追溯到八十多年前的民國時期，由于擴城拆除古城墻，自東向西拆出一條路，這便是今天一德路的前身。1946年，一德中路甚至還誕生了廣州市的咸魚商業協會，可見咸魚業在當時的重要地位。建國初期，一德路咸魚檔尤其興旺，是省內最大的咸魚市場。即使是在今天，一德路仍舊是廣州一條鼎鼎有名的商業街，不僅有山海城、海中寶這樣的咸魚海味干果聞名全城，甚至國際玩具城、萬菱玩具城等玩具精品的銷售量也非常大，整條一德路的年銷售高達25億元。
    一德路緊貼珠江邊，東起海珠廣場，西至人民路，全長約1200米。在清末時期就形成了繁華商埠，有菜欄、果欄、魚欄——“三欄”之稱，是國內經營京果、海味、干貨的集散地。即使在計劃經濟年代或“文革”時期一德路都保持了其應有的繁華景象。
    改革開放以來，隨著人們經濟、生活水平的提高。本地區經濟也得到了快速增長，經營環境不斷改善，吸引了省港澳各地不少商家相繼涌入該路段經營，以干果、海味、小食品批發為主�，F有水產公司、山海城、海中寶，威灃、南粵等11個批發市場，匯聚商鋪逾千間，形成雄厚的實力和競爭環境，已聞名國內外，東南亞地區。
    3．一德路海味干貨一條街面臨的困境
    （1）海味干貨市場呈現出破、亂、臟、差的景象
    天然形成的一德路海味干貨一條街作為一個集物流、倉儲、運輸于一體的海味干貨批發流通平臺，本身就存在許多局限，隨著時代的進步，這些問題隱患逐漸暴露出來。由于市場本身結構框架的不合理與部分商戶的“不修邊幅”，令位于一德路的許多專業市場呈現出破、亂、臟、差的景象，市井氣過濃。市場內通道十分狹小，部分店鋪直接貨物堆積在通道上，最窄處僅能容納兩個人并肩而過，完全不符合消防安全。隨處可見檔口擺放到外邊的海味干貨，還有一些檔主直接在路面晾曬干貨。
     （2）缺乏規范的經營管理，場內商家魚龍混雜
    一德路作為東南亞最大的海鮮干貨批發市場，這里的海鮮干貨市場據說可以直接影響到東南亞市場魚翅、鮑魚、海參等高檔海鮮品的價格，但市場經營環境和市場地位完全不符合。
    由于缺乏規范的經營管理，場內商家魚龍混雜，甚至一度威脅一德路的海味經營聲譽。據了解，在2003年的時候，一德路的海味干貨批發曾經爆出“有毒魚翅事件”。據廣州市越秀區海味干果商會秘書長伍惠漢介紹，一些海鮮加工場使用工業用雙氧水浸泡魚翅事件給海鮮干貨市場帶來巨大的沖擊，事件爆發的時候，銷量只有一成。雖然越秀區海味干果商會迅速展開自查活動，通知一德路的海味商鋪進行內部清查，檢查魚翅貨源，要求拒絕采購來路不明的魚翅產品，對貨源不清或“三無”廠家生產的魚翅，或者是過于白凈的魚翅不再進貨。但事件還是給商家帶來重創，此后商家雖然加強誠信經營的意識，但一德路的海味批發良莠不齊，難以規范管理是不爭的事實。在一德路購物的熟客都知道，商鋪從來不明碼標價而是看人開價，批發街的商品雖然平、靚、正，但也有不少因此上鉤的水魚。
    （3）走高端不敵香港“海味街”
    如果說“有毒魚翅”事件還是一個偶然事件，那么海外干貨批發渠道的放開對一德路的削弱則是不可回避的事實。據了解，香港上環、西環等海味干貨零售或批發市場，都是內地客商喜歡光顧、物色貨板的地方。
    4．一德路海味干貨重點批發市場狀況
   （1）海中寶海味干貨交易中心
    [概  況]
    海中寶海味干貨交易中心位于廣州市傳統海味干貨集散地--- 一德 中路，2001年開業，首層主營海味干果、二層主營小食副食，三層玩具禮品批發。本中心規模大，地理環境優越，營業面積超過15000平方米，擁有430多間商鋪及5，000平方米的大型倉庫，并配有大型地下車庫供商家使 用，場內裝修高雅，配套設施齊全。中心本著“顧客第一、信譽第一”的宗旨，為客戶提供先進的現代化管理，真誠優良的服務，為廣大客戶營造良好的經營環境。
地址：廣州市一德路333號德豐大廈首層至五層
    [評   價]
    海中寶和山海城相鄰，兩家規模相當，相對一德路的街鋪而言，山海城為首的海味干貨批發城是在一德路原址上選點擴建，其裝修規劃比較新。相對街鋪的熱鬧而言，海中寶并未出租完畢，在海中寶的三、四樓，經營玩具和文具批發。一般街鋪的生意要好于這種室內批發鋪位2~3成，但是街鋪一鋪難求。
    （2）山海城商貿中心
    [概  況]
    山海城商貿中心（浩和大廈）位于一德路海珠南交匯處，由浩和房地產開發公司2002年開發，地處一德路與海珠路交匯處，占地約3000平方米，規劃設計為22層高商住大廈。其中負二層規劃為停車場，建筑面積約為3000平方米；負一層—五層為商場，但僅負一層——三層可售，可售面積1萬平方米左右，四——五層用作回遷用途；6—22層為住宅，住宅建筑面積為20076平方米，可售面積為14821平方米。
    山海城商貿中心營業面15000平米，總計為六層，首層復式商鋪，騎樓風格，四面環路，鋪鋪臨街；負二、三層特設大型停車場和400m2超大型冷庫，鮑參翅肚，保質保鮮，進貨出貨，裝卸自由。是東南亞首屈一指的海味干貨集散中心。
地址：廣州市一德路369號浩和大廈負一層、首層至五層
    [經營特色]
    目前山海城主要經營的是中高檔海產品，但是一般家庭食用的海味在這里也可以購買到，基本能夠滿足社會大眾不同的需要。并且由于規模效應，借助山海城這個平臺，場內的客商直接跟海外的供貨商(如澳大利亞、南非、日本等這些海產品出口大國)合作，山海城成為目前國內最大的海味干貨中轉站，而這些都是在一德路批發街散兵游勇時代所不能想象的。
    [評   價]
    山海城的出現正是順應一德路批發市場要求升級的需求，因此才出現招租火爆的局面。但專業市場內部的經營調整也一直沒有間斷，就歷史而言，海中寶比山海城的經營時間更長一些，但是目前海中寶并不是專營海味，它還夾雜著一些別的商業機制在其中。而山海城從一開始就堅持從事的海味干貨專營，并且在以后的經營中都是只接受海產品銷售，專業市場必須做專這種專營的模式是山海城能夠旺鋪的一個因素之一。另外將百貨公司經營模式引入到專業批發市場經營中的創新，凸顯了現代批發城的優勢。
    （3）南粵副食品批發市場
    [概  況]
    南粵副食品批發市場痤落一德路商圈中心位置，商場營業面積近一千多平方米，主要是經銷鮑（魚）、（海）參、（魚）翅、（魚）肚等海味產品，其中亦不乏名貴的血燕、冬蟲草等高級滋補品。商場內商家大多是在一德路、南路經營多年的行家里手，實力雄厚、根基穩固，生意觸角延伸到東北三省、新疆、大連以及國外的日本，南非等地。商場寬敞明亮、空氣清新、環境舒適，配備了精干的工作人員實施全面管理，隨時隨地為商戶提供優質的服務。
地址：廣州市一德路283-295號
    （4）東泰海味干果批發市場
    [概  況]
    東泰海味干果批發市場位于海珠南路，商場面積1734平方米以批發、零售海味及冬菇、紫菜、菜干等干貨為主，產品質優價廉，遠近聞名。
地址：廣州市海珠南路68號
     （5）匯昌海味批發市場
    [概  況]
    匯昌海味批發市場擁有商鋪126家，占地面積近千平方米，緊靠山海城。經營品種以白果、蜜棗、紅棗、魷魚等海味干果為主，場內設大型倉儲室及冷庫，管理完善，配套齊全。
地址：海珠南路鹽亭東街3-5號
    （6）廣州市河鮮品公司海產食品交易市場
    [概  況]
    廣州市河鮮品公司海產食品交易市場是廣州市水產食品商業企業集團直屬企業，經營面積788平方米，商鋪62個，主營海產干制品、農副產品，正門面對一德路，交通便利，地源優勢，得天獨厚。
地址：一德中路346-350號
    （7）威灃一德綜合批發市場　
    [概  況]
    威灃一德綜合批發市場經營各類海產珍品，營業面積1000多平方米，攤位85個，地理位置優越，物流暢通，專業的管理，打造專業的市場。
地址：一德中路279號
    （8）海珠南交易市場生產簡介
    [概  況]
    海珠南交易市場位于海珠南路中心位置，與一德路上的山海城、東泰、匯昌等大型批發市場相鄰，面積1300平方米，主營魷魚、冬菇及各類干貨，總檔數120檔，全部為首層地鋪，配有大型冷庫倉儲中心。商場內規劃整齊，管理完善。
地址：海珠南路鹽亭東7號
    五、項目定位分析
    為了加深對項目的理解和認識，我司對項目進行了深入的研究分析，對項目分析如下：
    1．項目競爭優勢分析
    （1）環境優勢
    項目所在地段具有濃厚的商業氛圍，周邊眾多專業批發市場環繞，專業化程度較高，水產類經營品種齊全繁多，商品流通渠道暢通，成熟的商業優勢輻射全國乃至東南亞，擁有大量的水產品客流和酒樓、餐飲等相當的固定客戶群體，并且有較為完善商務配套和一定的旅游資源如沿江路風景帶、沙面、白鵝潭等。
    （2）地段優勢：黃金廣場處于水產品商圈
    黃金廣場剛好位于南站和原來的水產批發市場之間，處在一個黃金三角。是傳統商業路段，更是水產品經營的龍頭旺地，另外商圈內尚缺乏海味干貨等類產品，具有無比的地段優勢。
    （3）商業地位優勢
    項目所在地段一德路有悠久的海味干貨經營歷史，享有較高知名度，商品的輻射范圍很廣，在華南地區乃至全國的海味干貨市場上有很高的商業地位。
    （4）項目自身的硬件優勢
    商場配套如消防設施、停車場、商務配套等方面超越競爭對手，進而拉開與競爭對手的距離，制造產品差異。此外,項目首層和二層的營業面積超過1萬平米,實用率近100%，在廣州的副食品批發市場中，比較少見，規模上已取得了一定的優勢，如果將其定位為市場一期，然后再發展3-5層，則擁有2.5萬平米的規模，在華南副食品市場中可以稱最大，足以顯示項目的“龍頭”風范。。
    （5）商鋪租金定價有競爭優勢  
    就項目本身而言，因為物業首層、二層始終沒有投入商用，食中寶的鋪租未發生大的提升，相對一德路海味干貨批發市場(如海中寶、山海城)等同類型鋪位相比要便宜100~150元，非常有競爭力。根據調查，一德路的海味專業市場中,租售價最高的是山海城,其首層的銷售售均價為8.8萬元/平方米(以建筑面積計算),租賃價為800-900元/m2,其次為海中寶專業市場,其首層首層商鋪均價（按套內面積計算）8萬元/平方米，租金均價為530元/平方米（按套內面積計算）。
    （6）西城都薈提升商圈人氣
    由于食中寶的對面即是大型商貿中心西城都薈,多方位經濟模式的結合,有人預計未來這里將成為廣州城內集商貿、旅游、觀光、飲食、娛樂、休閑一條龍服務的繁華商業中心，因此食中寶的增值前景看好。
    （7）交通條件便利
    項目所在路段，處于內環線邊緣，路面寬敞，車流順暢，擁有便利的水陸交通系統，較少出現交通堵塞現象，并物業本身擁有三層地下停車場，利于專業市場的快速成長。
    2．項目競爭劣勢分析
    （1）一德路海味干貨短期內難以挑戰
    在廣州以及周邊，存在各種批發市場，其中在一些食品類的批發市場也能購買到各類海味干果產品。一德路這條街有經營海味干貨130多年的歷史，短期內市場的地位很難動搖，原因除了經營歷史悠久，廣州一德路近幾年新出現的商業地產項目也對提升片區形象，打造華南海味干果集散地的規劃起到了很重要的促進作用。
    （2）食中寶公司缺乏專業市場經營管理經驗
    廣州是一個高度市場化的市場，食中寶公司多年來從事貿易活動，但缺乏專業市場經營管理經驗，雖然有政府支持，食中寶副食品批發中心今后能不能經營下去，還是要看市場的經營和管理水平。已有同類型商場率先進入
    （3）競爭對手已經占領相當市場份額
    “海中寶”、 “山海城”是該項目的重要競爭對手，兩者同質化程度很高，而“海中寶”、 “山海城”已經在2002年之前率先進入市場，已經占領了相當的市場份額，滿足了部分的購買欲望和租賃市場需求。
    （4）傳統臨街商鋪仍占主導地位
    一德路傳統商鋪主要以鄰街商鋪為主，經營模式較為成熟，而商場式專業市場存在作業面小，客流單一、分散的問題。因而“海中寶”作為新興的商場，在較短的時間內難以完全取代其地位。
    （5）臨街面商鋪較少
    目前的經營狀況看，食中寶這樣的新式商場與傳統鄰街商鋪的經營狀況有很大的差別，新式商場的部分檔口的經營狀較差，而鄰街鋪的經營狀況則普遍看好，也影響了部分買家購買信心。
    （6）商家定勢思維的影響
    不少經營海味干貨的商家都有一種戀舊情結，其傳統的思維方式制約著他們對新生事物的認識并產生抗拒的情緒，這也在某種程度阻礙新式商場的發展，對新商場的聚集人氣、提高認知程度都會產生不利的影響。
    （7）項目自身劣勢
    項目已經建成，歷經過幾次風波，并被新聞媒體報道過，產生了不良或負面的影響，可控制程度不高，項目的規劃、設計以及配套設施難以進一步修正和完善。
    3．項目機會分析
    （1）市政規劃及城市改造
    廣州市政府提出“一年一小變，三年一中變”城市改造方案，促進了城市建設及老城區的改造，并提出黃沙-南岸批發市場群的優化整合和改造升級，把專業街市場的建設提升到更高的層次，可以進一步提高了黃沙商圈的形象及品位，為進一步發掘該路段的商貿旅游資源提供了契機。
    （2）一德路商鋪存在很多的安全隱患
九月份的一場大火給一德路傳統商鋪的經營者們敲響了警鐘，使經營者們對消防安全的重要性有了更清醒的認識。從市場調查的結果看,一德路的臨街商鋪大都是在民宅改造的基礎上發展起來的，很多的設計不符合消防要求，有少部分的商鋪存在危房的嫌疑。整體說來，臨街商鋪存有很多的安全隱患。
    （3）海味干貨市場經營需要規范
    一德路海味干貨批發一條街是自發形成的，而其影響力則是歷代商賈日積月累的經營成就的口碑。隨著時代的變遷，一德路周圍出現越來越多的現代化建筑寫字樓，但是一德路海產干貨的批發經營規模雖然有所擴張，但是經營方式沒有太大的改變。自從2003年海味干貨因為加工問題被媒體多次曝光，以及隨著香港、澳門的回歸和自由行的放開，海鮮干貨的進口渠道便利，一德路的客源被分散和削弱。古老的一德路批發街，轉型升級的問題迫在眉睫。
    在政府的規劃的干預下，一德路海味干貨批發一條街轉型升級提供機遇。
    （4）廣州餐飲佐料市場機遇大
    廣州餐飲佐料每年有近10億元的銷售量，但長期以來一直存在“有市無場”、經營不規范的狀況。，目前一些餐飲醬料檔口經營較混亂，甚至出現以劣充優、以假亂真的情況，有的僅值幾十元的產品竟賣到三四百元。但是餐飲醬料的需求量越來越大，產品質量的好壞又涉及千家萬戶。巨大的需求量呼喚一個規范的、上檔次的專業批發市場。
    4．項目威脅分析
    （1）來自競爭對手的威脅
    項目的競爭對手重要源于一德路的海味干貨商場，而其中重要的競爭對手則有已開業的“海中寶”海味交易中心、“山海城”商貿中心。由于這兩個競爭項目在地段、規模以及設施配套上十分相似，因而源于這對手的威脅，將是最直接的，會對項目目標消費群造成分流及提供更多選擇機會的影響。而傳統臨街商鋪則由于已沒有了后續供量并且還在不斷地減少，因而不會對項目造成太直接的影響。
    （2）環境變動的威脅
    由于市政改造工程進程難以預測，市政規劃的變動將直接影響到項目的營銷。此外，行業經濟氣候的變動也將影響并威脅到項目的營銷。
    （3）目標群體變動威脅
    由于項目定位為專業市場，其所面對的目標消費群體相對集中，購買元素較為單一，這一群體的任何變化都可能影響到項目的銷售，因此目標消費群體的變動也是威脅項目營銷的因素之一。
    5．發展趨勢分析
    海味干貨專業市場的發展要求有新的市場模式出現，這種市場模式既要與現有的、傳統的商鋪經營模式融合，又要高于這類模式，體現出時代性和前瞻性。海味干貨專業市場對地段的要求一般說來的確沒有百貨、大賣場那么高，但是也有其特殊的要求，比如要有深厚的市場需求，比較豐富的海味干貨行業資源以支撐市場的招商工作；比較便利的交通網絡以便于進出貨；比較好的市場管理機制(打擊假貨維持良好的市場秩序)；相對較低的產品價格(存在顯著的規模效應從而降低產品成本)；品種的豐富性(選擇余地大)。只要符合了這幾項標準，一般都能把海味干貨市場做大做旺。因此加強硬件配套建設，實行海味干貨專業市場規范操作，才能帶動市場的繁榮，保證租戶的信心起了很大作用。
    六、項目定位
    本策劃案是在SWOT分析的基礎上，結合未來專業市場的發展模式和目標群體的心態，進一步挖掘本項目的競爭資源，提升項目的銷售力，并提出項目的形象定位，從而真正將優勢轉化為勝勢。
    1．產品定位
    ★優勢（S）
    海味干貨餐飲配料與水產的天然關聯優勢，運用黃沙商圈自身的優勢創造市場差異
    借助項目規模優勢，以海味干貨領頭羊的姿態展現項目本身的潛質
    塑造本項目的黃沙水產核心地位，與競爭對手抗衡
    樹立強勢品牌形象，增強與目標群體的親和力
    ★劣勢（W）
    引入安全的意識，強調項目的硬件配套現代化、交通條件、倉儲物流的優越性
    48萬平米的西城都薈即將開業，突現項目的升值前景和市場潛力
    體現項目租金政策性價比優勢，避開與競爭者們正面的價格沖突
    ★產品定位依據：
    （1）與黃沙水產品市場緊密聯合，讓酒樓和廣大顧客在購買水產品的同時，也能極為方便地購買到海味干貨、餐飲佐料，這樣整個商圈就形成了集水產、冰鮮、凍品、餐飲配料、海味干貨為一體的一站式采購平臺。
    （2）黃沙水產品市場主要客戶為廣州市區及周邊的酒樓、餐飲店以及其他地區的批發商，這些客戶采購時間大多數在凌晨3點到6點之間，有的還深夜，必須調整營業時間，與整個客戶群的采購習慣趨同。
    （3）海味干貨與水產的天然關聯優勢，保證了食中寶令廣州海味干貨市場再度擴容，食中寶的地位會隨著黃沙水產市場的成熟而日益重要發展。
    （4）海味行業的入門門檻較高，海味批發商家大多希望手中握有較多的流動資金，基本上選擇以租鋪經營為主，應著力宣傳商鋪的租金優勢，以吸引商家。
    食中寶副食品批發中心應從商品關聯性、顧客定位一致性出發，全力打造一個集餐飲醬料、海味干貨于一體的專業批發市場。同時它作為黃沙水產市場的補充市場，與周邊的水產品市場形成行業互補，將市場的發展納入今后黃沙水產市場的發展，從而將使黃沙板塊形成亞洲最大規模的水產、冰鮮、凍品和餐飲醬料海味干貨市場，一站式采購理念，以此來達到一榮共榮的良性局面。
    ★產品定位：
    一個交通方便、品種齊全、24小時經營的華南地區最大的餐飲醬料、海味干貨現代化專業批發市場
    ★產品宣傳訴求：
    1）黃沙板塊：形成亞洲最大規模的水產、冰鮮、凍品和餐飲醬料海味干貨市場
    2）經營特色：全國首個24小時營業海味干貨批發市場
    闡釋：
    A．交通方便，一出市場門口即是黃沙大道、珠江隧道口、內環路、外環路和多條高速公路在此形成縱橫貫通的交通樞紐
    B．項目分為兩期打造，首期10000多平米，二期15000平米，這樣在項目的定為中就可以塑造 “最大”，不過“最大”僅作為一種宣傳的口號和手法，“現代化的專業批發市場”才是產品的核心。
    C．經過一德路綜合市場火災事件后，該路段的大部分商家對安全隱患已有了更清楚的認識，安全經營、安全賺錢應該是他們更高的要求也是他們的愿望，每位商家都希望“袋袋平安”，而怎樣才能“袋袋平安”呢？這就要求產品能夠給他們一種安全感、歸屬感。而營造這樣的一個產品的重要手段之一就是現代化的高科技。因此，營造一個“安全”的經營環境應該是項目首先應該考慮的問題，也是項目以現代化、高科技示人的根本動機。
    D．在產品的定位上，“現代化”則強調是一種趨勢，一種潛在發展和產品定位的伸延。把“現代化”融入項目的營造過程，既可以體現強烈的時代氣息，又能提升項目的銷售勢能；而“專業商貿城 ”的定位則把項目的檔次提升到專業化的層次，是項目的市場立足點。
我司認為，在產品定位、產品營造過程中，應該注意幾點：
    1）實用性——體現在項目的規劃、布局和功能等方面
    2）前瞻性——體現在項目的配套、設備、經營模式上
    3）時代氣息——體現在項目的設計裝飾風格及物業管理等方面
    E．新黃沙板快誕生，重塑市場形象，今后黃沙水產市場、南站冷凍海鮮交易區、食中寶副食品批發中心整體發展，將使黃沙板塊形成亞洲最具規模的水產、冰鮮、凍品和餐飲醬料海味干貨市場。
    F．24小時經營特色，在國內的海味干貨批發市場中絕無僅有，具有很大的媒體宣傳效應。
    2．市場定位
    項目的市場定位包含兩方面的內容：一是項目自身的定位，這一點在上述產品定位已有明確表述；二是消費群體的定位，所謂在消費群體定位其實就是尋找潛在消費者。
    自從房地產市場進入買方市場后，消費者一直是市場的主導因素，只有對消費者有深刻的認識和把握，才能真正了解消費者的消費欲望、租賃需求，才能知道該把產品賣給誰，如何賣。因此，目標消費群體選擇得正確與否將直接影響到銷售力的實現。于商鋪物業，目標消費群體具有特定性，因而消費群體的定位顯得尤為重要。
    1）目標消費群體
    通過對市場的研究和分析，認為項目的目標消費群體相對集中，主要是在海味干貨市場上有一定經驗的商家和投資者，以本地及珠江三角洲的為主，其中一德路專業街上經營海味干貨的商家是目標消費群之一。目標消費者大致可以分為用家、投資者和租客等幾種類型。
    2）目標消費群體分類
    大買家——這類消費者具有很強的消費能力和豐富的投資經驗，其所購面積相對較大，是商鋪物業的重要租賃力量，但這部分消費者數量相當有限。
    中小買家及投資客——海味行業的入門門檻較高，海味批發商家大多希望手中握有較多的流動資金，基本上選擇以租鋪經營為主。這類消費者的個人租賃能力雖不及前者，但數量較為龐大，因而能形成大規模的租賃力量，是項目的主要客源，而且這部分租賃者的租賃意圖較為單一，有利于商場的經營管理。
    租客——這類消費者雖然不能形成直接的租賃力，但對銷售力的提升及實現銷售力起到重要的影響，正是這部分消費者的存在，前兩個層次的部分消費者有了租賃欲望和沖動。
    3）租鋪者心態分析
    租鋪者的心態不外乎有自用、投資或用作其他用途，而幾種租賃心態從根本上都是租鋪者尋求經營保障及投資機會的一種表現。因此，展現項目的投資前景，傳達發展趨勢的信息，強調項目的優越性能，給顧客足夠的理由去租賃該物業是項目營銷的根基所在。   （李建明）

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