一降一穩(wěn)：瞭望商業(yè)地產(chǎn)和專業(yè)市場租金的變化

    可以看到，當(dāng)前國際金融危機對“三高”(高端人士、高端消費、高端場所)的影響最為明顯；對外向型或以外銷為主的企業(yè)的沖擊大于以服務(wù)國內(nèi)市場為主、擁有自主品牌的企業(yè)；與老百姓生活密切相關(guān)的民生產(chǎn)業(yè)受到的沖擊遠(yuǎn)低于其他產(chǎn)業(yè)；大中型城市受到的沖擊相對強于三四線城市和廣闊的農(nóng)村市場。
　　其中，在服裝流通領(lǐng)域，商業(yè)地產(chǎn)的整體租金，與最高價格時比較已經(jīng)下降了30%左右。而與此同時，專業(yè)市場的租金卻穩(wěn)步上升。商業(yè)地產(chǎn)和專業(yè)市場租金的一降一穩(wěn)，反映了特定時期人們消費能力和消費檔次的變化。
　　商業(yè)地產(chǎn)：降
    分店計劃緊急叫停
　　據(jù)消息人士透露，近期，CBD的北京財富中心，又痛失了一位“金主”，本來已經(jīng)定好要在二期商業(yè)開設(shè)一個幾千平方米大賣場的香港某知名大型百貨零售商，緊急暫停了分店計劃，從CBD撤離了出去。無獨有偶，美美百貨從西單的首都時代廣場撤離，近期許多大品牌都開始了“瘦身”計劃。
　　根據(jù)戴德梁行的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2009年上半年，Louis Vuitton、Gucci、Burberry三家新開店鋪分別是5個、5個、2個，考慮到品牌自確認(rèn)新店址至開業(yè)需12個月以上，可以看出，2008年上半年之前，大牌們的擴張意圖很是明顯，但自從金融危機肆虐后，擴張戰(zhàn)略已轉(zhuǎn)變?yōu)槭湛s。“現(xiàn)在高端商鋪的招商形勢不太明朗，商家入市意愿都不積極，特別是那些國際一線品牌，業(yè)績明顯下跌，母公司的效益又不是很好，甚至有品牌表示，在未來兩年內(nèi)都不會再增開新店。”戴德梁行華北區(qū)商鋪部董事張家鵬表示。
　　新開商鋪人氣不旺
　　原本訂好的店鋪沒了，新開的商鋪人氣也不是很旺。2009年二季度，北京共有四個新項目開業(yè)：王府井的金寶匯購物中心、東直門橋的北京來福士廣場、朝陽門的悠唐生活廣場和崇文門的國瑞購物中心，新增建筑面積合計26萬平方米。根據(jù)搜房商鋪網(wǎng)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，盡管這幾個新項目的出租率都已經(jīng)超過了85%，但是已經(jīng)開業(yè)的部分只有60%~70%，商場人流量不大，人氣不旺。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，不僅是在北京，全國各地最新開業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)項目，招商過程都不順利。
　　租金下挫空置率上揚
　　關(guān)店、減店、退店，在品牌零售商調(diào)整布店計劃的影響下，商鋪市場平均租金下挫，空置率上揚。據(jù)中原地產(chǎn)商鋪部總經(jīng)理蔡慧健介紹，北京商鋪市場的整體租金，與最高價格比較已經(jīng)下降了30%左右，至今還沒看到明顯回升跡象。但和租金的下挫趨勢相反，根據(jù)世邦魏理仕的統(tǒng)計，2009年二季度北京市場空置率達到9.2%，環(huán)比上升兩個百分點，同比上升1.2個百分點。
　　不過對于未來，業(yè)內(nèi)人士還是大多持樂觀態(tài)度。中原地產(chǎn)商鋪部總經(jīng)理蔡慧健表示，根據(jù)現(xiàn)在經(jīng)濟的發(fā)展，保8的目標(biāo)肯定沒問題，隨著十一、元旦、春節(jié)這些傳統(tǒng)節(jié)假日的到來，市民的消費熱情會回復(fù)，商鋪市場也能走出寒冬。而戴德梁行華北區(qū)商鋪部董事張家鵬則表示：“北京仍然是絕大部分品牌的重點發(fā)展地區(qū)，這一點并未受到經(jīng)濟環(huán)境變動的影響，目前可視為階段性調(diào)整，隨著經(jīng)濟形勢好轉(zhuǎn)，開店緊縮的狀態(tài)將會逐步緩解。”
    專業(yè)市場：穩(wěn)
    一如既往升級換代
　　盡管在席卷全球的金融危機背景下，為中國貿(mào)易流通領(lǐng)域做出巨大貢獻的數(shù)以萬計的服裝市場也在一定程度上受到波及，出現(xiàn)需求萎縮，交易額下降的狀況。但是，這絲毫沒有影響到服裝專業(yè)市場升級換代的決心和信心。
　　服裝專業(yè)市場由于其大部分市場定位在中、低端，且絕大部分市場始建于上世紀(jì)八九十年代，硬件設(shè)施落后，重建改造已刻不容緩。
　　遼寧西柳大市場、五愛服裝市場……一大批專業(yè)市場逐步走向高端化、品牌化，其扎根國內(nèi)市場、滿足大眾內(nèi)需、服務(wù)中低消費的基本屬性未變。專業(yè)市場硬件設(shè)施的改善、管理的升級、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的變化都是這么多年大眾整體消費提升的結(jié)果。同時也是專業(yè)市場準(zhǔn)確定位、贏得更多消費者群體的重要舉措。
　　批零兩重天
　　在近期對于專業(yè)市場的調(diào)研中，記者發(fā)現(xiàn)了一個有趣的現(xiàn)象：同樣是服裝專業(yè)市場，以批發(fā)為主的專業(yè)市場，商戶對于減租的要求并不強烈，不惜重金爭先恐后地?fù)寠Z“黃金店鋪”的場面時常涌現(xiàn)。上海新七浦服裝市場精品女裝區(qū)的一個20平方米的商鋪1年的租金就能達到80萬元，即便這樣，也是一鋪難求。
　　而以零售為主的專業(yè)市場，商戶因為生意清淡而要求市場方減免租金的事情屢有發(fā)生。去年12月底，北京金五星服裝市場因為要上漲租金而導(dǎo)致部分商戶集體停業(yè)抗議；今年2月19日，深圳寶安區(qū)龍華大浪南路一家大型的服裝城，100多名商戶集體要求減租；2月25日，海口新華北路解放商城近百家經(jīng)營戶為抗議商城收租金過高，集體休市；3月4日，北京歐尚愛普服飾廣場200多名商戶以商場人流量少、經(jīng)營虧損嚴(yán)重為由，聯(lián)名簽字要求管理方減免租金，在要求遭到拒絕后，200余商戶關(guān)門停業(yè)。在這些事件當(dāng)中，甚至有商戶和管理方發(fā)生沖突的情況。
　　重管理講服務(wù)不減租
　　重管理講服務(wù)不減租，似乎成為當(dāng)下服裝專業(yè)市場決策者不謀而合的策略。
　　山東即墨市場建設(shè)服務(wù)中心主任韓吉鵬告訴記者：“解決當(dāng)前的困難，要靠拓寬銷售渠道。如果單純地只是降低租金，只會讓生意越做越差。市場需要足夠的資金來做品牌推廣。”
　　在這種大環(huán)境下，大部分市場跟商戶一樣，也面對困境。
　　“商業(yè)成本上升的壓力也影響到業(yè)主，借貸成本已經(jīng)顯著上升。管理方也是金融危機的受害者，減租太多，公司一時也難以承受。”上海新七浦實業(yè)有限公司總經(jīng)理徐為民也認(rèn)為，“我們當(dāng)然也不希望看到商戶倒閉，因為他們是我們生意上的伙伴。因此，我們希望大家一起攜手渡過這次難關(guān)。”（中國紡織報）

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