商業(yè)地產發(fā)展過快 中關村正遭遇陣痛

　　8月12日下午，在北京炙熱的太陽下，中關村街頭依然熙熙攘攘，像往常一樣，這里正上演著多年如一日的擁擠和忙碌的故事。只是，來往的人群可能并沒有意識到，中關村看似平靜的背后卻是暗流洶涌。
　　日前，海淀區(qū)政府發(fā)布了《關于加快推進中關村西區(qū)業(yè)態(tài)調整的通告》（以下簡稱《通告》），活躍在中關村西區(qū)的電子賣場、商場、購物中心、餐飲等業(yè)態(tài)被列為“不鼓勵發(fā)展業(yè)態(tài)”，取而代之的是鼓勵科技型和創(chuàng)意產業(yè)落戶，調整措施分為鼓勵、限制和淘汰三條線并行。一場大調整不久即將展開。
　　業(yè)界認為，《通告》是政府對中關村商圈所存在問題表示不滿的一種表態(tài)。值得深思的是，3年前，中關村還被業(yè)內笑稱為“三缺一”（只有寫字樓、住宅，缺乏商業(yè)配套），如今卻又為商業(yè)配套過多、業(yè)態(tài)混亂而急迫整改，中關村正遭遇商業(yè)地產發(fā)展過快帶來的陣痛。
　　“中關村的發(fā)展走了一個極端，前幾年商業(yè)零售和寫字樓項目放量過猛，規(guī)劃上又有所缺失，與‘中國硅谷’的定位背離，導致規(guī)劃者須為當初的‘激進’買單。”一位業(yè)內人士接受記者采訪時直言，中關村西區(qū)的業(yè)態(tài)調整將經歷一場長期的戰(zhàn)役和痛苦的過程，“須付出時間和成本的代價，而能否如預期調整好也是未知數”。
　　地產與科技博弈
　　中關村西區(qū)東起中關村大街、西至蘇州街、北起北四環(huán)路、南至海淀南路。在這方圓之地，匯聚了包括海龍、鼎好、科貿、e世界等在內的12家IT電子賣場，以及至少5家購物中心，這里還有工作人員約8萬人，日均人流量達10余萬。
　　過度集中的零售業(yè)、交通的擁堵、同質賣場間的惡性競爭……中關村這個中國IT零售市場發(fā)源地，被視為“中國硅谷”的地方如今正在因一系列沉疴飽受詬病。
　　“目前中關村西區(qū)的業(yè)態(tài)比較混亂，多種業(yè)態(tài)并存，電子賣場重復建設現象嚴重，商業(yè)所占比例偏高，科技金融特色不突出，與中關村西區(qū)的發(fā)展定位還有較大的偏差。”海淀區(qū)區(qū)長助理傅首清對媒體坦承。
　　中關村不得不謀變。根據《通告》，中關村西區(qū)未來將發(fā)展成為以技術創(chuàng)新與科技成果轉化和輻射為核心，以科技金融服務為重點，以高端人才服務、中介服務和政府公共服務為支撐的創(chuàng)新要素聚集功能區(qū)。
　　戴德梁行華北區(qū)商鋪部董事張家鵬對記者表示，中關村西區(qū)這幾年過度鼓勵商業(yè)地產發(fā)展，規(guī)劃不到位，導致了業(yè)態(tài)混亂、部分賣場經營不善等狀況，整改勢在必行。
　　事實上，翻開中關村的發(fā)展歷程，避不開科技與地產之間的博弈。
　　早在15年前，海淀區(qū)政府還在為“沒有像樣的寫字樓”而懊惱。上世紀90年代初，當北京大學推倒南校墻辦起電子商業(yè)街之時，商業(yè)的躁動就開始在中關村彌漫開來，是時，形成于上世紀80年代的“中關村電子一條街”已擁有民營科技公司5000多家。但是，這些電子商業(yè)街生意紅火的同時，也具備著“散、亂、差”的特質。
　　如何改變這種格局，成為海淀區(qū)政府關注的首要問題。據業(yè)內人士回憶，借鑒美國硅谷的發(fā)展模式，1995年海淀區(qū)最終認可了招攬、培育IT企業(yè)總部及研發(fā)中心的解決方案。但現實是，中關村彼時還拿不出像樣的寫字樓，一度導致喪失了不少世界知名科技企業(yè)進駐的機會，這讓政府下定決心，蓋出優(yōu)質寫字樓。
　　由此，地產開發(fā)浪潮席卷中關村，并一直持續(xù)至今。當時，海淀區(qū)房管局下屬的企業(yè)海開地產為主力開發(fā)企業(yè)，擁有的土地儲備超過百萬平方米，而且絕大部分用于開發(fā)寫字樓。
　　在隨后的蓬勃發(fā)展中，中關村顯示出了強大的“孵化”功能，培育出聯想、方正、四通等一大批知名企業(yè)。中關村在北京乃至全國，已成為“高科技區(qū)域”的代名詞，并吸引了眾多跨國企業(yè)的關注。“中關村西區(qū)”作為“中國硅谷”的核心迎來了最輝煌的時期，也迎來了地產業(yè)的高速發(fā)展，電子賣場、購物中心、寫字樓呈井噴式發(fā)展。
　　但是，高速增長的商業(yè)地產只在拉動GDP上起到了大作用，卻并沒有為中關村西區(qū)高科技的發(fā)展提供助力，反而將大量中小科技企業(yè)擠出中關村。值得一提的是，美國硅谷模式之所以成功，就在于對高科技弱勢群體的支持，而中關村卻陷入了地產與科技如何博弈的迷局。
　　“中關村地價的走高導致租金跟著水漲船高，中小型創(chuàng)業(yè)企業(yè)在中關村很難生存下去，不得不外移，這與中關村作為‘中國硅谷’的定位很不符”。中國城市商業(yè)網點建設管理聯合會副秘書長董利表示，現在反而很多研發(fā)型企業(yè)都進駐到上地區(qū)域，一是上地租金成本相對低，二是該區(qū)域已經形成研發(fā)的區(qū)域環(huán)境。
　　業(yè)內人士指出，相當長一段時間，中關村已經演變?yōu)橐猿鲎屚恋亍�環(huán)境資源，以市場吸引資金、技術投入換取經濟增長的發(fā)展模式，而以大量的創(chuàng)新科技成果走向市場來帶動經濟發(fā)展的局面并沒有出現。
　　轉型的代價
　　如何改變電子大賣場的形象，實現由大賣場向“中國硅谷”的內在轉變？中關村西區(qū)的轉身之旅不易。
　　海淀區(qū)政府的計劃是，下一步將綜合運用政策、法律等手段，對中關村西區(qū)現有業(yè)態(tài)進行調整，不再鼓勵電子賣場、商場（店）、購物中心、餐飲等業(yè)態(tài)在該區(qū)域發(fā)展；逐步調整傳統商貿業(yè)規(guī)模，為高端產業(yè)發(fā)展騰出空間。
　　根據新功能定位，中關村西區(qū)未來將劃分為科技金融要素聚集區(qū)、科技中介服務區(qū)、科技型企業(yè)總部聚集區(qū)、創(chuàng)業(yè)產業(yè)聚集區(qū)、新技術新產品交易及展示區(qū)、配套服務區(qū)等六大重點功能區(qū)。鼎好電子商城、海龍大廈等建筑被納入“新技術新產品交易及展示區(qū)”。
　　為此，海淀區(qū)將建立中關村西區(qū)項目（企業(yè)）準入和退出機制。對使用中關村西區(qū)范圍內土地和房屋的項目（企業(yè)），具有審批權的政府相關部門應告知其本地區(qū)鼓勵、限制、淘汰類目錄內容以及了解相關政策的途徑。項目（企業(yè)）入駐后，經營內容發(fā)生變化，不再符合區(qū)域功能定位要求，須依據協議要求退出本地區(qū)。
　　海淀區(qū)政府尚未給此次調整列出時間表，但可以肯定的是，調整成功后的中關村西區(qū)才更加貼近“中國硅谷”的建設初衷。
　　“現在轉型并非易事，需付出一定代價。”張家鵬認為，調整的難度在于成本太高，包括對區(qū)域的階段性零售收入、稅收收入都有影響，而能否調整成功也存在潛在風險。中國房地產研究會副會長顧云昌也表示，中關村西區(qū)的業(yè)態(tài)調整應避免再次出現造成交通擁堵、產業(yè)與居住隔離的局面。
　　董利則指出，業(yè)態(tài)的調整應該是有抑有揚，而不是一律地冷處理，“中關村的商業(yè)整體發(fā)展不均衡，表面上看已經飽和，實際上小型商業(yè)、特色商業(yè)、社區(qū)商業(yè)嚴重不足。對IT賣場應該有所控制，但中關村的學校、社區(qū)、寫字樓群眾多，社區(qū)商業(yè)卻沒有跟上”。專家認為，長期以來，中關村西區(qū)已經形成一個IT集散地，只能慢慢引導調整，不能“關停并轉”。
　　或許，中關村西區(qū)的“商業(yè)味道”將逐漸轉淡，傳統電子賣場在IT產品零售端多年來的統治地位也將面臨新的機遇和挑戰(zhàn)。
　　“其實這是一個非常好的機會，2000年的時候，中關村白頤路還很窄，鼎好、e世界那一片大概有4500戶平房，聯想、四通就是從平房起家的。上世紀90年代，政府就已開始對中關村商圈進行循序漸進的升級，造成了中關村的繁榮，現在中關村的貿易額大概能達到700億~800億元。”鼎好電子商城副總經理李忠晉向記者表示，政府的每項舉措一般只是在整體戰(zhàn)略上做出調控，以求將中關村西區(qū)打造成國際級的高新產業(yè)基地，作為賣場或經銷商應更期待地去迎接挑戰(zhàn)。
　　海龍集團相關人士則表示，近期中關村零售行業(yè)暴露出來的一些問題促使政府做出這一表態(tài)，海淀區(qū)政府一直希望中關村賣場盡快實現自身升級動作，加快賣場模式轉換速度，仍然延續(xù)舊模式和因循舊思路的傳統IT賣場應該做出更多反思。
　　不過，由于在中關村發(fā)展受限，這些電子賣場已經開始集體向外擴張。李忠晉透露，鼎好已在上海、重慶拿地建店，下一步還將向其他地區(qū)擴張。而海龍電子城在石家莊的新店也于今年7月開業(yè)。

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