南京商業地產市場冷熱不均 高端寫字樓凸顯

    就在大家把關注的目光都投向日益火爆的住宅市場時，商業寫字樓市場傳來的統計數據讓人不容樂觀，根據南京網上房地產的統計，目前南京有近7萬多套的非住宅項目待售，而這其中商業寫字樓項目占到絕大多數，供大于求的現象十分嚴重，業內人士認為，今年以來，房地產開發資本金比例下調很大程度上鼓勵了普通商品房和保障性住房的開發，但對寫字樓、商鋪等商業地產的開發仍持謹慎態度，整個寫字樓市場并未在住宅銷售火爆的帶領下走出下行通道，大的經濟環境使得寫字樓市場供大于求的現象短時間內難以緩解。
    供應量大消化速度慢短時間內難以緩解
    據戴德梁行的研究報告稱，今年一季度，與住宅市場相比，南京甲級辦公樓表現不盡人意。截至3月底，全市甲級辦公樓空置率達到2002年以來最高值25.9%，考慮到未來市場將繼續有大規模新增供應上市，預計2010年，南京市辦公樓空置率將超過35%。而二季度的調查報告顯示，由于部分項目推遲了交房時間，因此二季度南京甲級辦公樓市場沒有新增供應，但是考慮到未來巨大的供應量和低迷的市場需求，預計未來的2-3個季度，甲級辦公樓市場空置率可能繼續增加。伴隨著空置率的增加，因此在南京甲級辦公樓市場項目之間的競爭將更加激烈。
    從市場細分上看，南京優質寫字樓市場還是擁有巨大成長潛力的，一份統計報告顯示，南京優質寫字樓市場自2002年就進入了快速發展階段，每年都有超過10萬平米的新增供應，截至09年一季度，南京優質寫字樓存量已超過100萬平米。這一趨勢還將持續，未來穩定的高品質供應量將帶動南京優質寫字樓市場的不斷升級和擴張。
    寫字樓供應量大面臨難消化
    戴德梁行南京分公司經理陳永超認為，目前南京寫字樓供應主要集中在城中、河西，但明顯處于供大于求的狀態，而且這種狀態在1-2年內不會改變，同時寫字樓租金也面臨下滑的壓力。長期以來，南京的寫字樓市場都是以銷售為主的，但由于體量過大，品質良莠不齊，整體銷售情況并不理想，根據官方網站南京網上房地產的統計數據顯示，2009年7月，南京共銷售辦公類用房373個單位，成交總面積為3萬多平米，這個成績和住宅、商業的銷售量相比，差距很大。
    陳永超表示，和北京和上海等一線城市相比，雖然目前南京寫字樓市場是以銷售為主，不過已經小范圍出現了只租不售和租售并舉兩種模式，租賃是為了可以得到長期的回報，而采取銷售的模式可以盡快的回籠資金，不過從目前的市場情況看，南京以銷售為主的模式還將存在很長一段時間，很難達到北京、上海的水平。在南京，做為高端項目代表，南京國際金融中心采取的是只租不售的營銷策略，而綠地廣場則是結合市場和自身特點，采取了租售并舉的模式。
    切合市場的產品才最受歡迎
    隨著發展環境的優化和開放型經濟發展水平層次不斷提高，南京已經成為世界500強企業投資集中地，在辦公地點的選擇上，陳永超表示，這些企業選擇寫字樓的首要條件就是地段，地處城市中心，周邊配套齊全，交通便利，對整體環境的要求很高，且寫字樓必須配備高端的軟硬件設施，具備專業化的物業管理團隊。
    從目前的市場情況下判斷，什么樣的產品最受置業者歡迎？對于這個問題，陳永超認為，切合市場的產品才是受關注度最高的產品，它不一定是最好的，但一定是最適合市場的，且產品的長遠價值被看好，不管是投資和自用，都很合適。
    危險與機會并存純寫字樓高端定位逆市熱銷
    作為優質寫字樓代表的綠地廣場，在09年上半年低迷的市場狀態下，也迎來了逆市熱銷，克爾瑞的數據統計顯示，2009年上半年南京純寫字樓市場的銷售排行榜上，綠地廣場穩坐第一，排在其后的分別是長發中心和金峰大廈，這兩家寫字樓的成交均價分別是17000元/平米和16000元/平米，而目前，全市寫字樓均價為9000多元/平米，綠地廣場的均價則高達35000元/平米。根據統計，綠地廣場在6-7月，其銷售金額已接近5個億，而今年1-7月，綠地的銷售金額占到了南京寫字樓市場銷售總額的一半份額。同時，它也是南京第一個單筆銷售金額超億元的樓盤。
    在經濟環境持續低迷的大環境下，是什么讓銷售均價全市第一的綠地廣場一直保持著不敗的銷冠地位，綠地集團南京房地產事業部企劃經理孫陽表示，首先是綠地廣場本身的價值。在鼓樓廣場的核心地段規劃近30萬平方米的可售型寫字樓產品，其土地價值涵量是巨大的，上海綠地集團和南京國資集團強強聯手，開發商的實力也是業主看重的一大重點，其品牌效應不可忽視，集聚效應非常巨大，高端的產品定位吸引了500強企業紛紛進駐。智能化寫字樓配備，立足于超5A的品質，以南京最高端的寫字樓項目為標準，高品質的硬件條件也是其受關注的原因之一。
    作為綠地廣場的主樓——紫峰大廈，今年4月份才開始公開發售，推出市場的時機雖然不是太好，但仍然坐穩4—7月的南京寫字樓市場銷售冠軍。孫陽表示，雖然綠地廣場取得了不錯的銷售業績，但整體來說，下半年南京的寫字樓市場還是不容樂觀的，在艱難的市場行情下，開發企業最重要的還是要做好自己的內功，產品本身的業態也要相對豐富，就綠地廣場而言，是一座集辦公、娛樂、休閑、酒店等多種產業為一體的多元化綜合體，這樣的業態形式本身就非常具競爭力。而業主來這里不僅僅是“買樓”，更重要的是能夠得到綠地廣場為其提供的最好的平臺，同時也會提升企業自身的品牌形象。據悉，綠地廣場的工期到年底就會全部結束，明年6月商家將全部入駐完畢。

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