馮曉東：辦公樓市場趨穩定 投資支出仍謹慎

    馮曉東全國房地產經理人聯盟常務理事上海副秘書長
　　2009年的樓市，面對全球性的經濟迷局，住宅市場持續熱銷，而寫字樓市場卻遲遲無法擺脫經濟形勢依舊低迷的陰影。面對這種形勢，全經聯上海分盟舉行了一場關于“上海寫字樓市場營銷現狀及未來走勢”的論壇，由數據說話，以新銳前瞻的思想激烈碰撞，共同探討與尋找復蘇與改變中的商業地產新未來。
　　2009年第二季度，辦公樓市場表現出趨于穩定的跡象，但企業仍然專注于降低成本、緊縮房地產支出。盡管如此，隨著宏觀經濟環境在一定程度上趨于平穩，辦公空間需求進一步降低的壓力已經開始減緩。在中國，這種需求開始恢復，并有所改善。在大多數亞洲城市，負凈吸納面積出現小幅減少，對辦公空間的需求出現溫和上升。亞洲城市的總體空置率較上一季度環比上漲60個基點，在第二季度達12.5%，但增長速度相比上一季度的120個基點有所放緩。
　　辦公樓業主首要考慮的事項仍然是保留現有租戶并吸引新租戶。在許多市場上，辦公樓業主明確表示愿意就調整租賃結構進行談判，并為其合意的公司租戶提供更多的優惠。然而，租賃市場依舊整體低迷，辦公樓租金仍處于下行周期而受到擠壓。根據辦公樓租金指數顯示，亞洲辦公樓租金的整體水平在第二季度下降了6.7%，相比上一季度的8.1%，減速略有緩和，這主要是由于大部分城市的租金降幅度已趨于平緩。
　　自次貸危機爆發以來，在東京、香港和新加坡等主要城市，以及德里、孟買、馬尼拉和胡志明市等主要的商業樞紐，辦公樓租金已經較高峰期下降了30%，達到峰值的47%。預計租金的降幅在未來幾個月內將進一步減緩。這這當中，東京的承租活動比預期要緩慢一些。大多數交易往往通過兩種方式完成，即現有租戶以延長租期為交換條件以獲得更低的租金，或企業為追求高品質的辦公空間以同等租金水平選擇位置更好的地段。很少出現單純以擴大辦公面積為目的而簽署的新租約，這也反映了目前優質辦公樓需求低迷的狀況。
　　由于租戶規模的減小、搬遷到非中央商務區地段或企業破產，一些2008年建成的辦公樓繼續大量空置，而一些建成時間較早的甲級辦公樓也難以維持令人滿意的入駐率。同時，此間韓國經濟狀況有所改善，但在首爾對優質辦公樓的需求仍繼續萎縮。相比第一季度的2.2%，第二季度甲級辦公樓的平均空置率攀升到了3.1%。雖然業主表面上保持了相同的租金，但為了留住租戶，他們有必要提供更多的激勵措施，包括較長免租期等，這實際上意味著首爾的辦公樓租金受到了有效抑制。
　　分析了國外市場再來看國內，二季度，中國政府實施的四萬億元刺激計劃繼續幫助提升企業的信心。海外公司對優質辦公樓的需求開始上升，并且有外國公司參與的一些重大租賃交易已經完成。特別是在某些行業享有壟斷地位的國有企業，他們構成了優質辦公樓需求的主要來源。此外，隨著經濟整體氛圍的改善，上海逐漸出現積極性的吸納。
　　商業物業投資市場表現良好，促使業主在第二季度提高了租金的期望值。然而辦公樓租戶似乎與業主所表現出的樂觀態度有所脫節，因為在目前艱難的經濟環境下他們還在為實現收支平衡而苦苦掙扎。香港辦公樓的總體需求仍舊疲軟，這直接反映了香港作為一個跨國公司和國際金融機構高度密集的城市受到當前危機的沖擊是非常顯著的。新加坡第二季度頂級辦公樓需求的進一步萎縮。印度二季度商業信心得以提升。企業租戶為減少租金支出而紛紛搬離商務中心區的辦公樓，而遷往它處。由此可見，隨著經濟復蘇跡象越來越清晰，辦公樓租賃市場的需求正開始趨于穩定，商業信心也出現輕微好轉。當然，復蘇不太可能形成2005年至2007年間出現的公司大舉擴展的局面。相反，預計企業租戶在進行房地產決策時仍將繼續采取保守的態度，對于可能導致運營成本增加的決定，公司將尤其謹慎對待。而那些經營場所不需要設在繁華地段的亞洲公司，大部分仍然會選擇搬遷到成本較低的區域，有時甚至會選擇不太成熟的商業區，以大幅度節約成本�！�

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