北京：京南商業亟待拓荒者

　　來自豐臺區商務局的信息顯示，2008年7月至2009年間，京南地區將有資和信百貨、國美商都、首地•大峽谷3家大型高檔商業設施在豐臺區亮相，而時至今日，這3家商場中，只有體量最小的資和信百貨在一再延期后開門納客。面積達到數十萬平方米的首地•大峽谷遲遲沒有開業跡象，而宣稱去年8月開業的國美商都曾一度被業內看好，但如今卻日漸淡出人們視野。隨著這兩個大型商業項目的暫時擱淺，北京南部商業再次陷入無人拓荒的窘境。
　　與此同時，位于北京東北部的來福士、悠唐生活廣場相繼按原計劃開業，廣受關注的西部第一MALL華熙長安于近日更名為華熙樂茂后，宣布即將迎客。這些商場“前赴后繼”的開業更加凸顯了京城南部地區大型商業項目稀缺的尷尬。
 　 京南兩大商業項目齊現開業難
　　兩年前，在人民大會堂舉辦的國美商都B座鵬潤國際時尚中心全球推廣說明會上，鵬潤房地產開發公司負責人高調宣布鵬潤國際時尚中心將在2008年8月1日、北京奧運會開幕前開業。
　　與當時的意氣風發形成鮮明對比的是，如今，國美商都不僅沒有兌現它的諾言，更是逐漸淡出了人們的視野，曝光次數逐漸減少。記者近日撥打國美商都總機，但該號碼已是空號。值得玩味的是，進入2009年，記者發現惟一一條與國美商都有密切關系的新聞是關于其欠薪的相關報道。
　　鵬潤地產商業運營總監翟巍在2008年10月的一次活動中如是說：“國美商都是鵬潤投資集團迄今為止投資規模最大的商業地產項目之一。”號稱60萬平方米的國美商都，即便是在現今的亞洲商業地產項目中，其面積也能位居前列。
　　兩年間，在經歷了禹晉永、吳坤嶺、童淵，再到周東權，4任總經理連續更迭之后，國美商都不僅沒能更進一步，甚至連市場定位都沒有確定，最終有可能成為商業巨擘國美發展過程中的一劑“毒藥”，一位業內人士表示。
　　與此同時，北京市豐臺區商務局相關負責人在2008年宣布同期開業的資和信百貨、國美商都、首地•大峽谷這三家商場中，只有資和信百貨在一再延期后開門納客。國美商都和由首都機場地產集團投資的首地•大峽谷都遲遲難現開業曙光。
　　記者曾經在首地•大峽谷看到，建筑工地外墻上赫然掛著2008年6月30日竣工的牌子，但現實卻是另一番情形。有知情人透露，該項目可能會在今年10月開業。
　　體量巨大招商成難題
　　與京城新近開業的大型商場有所不同的是，國美商都的體量更為巨大，達到了近60萬平方米。國美商都分A、B座兩個建筑群，A座鵬潤城由5棟相對獨立的建筑體相貫通，呈現圍合下沉式中庭廣場，總面積超過30萬平方米。B座是約12萬平方米的鵬潤國際時尚中心。除此之外，國美商都還有約10萬平方米的酒店等附屬設施。而去年同期宣布開業的資和信百貨的面積僅僅是國美商都的1/10。記者在資和信百貨店內看到，其品牌構成良莠不齊。一家面積為6萬平方米的商場招商都如此艱難，更何況是60萬平方米的大型購物中心，可見國美商都招商的工作難度巨大。
　　據一位知情人透露，國美商都最初的經營理念是打造一家名品奧特萊斯和以時尚品牌為主打的購物中心。為完成如此“艱巨”的招商任務，國美商都方面聘請了數家百貨顧問公司，不僅如此，他們還與各種協會、貿易促進會等一切可以發動的力量緊密聯系。但因為國美畢竟不是科班出身，在百貨領域的“人脈”有限，盡管發動了各方面力量，但在招商過程中依然困難重重。
　　此前有媒體報道稱，國美方面為國美商都制定的租金過高，成為招商不利的主要原因，但記者實際了解發現，國美商都所制定的每日7元/建筑平方米的價格并不高。以西單某購物中心為例，國美商都的租金僅是其租金的一半，而且國美商都的租金還可以優惠，所以租金過高導致招商不利的說法難以成立。在這位知情人看來，2008年10月，當時的總經理周東權因為與鵬潤地產管理層的一些分歧，掛印而去。這些內耗是國美商都運營過程舉步維艱、面臨擱淺的重要原因。
　　輻射區域缺乏客流支撐
　　據一位曾經為國美商都做過商業咨詢的顧問公司負責人介紹，困擾大型商業設施進駐南城的一個重要原因是該地區人口密度過低。在他看來，以國美商都的體量，輻射區域內至少需要有80萬左右的人口才可以支撐其生存。但即使將開車半小時劃定為商場的輻射范圍，輻射區域內的人口與80萬相比還有10萬人左右的差距。現實的情況迫使這些商場的經營者對于開業時機的選擇慎之又慎。
　　在采訪中，有專家坦言，這3家商場附近的區域內有不少大型二手車交易市場和花卉市場，這些市場的特點是面積大，但人煙稀少，同時價格低廉造成土地浪費嚴重。他建議道，應將這些市場盡可能南遷至五環，將這部分區域大力進行住宅開發。在開發的同時，輔以高速軌道交通建設，只有人流達到一定密度后，大型商業設施的培育期才會進一步縮短，這些商場才能安心落戶。而目前的情況正相反，有關部門希望通過大型商業設施進駐來拉動地區人流有一定難度。
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　　資和信經營數月未見起色  專家建議應做社區型商場
　　截至昨日，資和信百貨距離其正式營業已經超過8個月，但記者了解到，與開業之初相比，資和信百貨在人流等方面未見顯著變化。一位常年研究商場運作的專家指出，該商場品牌定位不清，品牌結構存在一定問題。如果商場定位于年輕時尚人群，則應該引入符合該標準的品牌，但目前商場內的品牌給人以“混搭”之感。除此之外，資和信百貨店內規劃不盡合理。不管是柜臺設置還是面積等環節，在他看來，“不是出自業內人士的手筆”。
　　該人士分析認為，資和信百貨應定位于社區型百貨商場。其店內品牌構成應以B、C檔或是專做折扣業態的品牌為主。在業種構成上，應加大童裝、床品等品類的比重。此外，主打商品品類要非常清晰。
　　另外，要想盡可能地拉動人氣增加知名度，資和信百貨需要經常性地舉辦特賣會，開展以社區為主題的促銷活動，定期在社區內做商場宣傳冊投遞。

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