商鋪收益不理想投資客欲解約

    【案情回放】
    商鋪定位與宣傳不符業(yè)主起訴開發(fā)商
    原告：盧某
    被告：某公司
    原告欲投資購買商鋪以收取租金。位于深圳市羅湖區(qū)的某廣場是被告開發(fā)的商鋪。2002年，被告在某廣場推向市場時，在報紙的廣告及售樓書廣告上宣傳將把該廣場打造成禮品玩具市場，并宣傳該禮品玩具市場具有專業(yè)性強、投資少、收益高的優(yōu)勢。2002年8月18日，原、被告簽訂了買賣某廣場第2層K012號鋪位的認購書，備注由被告采取返租的形式向原告一次性返還3年租金即房屋總款的24%(含稅)。
    2002年9月24日，雙方簽訂正式的《深圳市房地產買賣合同(預售)》，約定原告購買被告開發(fā)的某廣場第2層K012號鋪位，建筑面積31.14平方米，總價款人民幣1890968元；合同簽訂當日付全部樓款的50%，2002年10月20日前付完剩余的50%樓款。合同第二十二條第二款還約定了售樓廣告、售樓書、樣板房視為合同的組成部分，賣方即被告應當承擔相應的義務。后原告于2002年分4次向被告支付鋪位的價款合計人民幣567708元，其余購房款原告至今未支付。
    某廣場于2003年7月4日竣工后投入使用，但并非是專門的禮品玩具市場，而是專門的布匹批發(fā)市場。原告認為，被告違反合同約定，將某廣場由承諾的禮品玩具專業(yè)市場變成布匹專業(yè)市場，未采取措施保證市場的租賃收益，致使原告的投資收益較預期目標大為減少，根本不能實現原告在簽訂合同時所追求的將所購商鋪出租用于禮品玩具專業(yè)市場的目的及獲得較投資服裝布匹等傳統(tǒng)市場高得多的商業(yè)收益的合同目的，故原告起訴至羅湖區(qū)人民法院，要求解除雙方簽訂的房地產買賣合同(預售)，并要求被告返還原告已支付的購房款及相應利息。
    【裁判理由及結果】
    解約條件不成立 原告訴求被駁回
    羅湖區(qū)人民法院經審理認為，原、被告雙方簽訂的《深圳市房地產買賣合同(預售)》，是當事人真實意思表示，內容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，為有效合同，雙方均應嚴格履行。根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條的規(guī)定，被告就某廣場所作的銷售廣告和宣傳資料應當視為要約邀請。但是，由于被告大量宣傳將某廣場打造成專業(yè)的禮品玩具市場，而某廣場最終投入市場時卻是專門的布匹批發(fā)市場，被告有違誠實信用原則，損害了購房者的信賴利益，構成違約。
    原告在起訴狀中陳述其購買商鋪的合同目的是收取租金收益，也就是說，原告購買商鋪的合同目的并非用于經營禮品玩具。那么，無論某廣場是作為禮品玩具市場，還是作為布匹批發(fā)市場，都不影響原告將商鋪用于收取租金收益這一合同目的的實現。原告主張禮品玩具市場商鋪的租金收益要大大高于布匹批發(fā)市場商鋪的租金收益，但原告對該主張并未舉證證明，法院不予采納。事實上，某廣場的商鋪是由被告以返租的形式予以整體承租，某廣場的市場定位并不影響到租金收益的高低。而且，原告未按照雙方合同約定付清房款，被告因而未將商鋪交付原告使用，因此，無論某廣場是作為禮品玩具市場還是布匹批發(fā)市場，原告都無法取得商鋪，更談不上收取租金收益。這是由于原告自身未按約定支付房款造成的，而非由于被告改變某廣場的市場定位造成。因此，原告以合同目的不能實現為由訴請解除買賣合同，與事實不符，法院不予支持。
    退一步講，即使由于被告的違約導致了原告的合同目的無法實現，原告因此具備行使合同法第九十四條所規(guī)定的單方行使合同解除權的權利，原告的解除權也應當在合理期限內行使。根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條第二款的規(guī)定，該合理期限為1年，逾期不行使則解除權消滅。某廣場從2003年7月份推向市場時其市場定位就是布匹批發(fā)市場而非禮品玩具市場，原告在2年多以后才以某廣場市場定位變化為由訴請解除買賣合同，已遠遠超過解除權行使的期限，解除權已經消滅，原告關于解除合同的訴訟請求缺乏法律依據，法院不予支持。
    綜上所述，被告未將某廣場打造成禮品玩具市場，構成違約。但是，被告的違約不足以導致原告收取租金收益這一合同目的無法實現，原告無法收取租金收益是由于其未付清房款因而未取得商鋪所致。而且，原告訴請解除買賣合同也超過了解除權行使的期限。據此，法院依法判決駁回原告的訴訟請求。
    一審判決后，原告不服上訴至深圳市中級人民法院，二審法院經審理判決駁回上訴，維持原判。
    【法官手記】
    合同不能隨意解除
    近年來隨著居民投資意識的提高，但投資必定存在風險，因此，投資購買商鋪或住宅時應當樹立風險意識。
    我國合同法第九十三條、九十四條對行使合同解除權的條件做了專門規(guī)定。同時，行使合同解除權，還必須在法律規(guī)定或當事人約定的期限內行使。
    那么，實踐中有哪些情況才符合合同法定解除條件呢？根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十九條的規(guī)定，商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過1年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人可以請求解除合同。
    此外，根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，商品房預售合同約定售樓廣告、售樓宣傳資料等是合同的組成部分，或者合同雖未將售樓廣告、售樓宣傳資料等約定為組成部分，但廣告、宣傳資料等對樓盤規(guī)劃范圍內的房屋以及配套設施所作的描述明確、具體，而開發(fā)商所交付的房屋未達到售樓廣告、售樓宣傳資料所承諾或描述的標準時，買受人可要求開發(fā)商承擔違約賠償責任。實踐中，在確定賣方違約賠償責任時，一般情況下，由法院委托專業(yè)機構對廣告說明和允諾與實際不符部分進行評估，差價部分，按照買受人所購房屋的建筑面積占開發(fā)商被批準銷售的建筑面積的比例，由開發(fā)商賠償差價損失給買受人；無法評估的，按照房屋總價款的1%-2%酌情給付違約金。此種情況構成根本違約致使買受人合同目的無法實現的，買受人也可以要求解除商品房買賣合同。
    需要注意的是，最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的適用條件是開發(fā)商與購房方之間發(fā)生的糾紛。若是二手房買賣糾紛，則不能適用該司法解釋。(李春華)

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