從現有商業地產起征物業稅

    中房集團理事長孟曉蘇
　　用物業稅取代土地財政已經是勢在必行了，我們換一個角度考慮物業稅的問題，是不是我們政府一定要靠土地差價來支持地方財政。有沒有辦法從有錢人身上收稅，避免對農民兄弟加大負擔。關于這些的問題，搜狐焦點對中房集團的理事長孟曉蘇進行了專訪。
　　時間：2009年8月13日
　　地點：博鰲房地產論壇
　　以下為訪談實錄
　　【主持人】：孟總您好，首先非常感謝參加我們這次博鰲論壇的活動，因為搜狐焦點網也是主辦方之一，非常感謝接受我們一個獨家的采訪。剛才在里面聽到您演講的主題很多關于物業稅的方面，具體說一下您的意向，物業稅怎么來征收，包括它一個什么時機來推出是比較恰當的呢？
　　【孟曉蘇】：物業稅推出是遲早的事了，但是我認為一個稅種要是能夠推出，順利實施的話，關鍵是設計。其實征收物業稅能夠取代現有的房地產的扭轉稅，這個大家都知道的。并不是說增加新稅，而是調整消費稅。對于廣大農民來說如果征收了房屋保有稅，我認為就應當去減少地方政府對于土地財政的依賴。因為全國這些現有房屋不少，如何把這些稅收加起來的話，我認為大致是一個合理的財政。這樣的情況下，即使再通過低家買進高價賣進，獲取土地差價補貼地方財政的這種做法就可以改變了。稅收設計往往體現著社會制度的優劣，而我們現在有能力設計一個很好的稅收制度和社會制度，這就是我們改革的目的。
　　【主持人】：那是一個方向，那現在是不是還有一個條件的欠缺，如果要執行的話，需要哪些方面來補充呢？
　　【孟曉蘇】：如果要是推進物業稅的話，目前一方面需要老百姓理解，實際上這個稅是去取之于民，用之于民，確切的說取之于這些高收入階層，而補貼那些低收入階層。物業稅是按照你的房產大小和價值來增收的，如果再加上地稅，像獨棟別墅多加大一點稅額，這樣政府就可以通過財政轉移支付，來建設住房保障體系，來建設廉租房，給廉租房提供長期的現金補貼。所以這件事應該說在我們社會主義市場經濟發展的今天，在我們人類文明發展的程度的情況下，需要設立的一種稅種。那么這種稅種的設立，也需要主管部門開始考慮，要想阻力最小，最好實施的辦法。
　　【主持人】：最初的制度設計方面有沒有一些建議，比如要向哪些人，哪些住宅類型來征收？
    中房集團理事長 孟曉蘇
　　【孟曉蘇】：征收物業稅看起來很復雜，其實并不復雜，我認為可以先易后難，我為物業稅設立了四步走的策略，第一步從現有的商業房地產來征收物業稅，我們從84年開始已經對現有的房地產征收兩種稅，一種叫做房產稅，一種叫做土地使用稅。房產稅是物業評估值加減乘量的1.2%，土地使用稅是按平面計算的。兩者合計的話，大致可以占到1.2—1.5之間，先他們合并成為物業稅，這不過是一個稅的換了一個說法而已，換了一個方式，物業稅反而起作用，這是第一個，我認為在2012年就可以實現。
　　第二步，就是從小產權開始征收物業稅，因為小產權已經成為事實，城里人買的農村人的房子，我這里說的不是宅基地，現在這部分好象不合法，我們想怎么讓它合法化了，合法化當然有一個辦法，把它征為國有地，但是你能出多少錢土地出讓金，如果物業稅的模式，按照小產權房國際標準來征收物業稅，國際標準是1%—3%的稅率，這樣的話年年能夠征收這也就解決了小產權房合法化的問題，也解決那些沒有買小產權房感覺自己吃了虧的問題，你不吃虧了，因為他交稅了。如果小產權房的人不愿意交稅，當然就得不到合法化，小產權犯規的聲音沒有像普通住房那么大。這是第二步。
　　第三步，就是可以從高檔豪宅征收物業稅，這個稅額可以考慮，但是我認為國際標準的1.03%，這是美國加拿大的標準，而新加坡是4%，但是它把房屋的評估值折一個五折，這樣話實際上就是2%。你想連香港跟臺灣居住最小房屋都是要交物業稅的，我們這些豪宅怎么能不交稅呢。因為他們有錢，所以他們對交稅不會有那么大的反感，再有因為取消了還款的交易稅，至少他不愁，納稅應該成為我們一種生活習慣，特別是高收入者要向社會多做貢獻，這種貢獻是一種責任，這是第三步。至于第三步什么時候實施，可以選擇一個時間，我覺得順利的話可以加快。
　　第四步，是由普通住房的征稅，這個稅要更低一點，這部分收入不高，至于要不要向一些基本住房的居民實行免稅呢，是可以考慮的，但是設計起來比較復雜，因為比較難判斷，所以很多國家和地區都還沒有做，但是從整個稅制法則來說我覺得可以做。所以說起來對這部分居民還是有好處的。
　　至于農民，我們已經免除了農業稅，下一步因為物業稅正說會不會免除他的差價，農民的土地按照三中全會的要求規范的進行市場化，所以農民當然會得到好處，就更多一些，農民可以不交稅，因為土地是集體所有的，所以不交稅。這樣的話，就形成了一個合理的所得稅，從過去獲取土地差價，從最窮的人身上拿錢，最富有的人反而買了房以后不再交稅，現在調整成最富有的人，中等收入以上的人要多交稅，對于低收入者要少交稅，對于農民來說免除很多的負擔，這是不是一個社會文明合理的表現呢？所以我認為我們應該支持這樣一個轉變，積極設立這些。我也知道今天在會場上談了以后，在座的開發商企業會有反對者，因為他們更多的考慮是他們自己各方面的利益，很多人是買豪宅的，會不會減少他們購買？但這只是人口中的一部分，不要忘記了這些開發商企業也是需要靠高價去獲得土地，他們在土地制度上，在獨家拍賣土地他們也是受害者，如果按照這種方式，農民的土地當然也可以進入扭轉市場，開發企業獲得土地，更不要說今后由于這種土地的變化，使土地開發延伸到農村，原來的農村就會變成城市，就使我們服務范圍從只為城里人服務，變成為這些新城市的人服務，讓城里人可以居住到農村去，他們買到農地的，要知道在我們中國居民還沒有分財產的時候，連所得稅我們都是沒有的，因為那個時候所得稅很低。像我在當工人的時候，我的收入一個月只有40塊5毛錢怎么會交所得稅呢？現在不同了，所得稅的設定是不是遭到一群人的反對，是的，慢慢接觸到所得稅是平衡貧富，構建和諧社會的一個重要方面，所以我認為物業稅也將會經歷這樣一個過程。只要稅收設計得合理，應當大膽的向前推進。
　　【主持人】：因為物業稅之外，我們還會在這樣一個特殊的時期，非常關注下半年樓市的走勢，您怎么來判斷這樣一個形勢的變化，作為開發企業，在政策決策方面應該有哪些變化可以給我們分析一下？
　　【孟曉蘇】：作為一個研究經濟的學者，我為去年的內需萎縮和外需減退非常憂慮，不光是我，全國，從領導人到大學畢業生，為什么大學畢業生也憂慮呢，為什么年輕人也憂慮呢，他們找不到工作，到農民工，2300萬人下崗了，幾百萬人找不到工作，為什么呢？經濟萎縮了。那么我們在推動外需上做了很多努力，但是外需仍然在下滑，我們在推動內需上做了很多努力，但是很多行業不景氣，包括PPI在下降，因為生產能力沒有上升，上半年國家在推動各項政策努力中，最成功的就是房地產市場由淡轉旺，由于房地產轉旺，慢慢就會拉動那些工業產品的生產，就使得鋼鐵、水泥、有色金屬，煤炭、裝修、電器等于，若干行業，包括化工行業得到市場。所以房地產的啟動是今年經濟的一個成功，是中央拉動宏觀政策的一個成功，正像去年年底，我們中央領導人講的，是要靠最終消費來拉動經濟，房屋和汽車是最終消費的兩個重要來源。
　　既然我們看到這個事是好事，不要為內需的啟動而憂慮，一些人去年盼望著啟動內需，但內需一旦啟動了，人們又大呼小叫，好像出了多大的問題，這使我想起歷史上一個著名的故事，叫做葉公好龍，葉公念白了叫葉，其實念she，葉公好龍，家里到處都是龍，但是龍真的來了，忽然害怕了，怎么害怕了失其魂魄，五色無主。最后有人評論了，說葉公非好龍也，好乎似龍而非龍則也。那我們現在大家盼望內需啟動，龍真來的時候，我們很多人大驚失措，失其魂魄，其而還走，這就很讓我們覺得這段歷史上有驚人的相似之處了，當然那是一個神話故事，但是可以面對現在這么一個現實。我們需要進一步的拉東內需，而不是壓抑，我認為這是下半年基本的政策，應該作為宏觀政策基本面，繼續堅持現有的經濟政策不動搖，這也是宏觀調控，不要以為宏觀調控就是壓縮，現在這種政策就是宏觀調控。
　　但是問題是這些調控貫徹得不夠徹底，包括前幾年前緊縮銀根，緊縮地根，現在還沒有在房地產領域消退，中央這些政策的陽光并沒有完全照耀到這塊土地，緊縮地根，我們可以看到現在雖然放出了一些土地，但是總體上放的太少，所以帝王才出現，如果放多了，帝王還出現嗎？再一個緊縮銀根，現在已經是適度寬松了，有人說過渡寬松了，錢已經放在房地產去了，我說去看看哪個房地產告訴你開發貸款過多了，很多房地產企業還找不到開發貸款，因為畢竟自有資金比率35%調降到20%是最近的事情。而很多銀行還沒有貫徹，特別是聽說下半年有人說房價會大跌了，要調控了，所以很多銀行不敢給房地產貸款，所以這種政策不貫徹到底，就使得土地沒有及時增加，房地產投資沒有及時增加，就會加劇日后的供應量緊張，就會造成供不應求的加劇。如果真的收緊銀根了，不光是房地產投資得不到有效增長，就是上半年已經開工的這些基本建設項目，就因為缺乏后續的血液而變成爛尾，而變成銀行的呆壞帳，所以現在的政策，在不變的情況下，也要有變，就是要大力推動原有政策的落實。除這個以外，還要加大廉租房建設，解決這部分低收入住房問題，因為他們對價格更敏感，因為有了廉租房就不敏感了，也有利于構建和諧社會。
　　除這個以外我特別要對開發企業家提出勸告，不要再利用目前市場的緊缺情況來極力的提高房價，因為房地產好不容易有這樣的形勢，過高的提高房價，有可能使它自己的企業陷入困難。我們見過這樣的企業，提高房價過高了，一下把自己市場堵死了，更不要說給我們行業造成損害，給老百姓造成損害，影響國家宏觀調控政策貫徹的決心，會造成整個社會輿論的改變。
　　我認為開發企業并不是要想方設法榨干最后一滴利潤，而要想辦法保護這個市場，就像漁民，他們要確定一個比較立網捕魚的行規，防止把海里的海洋資源一網打盡，以便能夠保持生產者能夠源源不斷獲取資源，甚至還有修魚。這段時間他不能夠去撈魚，農民，漁民有這樣的認識，我們這些很有文化的，房地產商難道就沒有這樣的認識嗎，難道就不對這些立網捕魚的企業進行指責和批評嗎，我們也要有這樣的覺悟，有這樣的行規，所以我提出來了宏觀調控里面有一個叫做勸告，我們說話叫行業勸告，政府提醒叫做行政勸告，特別是我們企業家要走出認識誤區，不要把資本主義發展初期的那些腐朽落后的，散發銅臭的氣息理念當做自己的經營理念，還以為是新東西，說我的目的就是為了股東最大化，盈利最大化，現在人類文明已經進入到講究社會責任的年代了，所以我們也需要有一點現代意識，我們需要現在的企業家，有現代意識的企業家，有社會意識責任感的企業家，我們認為房地產企業家絕大部分會是這樣的人，而少量這些企業家他們過渡捕魚，他們破壞市場，應當受到全行業和全社會的譴責。
　　【主持人】：您剛剛介紹了從財政層面，包括貨幣政策，財政政策，以及到業界行業方面一些勸告和做法，您預計下半年會是一個怎么樣的走勢呢？
　　【孟曉蘇】：今年我相信現有的宏觀調控不會改變，而且會堅持。如果社會的反對力量不那么大的話，那么在對房地產的投資方面還應該加大力度。如果開發企業都能夠認識到我說的這種現象保護市場的認識的話，大家就會盡量維護房價的平穩發展。那么我說的都是有前途的，但是總體上我對今年下半年是樂觀的，盡管有一些問題存在，但是今年下半年應該是一個持續旺盛的市場，而且房屋價格我相信第一是上漲，第二不會過快，但是明年就難說了，如果不能夠趕快增加土地供應，增加房屋投資，那么現在的這種投資緊缺，在明年就可以顯現出來，那個時候房價可能就會過快上漲。在這種情況下怎么辦呢？我們前幾年也學習了國家支持農業的經驗，就是在豬肉漲價的時候，我們的辦法是多養豬，給農民補貼，給他們保險，結果一年以后，九個以后生豬市場恢復了，豬價降低了，我們為什么不能這么做呢？為什么不能在房價供不應求上漲的時候要增加供應量了，我看到很多地方政府官員都很明白，比如上海市委書記俞正聲同志，他是建設部老部長，在他領導下，推動了房改，并且還制定了健全住房供應體系，包括廉租房的政策，只是后來后人們沒有貫徹。最近我聽到鳳凰衛視采訪他的時候講，上海房價上漲過快怎么辦，他用五個字就說明白了，“增加供應量”，我認為這個已經成為了共識，我們不需要為那些沒有學問的專家的這些輿論所左右，還是要堅定不移的維護這個市場，千萬不要抑制內需，但是同時我們要增加供應，滿足居民的需求。通過發展利用這種內需，拉動國內相關產業，拉動經濟，拉動就業，幫助國家抵御金融海嘯所造成的影響。
　　【主持人】：謝謝孟總。

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