集中放量非偶然 主城商業地產會否"產能過剩"

    上海城營銷企劃部經理 彭景
    鋼運置業項目經理 沈殿連
    重慶萬達廣場商業部經理 李鵬
　　話題背景》》
　　多組團、多中心的城市格局，為重慶中心商業的發展創造了條件。今年，從江北的朗晴廣場到楊家坪的華潤•二十四城，再到南坪萬達廣場和上海城，坐擁片區核心地段的中心商業體相繼發力，改變著重慶主城的商業版圖。多個中心商業體相繼面世，是否會形成主城商業地產的“產能過剩”？擁有優越先天條件的中心商業，應該如何規避同質化難題？
　　集中放量
　　并非偶然
　　晨報地產：今年，重慶樓市的商業地產項目出現井噴行情，尤其是占據城市中心位置的中心商業，比如江北觀音橋的朗晴廣場、南坪核心的萬達廣場和上海城，以及年內有望啟動的華潤•二十四城萬象城等。各位如何看待今年中心商業項目的集中放量？
　　李鵬：今年商業地產的放量的確比較集中，年底會有一次爆發，我認為與整個大環境回暖有關。金融危機發生后，整個樓市都處于比較低迷的狀態，對住宅產業造成了較大影響，也延遲了商業地產的開發進度。但是，商業地產項目所面對的客戶———零售行業———需求始終存在，他們只是放慢了新開門店的速度，而一些新的大型商家也一直希望進駐重慶。等到現在經濟環境有了轉變，商業地產項目就迅速火熱起來。
　　彭景：近期面市的商業地產項目，與以往的項目相比出現了一些新的特點，比如商業的運營模式。以往重慶的很多商業地產都是以出售為主，而今年涌現的商業項目———尤其是中心商業，開發商自持的比例在增加。以南坪為例，萬達廣場和上海城就選擇了這樣的發展道路，由開發商統一招商，統一管理。
　　沈殿連：如果說現在住宅項目的開發是短平快，那么商業地產，尤其是自持的項目，帶給開發商的收益是緩慢而長久的，這將考驗開發商的耐心與實力。今年重慶市場上涌現出來的商業項目很多，中心商業占了很重要的比重，競爭很明顯，這種考驗也更明顯。
　　晨報地產：差異化是個老生常談的話題。對商業地產來說，可以有很多種選擇，但中心商業由于體量太大，要實現真正的差異化還是很難。上海城的主題化定位，是否是個好的思路？
　　彭景：上海城與萬達廣場相距很近，在商業規劃中，兩家企業已經做出了差異化的定位。以上海城為例，項目的商業采用主題式，定位為長江旅游廣場，有百聯、紅星美凱龍、數碼廣場等獨特資源，而未來的開發中，對旅游主題的發掘，是上海城有別于其他商業項目的最大特點和優勢。上海城將花大力氣做重慶當下沒有的內容，吸引外來消費。在宣傳上，我們也是將旅游主題放在前面，把城市中心放在后面。
　　李鵬：差異化競爭在實際運作中難度很大，需要做多方面的綜合分析，符合區域發展特性。以南坪為例，上海城設定的旅游主題是有自身優勢的，而萬達廣場則有自己的發展道路。目前，南坪商圈的步行街需要擴容和升級，緊鄰老步行街的萬達廣場，注定將成為復合型城市綜合體，帶來最前衛的生活方式。如果說上海城是南坪的陽臺，那么萬達就是南坪的城市客廳。我想，這樣的差異化發展就能帶來多方共贏。
　　沈殿連：我認為，南坪商圈的發展歷程很有代表性，也給中心商業的發展提供了案例。上海城以旅游為主題打造商業，發揮空間很大，對城市產業形成了補充；萬達廣場依托并升級了步行街，與南坪商圈的升級改造融為一體。其實重慶每個商圈都有自己的特點，都可以實現差異化發展。
　　晨報地產：眾多商業項目的集中放量，會不會出現商業地產、特別是中心商業產能過剩的局面？
　　沈殿連：產能過剩的擔憂是存在的。重慶是個多組團、多中心的城市，出現多個中心商業項目是必然的，但我們要注意的是，每個中心商業體的輻射力是有限的，更多地還是服務于片區內的人群�，F在看來，可能解放碑、觀音橋具備一定的全城輻射力，但其他中心商業還沒有形成對全城消費者的吸附力。
　　李鵬：從南坪商圈看，目前做商業的項目很多，大家都集中在這一時段爆發，說明目前商業市場前景看好。要想實現突破，每個項目都必須走差異化競爭的道路，針對不同群體、或者針對不同的消費需求來做好自身定位。
　　同時要有資源積累，比如萬達在建設之初就鎖定了主力店和大部分商家，這樣做起來底氣就足。
　　彭景：南坪目前已經面市的萬達廣場和上海城，都具備差異化定位的前提，即開發商自持。兩個項目都有統一經營管理的團隊，能夠做出適合自己、區別其他的業態規劃。
　　沈殿連：在重慶，商業地產的差異化顯得尤為重要。我從2007年開始就研究商業，發現有的商業項目在外地能獲得成功，但進入重慶就舉步維艱。從政府角度說，肯定希望商業繁榮，但這不是說越多越好。在某個地塊上，必須要根據實際情況作出合理規劃，形成差異化競爭，商業才能成功。
　　差異參照區域特性
　　差異化是必由之路
　　重慶需要均衡發展
　　場外連線
　　重慶社科院區域經濟研究所所長 李勇
　　獨特的地貌特征，決定了重慶是一個多中心、多組團的城市。在城市發展中，東南西北中各個板塊需要均衡發展，不能顧此失彼。從目前情況看，中部有解放碑、北部有觀音橋，這兩個區域的發展非常迅速，但有的區域相對滯后。這種不均衡的發展現狀需要改觀。
　　實際上，重慶各個區域都擁有很好的發展基礎，未來的重慶，完全有可能發展出更多的成熟商圈。不過，每個商圈在發展的過程中，需要有良好的規劃，從而形成合理的業態布局。依靠大型城市綜合體擴大商圈范圍，是一條不錯的發展道路，而避免同質化競爭、形成良性發展，也是不可忽視的問題。

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