“休眠”商業，誰家的“資本王子”能將你吻醒？

　　摘要：近日，南山的萬花筒購物街正式開業
　　近日，南山的萬花筒購物街正式開業。而更令業界和市民關注的，是它的前身南山曼哈廣場，因為各種原因而停業長達4年的時間。沉睡多年后，從當初的曼哈廣場到變身為創業園，正是深圳“休眠商業”的一個典型代表。如同爛尾樓一樣，深圳近年來也出現了眾多諸如此類的“休眠商業”，部分商業地產、商業設施由于定位有誤，制度缺陷，在尚未建成封頂之時卻已經夭折；如同爛尾樓的重建，深圳也出現了多個“成功”案例，被“喚醒”之后起死回生，但也有部分商業，仍然處于昏昏沉睡之中。
　　不同于爛尾樓的重建，在經濟向好、地產重回新一輪巔峰之際，開發商可以盤活后輕松脫手，商業項目不僅僅與經濟周期、地段等密切相關，同樣重要的還有時機，在錯過了發展的黃金時段后，即使再次迎來新一輪經濟熱潮，也已經是物是人非，即使在10年后的新一輪經濟和地產巔峰中也很難咸魚翻生。究竟需要什么樣的“資本王子”，才能將這些“休眠商業”吻醒呢？本報記者找來四個典型代表，希望通過深入分析它們的“前世今生”，找到治病良方。
　　案例1
　　萬花筒購物街厘清糊涂賬：南山曼哈4年后重生
　　8月8日，萬花筒購物街正式開業引來不少的關注。這個面積近10000平方米的商場位于南山繁華的桃園路和常興路交接處的南景苑裙樓，周圍有地鐵口、天虹商場和家樂福，已經形成了南山的一個購物消費商業圈。雖然萬花筒購物街身處腹地，但是由于租憑糾紛，其前身南山曼哈廣場經歷了長達4年的停業。
　　前世南山曼哈突然關閉
　　該商場共有854個鋪位，產權分別由572個業主所擁有。由于關閉多年，27名商鋪業主已經停止了銀行月供。去年10月份，有部分業主向有關部門提出要求，經南頭街道辦協調，引入萬花筒投資公司進行資產重組和整合，最后商場才得以重新開張營業。據了解，當年南山曼哈廣場關閉并非由于經營不善，而是業主、開發商和商場之間存在一筆非常糊涂的賬，正是這筆賬導致南山曼哈在興旺之時突然倒閉。
　　據一些媒體當時的報道，2005年3月初，南山曼哈廣場數百名情緒激動的業主多次圍堵在商場的大門口，要求商場立即繳納租金否則停止營業并離場。而經營方曼哈方面表示租憑合同是和開發商深圳萬浩盛投資公司簽訂的，按合同應該由萬浩盛向業主支付租金，不過萬浩盛卻表示因為實際資金無多，所以無力支付。
　　在南山工貿局和南頭街道辦介入下三方簽訂了和解協議�？上Р痪茫�曼哈出于經營方面的考慮最終還是撤資離場，業主收回了商鋪并解除和萬浩盛的委托合同。當時有業主提出單獨租憑，拒絕委托其他公司，但有部分業主卻表示反對，很多商鋪面積太小根本無法經營，如果單獨租憑必定出現混亂以致無法管理。因為涉及多達500多名業主的利益而無法平衡，最后該商場從2005年中就一直閑置。
　　但是該商場地處商業中心區，商鋪閑置令很多業主非常著急。據了解，當時許多業主在購買商鋪時已花盡了所有積蓄甚至在銀行抵押貸款，在收回投資無望的情況下，商場一樓已經有部分業主自行開業。“到2008年，該裙樓有七成業主要求辦理租賃登記�！蹦项^租賃所所長周華娣表示，“因為已經閑置了4年時間了，業主都迫切希望政府在政策層面上解決問題。”
　　今生政府出面協調說服
　　直到2008年10月，部分業主代表組成了臨時的“業主委員會”主動找到了南山街道辦事處，要求政府出面協調處理，事情因此出現了轉機。南山街道辦事處的一位副主任告訴記者：“業主都有不同的利益訴求，協調起來并不容易。我們還專門開會研究了這個問題�！�
　　經過多方的磋商和努力，深圳萬花筒投資公司接受了盤活南山曼哈廣場的項目。但是問題出現了，南山曼哈廣場的商鋪業主多達572名，而且有些電話是幾年前留下的，有些已經離開了深圳，有些甚至還出國定居了。不過，南頭街道辦和南頭租賃所也積極配合，安排人員負責跟進，業主在其指導下緊急分成25個小組，負責分頭聯系散布在各地的業主，最后95%的業主被成功聯系到。
　　不過業主找到了，并不代表“重組”就能成功。據萬花筒投資公司該項目的直接負責人王春英介紹，當時有很多業主已經心灰意冷，不了解情況的業主對重組也存在抵觸情緒�！罢�府方面做了很多協調和說服的工作�！彪m然，王春英不愿多談，但是她還是對政府的工作表示了相當的肯定，“如果沒有他們的支持，根本不會有今天盤活的成果�！�
　　◎病癥診斷：最開始“返租包銷”就埋下禍根
　　當年許多業內人士就指出，萬浩盛開始對商鋪“返租包銷”時就已經埋下了禍根。據了解，萬浩盛將該物業1-4樓的商鋪劃分為小塊出售，業主購買以后再全權委托萬浩盛管理并代租，統一經營。萬浩盛承諾從2002年6月起的15年間，每年按業主購買物業實際成交價的8%-10%定期向業主繳納收益金。但是好景不長，由于萬浩盛資金鏈斷裂，2004年10月開始，眾多小業主表示再沒有收到租金了。
　　“開發商為實現短期套現，向業主作出8%-10%的年收益率，遠高于銀行貸款利率�！币晃毁Y深地產研究人士半求稱，“如果商場經營不下去，發展商就收不到租金，每年白貼8%給業主也肯定不可能。如果開發商拿這筆錢再去搞地產開發或者炒股，業主也有可能血本無歸�！�
　　案例2
　　購物公園困惑的地標：跟上CBD發展步伐
　　位于深南大道南側，毗鄰會展中心，位于CO CO PA R K對面。項目占地面積約31000平方米，建筑面積約8.5萬平方米，建筑主體為五層，其中地下二層，地上三層。
　　前世曾經包括CO CO PA RK
　　“購物公園在哪兒？”幾年前，剛剛來到深圳的李羽林，經過C B D時產生了這樣的疑問。而在深圳生活了多年后，當記者向他詢問同樣的問題時，他仍然無法給出答案。
　　直到目前，深圳還有很多人習慣性地把地鐵購物公園站所在的C O C O P A R K，認作就是購物公園。但真正的購物公園，卻是與C O C OP A R K相隔福華路相對的一片樓群。歷經多年的荒廢、沉寂，購物公園陸續開出了餐廳、酒吧甚至會所，但直到目前仍然有相當一部分商鋪空置。從外面看，購物公園大樓外表已經有些破舊，而且部分地方正有工人正在翻修。
　　購物公園已經有近7年的歷史，而它的規劃早在上個世紀就已經成型。根據深圳市政府對于中心商務區的統一規劃，這塊地方就是被用于建造大型的購物廣場，也正因為如此，在廣闊的中心商務區內，經過這里的地鐵站就是以“購物公園”進行的命名。但業內人士分析說，根據目前商業的發展，購物公園本身結構存在一些問題，最主要的就是只有3層樓，相比萬象城甚至茂業來說在商場面積上都有很大的局限。
　　記者由知情者處獲悉，在當年市政府的規劃中，購物公園并不僅僅是現在的這部分樓群，還包括馬路對面的C O C O PA R K部分。C O C O PA R K總經理侯錫康向記者承認，現在的購物公園只是當時的一期項目，而C O C O PA R K是二期項目，名字一開始也是叫做“SO H O購物公園”。但后來市政府分別將兩處各自拍賣轉讓，其中一期由城建進行開發，而二期項目最初是另一家地產公司獲得，后來又再次轉給星河地產。
　　今生一部分已成功租出
　　相對于開發商的冷淡，眾多業主面對荒廢卻是急不可待。尤其是在2006年對面的C O C O PA R K開張后，發展態勢給了購物公園業主們一個很大的刺激。C O C O PA R K實行的是統一的招商出租模式，開發商在進行開發之前已經有完備的規劃方案。“不同的開發模式，導致出現現在兩種不同的結局�！睂τ诔霈F的困境，業主們將問題的根源指向了開發商。
　　但經過長年與開發商的協商、溝通，業主們心也逐漸涼了下來，而將希望寄托在了自己身上。2007年，不少業主開始自發行動起來，開始對破損、陳舊的外墻、地面等進行重新裝修布置，并開始了自行招商，業主們還曾經自發組成了統一對外的招商部，專門負責購物公園的物業招商。到目前為止，已經有相當一部分成功租出�！跋鄬τ谇皟赡�，現在C B D的發展態勢也越來越好，包括平安在內的很多大公司逐漸進駐，也為這一片區的發展帶來了動力和客源�！币晃灰呀泴⒎慨a出租給一家餐廳的業主告訴記者。
　　但記者了解到，由于業主之間并不能形成完全統一的意見和定位，導致目前購物公園在風格上整體仍然比較雜亂，一眼看上去就能感覺出缺乏規劃和統一布局安排。此外，由于業主相互之間無法統一“定價”，導致相互之間的招租甚至出現惡性競爭的局面。
　　更令人感到惋惜的是，在購物公園下面的地下商場，有著浩大的商業經營面積，甚至規劃與華強北相連通，建成國內最大的地下商業設施。但直到目前仍然始終空置，所有門面都已經蒙上厚厚的塵土。相比上面幾層還可以租給餐廳、飯店，這里卻是一點希望都沒有，只能完全荒廢。業主蘇先生向記者介紹，這里本來是地鐵的一個出口，但由于與城建集團對于地鐵接駁口建設的收費問題始終存在矛盾沒有得到解決，這里始終被堵死，也自然失去了大批的天然客源。購物公園的自救之路，仍然漫漫。
　　◎病癥診斷：開發商不顧商業整體策劃開發
　　當年城建集團開發建成購物公園后，賣給了眾多業主，其中不少業主的商鋪面積只有幾十平米，超過上百平米的已經算是大業主了。這也造成產權分散，導致直到目前購物公園仍然沒有形成氣候。一些業主向記者抱怨說，開發商只管建設出售，而不顧商業的整體策劃開發，導致產權分散并且開發難度加大。一位姓李的業主認為，當年購買商鋪的業主，幾乎全都是投資者，因為看好這里的發展而購買，他們都是打算將商鋪出租商用，并非自己進行經營，因此對于這方面的招商、開發都沒有概念，更需要開發商在此之前做好相關的規劃。
　　案例3
　　鉆石廣場業主的心聲：商鋪開業才是硬道理
　　位于羅湖區南湖路和友誼路交叉口，處在羅湖商業文化中心腹地，南與友誼百貨隔街相對，西接發展中心，北與南國影視城及國貿相連。該廣場在建筑設計上大膽創新，樓體在立面處理上采用復合鋁板構架，與外墻面形成電子計算機高密度集成電路板的高科技構圖，形成多層次的三維立體結構。
　　前世羅湖商業的“鉆石”
　　親眼見證鉆石廣場從無到有，目睹其迅速成為所在地域一顆最耀眼的鉆石，卻又似流星般快速隕落的全過程，身為鉆石廣場業主之一的孫勇感慨萬千。
　　鉆石廣場開建之前，此地仍是一片空地。僅有一大片用鐵皮搭建并分隔開來的一間間簡陋的“鐵皮屋”，孫勇的妹妹在此租用一間約40平米的鐵皮屋做服裝生意。據孫勇介紹，其妹服裝店的營業額最高峰時達4萬元/天，生意好得讓人難以想象。得知該地要建商場后，孫勇的妹妹極力建議他購買商鋪，然后租給她做生意。
　　據了解，作為當時深圳市又一標志性的商業建筑———鉆石廣場籌建于1998年，于1999年10月試業，是下屬深圳市華越實業有限公司的大型精品服飾購物中心。
　　高科技設計理念、優越的地理位置、超高的人流，以及孫勇妹妹之前做生意的日進萬金，這一切足夠讓孫勇有充分理由相信購買鉆石廣場商鋪是明智之舉。
　　據業內人士介紹，當時的鉆石廣場定位還是比較高端，進駐的商家品牌都不錯，加上各方面條件優越，所有人均看好其未來的前景。
　　今生業委會積極行動
　　今天的鉆石廣場早已失去了昔日的璀璨光芒，除了臨街的寥寥商鋪仍在營業外，大部分都處于關閉狀態。
　　“其實商場僅僅具有光鮮的外表，而商場的定位與管理等卻一直問題不斷，給到的承諾不能兌現，業主接受不了，導致與物業之間的溝通困難，讓鉆石廣場閑置至今�！币徊辉妇呙�的業主稱。據介紹，業主簽訂購買商鋪合同時，還簽訂了鋪位委托經營合同，即統一由開發商華越實業有限公司對外招商以及管理，期限為10年。
　　10年內，由該公司以代理出租的方式進行包租，包租期間的租金沖抵部分售價款。據了解，頭3年共25%的返租合同兌現了。到了2006年，應該簽后7年的合同時，開發商卻說如果續簽的話，商鋪將以60元/平米的價格出租，因為以現在的市場行情，沒有辦法以11%的比例返租。眾多業主不愿意看到自己高價買的商鋪以這么低的價格出租，于是沒有與開發商簽約，紛紛自找租戶。
　　前期過高的回報期望值讓業主產生了巨大的心理反差，業主自找租戶也讓商場的定位與管理顯得更加混亂，沒有統一的業態模式。而在深圳其他商圈紛紛崛起之時，鉆石廣場成了羅湖商業中心區的“燙手山芋”。
　　在經歷了這幾年的起起落落后，鉆石廣場的大部分業主有了這樣的一個共識：商鋪的開張才是硬道理。
　　據了解，不少業主因為之前貸款買商鋪，后面因沒有資金收入而斷了銀行較高的月供，被迫以超低價格拍賣，有些商鋪甚至在拍賣時都經常流拍，即使價格非常低，也沒人敢接手。
　　目前，鉆石廣場成立的業委會已經在積極行動，與各方協商并統一各業主意見，積極爭取政府的支持，盡量爭取早點讓商鋪開張�！氨M管租金會比較低，但商鋪開張了畢竟還有租金收入，像目前這樣的狀態一直下去，就是自尋死路。”很顯然，業主在經歷了前期心理極度不平衡與巨大落差感之后，現在變得務實起來。
　　而業委會的執行秘書孫勇表示，因為業主散布在世界各地，有些甚至根本聯系不上，導致沒辦法讓所有業主同意授權業委會統一對外；也有極少數業主仍不能接受當年那么高的價格買入，現在租金這么低的現實，這些問題讓鉆石廣場的“重生之路”又顯得曲折起來。
　　◎病癥診斷：產權分散、定位與管理有缺陷
　　針對現狀，鉆石廣場業委會執行秘書孫勇對記者稱，其實當時就不應該以小產權的模式進行售賣。而不少業主也紛紛表示，整個商場的定位與管理是導致其今天這樣結局的關鍵因素。
　　“以為有了優異的先天條件就確保萬無一失，就可以收取高額的租金，得到超高的回報價值”，小產權售賣注定會有分歧，因為每個人的想法都不一樣，當部分業主看到可以獲取比讓物業統一招商與招租高的利益時，他們就會有想法了，這樣的結果就導致了商場的定位不明晰，管理也顯得混亂起來，再加上其他商圈的沖擊，失敗是必然的結果。
　　案例4
　　檸檬街前仆后繼的失�。�13年后終于找到新定位
　　“檸檬街”坐落在深圳東門步行街商圈百貨廣場里，上接人民南天橋，下連地鐵一號線老街站C出口，商業用地六層，可營業面積達6萬平方米。
　　前世一出生就面臨夭折
　　“這里頭真的很復雜！”這是記者在采訪時經常聽到的一句話，不少業內人士甚至對其諱莫如深。關于“檸檬街”所在的“深圳市百貨廣場”店鋪的產權歸屬，很多都成為歷史遺留問題“說不清楚”。
　　一位資深房地產商透露，“深圳市百貨廣場”當年是繼國貿之后深圳的又一個大型百貨項目。它是由政府背景的國家某機構和深圳某百貨公司共同開發的，但由于國家政策的出臺，使項目“一出生就面臨夭折的命運”。自建成后經歷過幾次招商，但始終沒有真正運營過。
　　據記者了解，深圳市百貨廣場在1995年-2008年的閑置生涯中，不少企業也曾對它進行過“激活”，如深發展、中信集團、天虹、國貿、國美，甚至有官方背景的珠寶城也對這塊東門寶地心存憧憬。但毫無例外，每個想進駐的企業集團當了解到里面復雜產權后，都不約而同打起退堂鼓。與此同時，當年在這里進行按揭購買的業主，經過十幾年的時間更替，使產權的歸屬更趨分散與復雜：有的商鋪已經斷供被按揭銀行進行拍賣；銀行為了解決呆賬、不良資產等問題，將商鋪所有權轉讓給資產管理公司；有的業主已身居海外，繼續讓其“休眠”；有的產權當年屬公司資產，多年后，公司的固定資產歸屬問題已經有了調整……產權的復雜化與分散化成為深圳市百貨廣場一直沉寂的主要原因。
　　今生多種租賃合同并行
　　2008年，金百隆貿易發展有限公司接手深圳百貨廣場，開始策劃謀變。當時企業主要面臨著兩方面問題，一是要通過梳理整合，使公司得到業主充分信任，取得商城店鋪的使用權；二是在東門激烈的競爭中，怎么樣才可以突圍而出，讓“休眠”以久的商城重煥生機。
　　深圳市金百隆貿易發展有限公司董事長周實濠告訴記者：“經過調查，我們發現商城的負一層和架空層產權歸屬相對比較簡單，不少商鋪的所有權實質上已經歸銀行所有�！敝�后，周實濠帶領團隊開始與相關的銀行進行艱苦卓越的談判。經過多方的努力和協調，產權所有者超過60位、面積超過1.3萬平方米的“檸檬街”一期如期在2008年的8月開始試營業。
　　“這里面包含多方面的合力，才促使‘檸檬街’第一期能夠順利推進�！鄙钲谑薪鸢俾≠Q易發展有限公司鄭明聯總監深有感觸，“一方面，深圳市政府和羅湖區政府對這個項目的重視和大力支持是很關鍵的因素，有關部門的官員經常來現場開調研協調會，讓各方在一個順暢的平臺上進行有效溝通；另一方面，我們的這個項目還得到銀行、資產管理公司、大小業主的支持，在利益一致的前提下，很多問題迎刃而解�！睋�了解，現在“檸檬街”是金百隆公司與相關銀行、企業簽訂8年、10年、15年等多種租賃合同形式來進行合作的。公司管理層表示，不排除在之后的運作中，以企業購買商鋪的方式來對“檸檬街”進行開發管理。
　　金百隆接手這個項目時，另一個大問題就是對深圳百貨廣場進行重新定位。深圳共贏天下文化傳播公司總經理周春柯表示，經過調研后，他們決定將“我的購物樂園”作為商城的口號，將“檸檬街”打造為全國首家新生代主題商城。對于入駐的商家，他們也有嚴格的審核標準，日、韓最新流行精品、D IY時裝、富有個性的皮包鞋帽、適合青年人的娛樂餐飲成為“檸檬街”的首選。
　　◎病癥診斷：極度分散的產權令開發商望而卻步
　　不止是深圳商業百貨廣場，產權過于分散是羅湖區“休眠”商業房產的通病，這多多少少跟這里的歷史遺留問題扯上關系�！皺幟式帧币黄�，由于商鋪多為按揭斷供，產權屬銀行所有，這對談判合作進程帶來的阻礙不是很明顯。但記者了解到，“檸檬街”二期，也就是百貨廣場的四樓，光業主就多達70多位，極度分散的產權很容易令開發商望而卻步。

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