實錄：秋季房展焦點名博給您的購房指南

    秋季房展焦點名博給您的購房指南論壇現場

     【主持人】大家好！焦點名博給您的購房指南的論壇活動馬上要開始了！我們這個活動的主旨是請搜狐焦點著名的地產博客給各位購房人提供一些切實可行的一些購房指南。就是在購房各個流程當中，不管是投資購房買二手房，還是在選擇具體的房屋建筑、服務戶型以及在風水考慮方面的種種細節方面需要注意的問題。           我介紹一下我們邀請的嘉賓：首先這位是著名的購房專家廖承軍先生；我愛我家房地產經紀有限公司網絡店經理周志遠先生；北京豪爾斯房地產咨詢服務有限公司董事長李小寧先生；中國房地產風水研究院院長、中國易學專家李計忠先生；北京東方華太建筑設計工程有限責任公司副總經理、高級工程師王肇祺先生。
    首先我們我們看一下北京房地產交易管理網的數據顯示，8月北京樓市現房簽約是2288套，日均74套，環比下降45.73%，期房也呈現微跌局面，比環比7月下降了5.63%。我想問一下廖承軍先生，目前的態勢之下我們的購房人能出手嗎？
著名購房專家廖承軍
    【廖承軍】是這樣的，首先7月份和8月份不管是期房的交易量還是現房的交易量應該說都有一定的下跌，但是實際上這是一個很正常的表現。我們也知道市場的供應量在這兩個月里面有一定的減少，大部分的樓盤都是以小批量向外出手。再加上房價在這兩個月里面有大幅的提升，這種情況下不光是濾掉了一部分購房者，也使成交量出現了一定的下跌，這塊我是這樣的分析和感覺。
     至于購房者現在能不能出手？我在昨天參加的一個論壇上有一個個人的觀點，我覺得現在不能說用多等一等，或者說你就應該出手來形容這個市場。我的觀點很簡單是請大家多料挑一挑，因為這個時機是一個挑選的時機。以前我們是幾千人搶幾百套房子，但是現在不一樣了，現在購房者變得理智起來了。
     從買房這個角度來說，我們現在首先大家一定要看懂趨勢。就是首先要看懂經濟趨勢，今年4月9日春展的時候，我也是受焦點的邀請我參加了這里的一個論壇。當時大家問我該不該買房？我當時說這個點可以買房了。但是問我說憑什么這樣說呢？我說自己有一個算法，就是拿租房和買房做比較。別人都說了，租房肯定比買房值，因為你買了房做了一輩子房奴。我說如果你先做了自己的財務分析，掌握了自己的能力，比如說首付能達到30不萬或者是50萬，還有貸款的能力是多少，然后你掌握了以后和租房做比較。
    我們現在所買的都是70年產權的住宅房，我們拋出開發的時間就當它是60年的產權。你按照40%左右的一個首付款加上你貸款的金額，把它貸到最長的年份30年。你把所有的投入加上你的裝修款、契稅等等的費用全部算進去，你除以60年，你平均到每年和每月的費用是多少。你再拿同一區域大概相同的戶型現階段一個租房的金額來做比較，如果能低于這個金額10%到20%的話，我認為就是一個可出手的時機。
    我在前兩年選房的時候，我基本上就是用自己的這種方法。因為市場上有很多其他的方法，但是我用這種方法考慮。我就想平均到這60年里來，我租這個房子所花費的費用比現在租房值，因為：（1）我買了這個房子以后，我這個房子今后要做生意或者是做其他的，我可以拿它做抵押。（2）不需要居無定所。（3）我的房子還有一個升值的空間，當我不再需要的時候我可以拿它當二手房交易。等等還有很多的我只是租房不能解決的問題，所以這種情況下我愿意去買房。
    【主持人】我想問您一個問題，就是現在銀行緊縮的政策出來了，首先二套房首付最低40%，在基本利率的基礎上上浮10%，在這個標準下還適用您剛才的計算方法嗎？
    【廖承軍】我覺得沒有任何影響，都是這樣的。因為二套房貸的首付和基本利率有了上調，影響的是僅僅采購第二套或者是第三套房的人，并不影響采購第一套房的用戶。現在基本上都是采購第一套房，而且都是以年輕人為主，所以我認為這個影響只是把一部分改善型住房和投資住房的人群擠出去了。但是影響的不是大部分的，這個影響實際上也是非常微弱的。
    【主持人】廖承軍老師給我們的意見就是挑好了就出手，再等的話可能也看不太清楚了。
    【廖承軍】對。我觀點是現代貨幣永遠是貶值的，它的升值只是相對的。我覺得人民幣放在銀行只是做儲蓄的話，我個人來說除了我的應急資金和一部分需要使用的資金留在銀行做儲蓄或者是留在手中之外，我一般把它在投資市場。
     我有一個4-4-2的分布，就是像足球一樣。就是40%的資產是用在資產，40%是用在證券、古玩、黃金這些方面，另外只有20%左右的資產，我是留在做儲蓄或者是做孩子的教育基金上。至于投資者現在怎么買房或者是買什么樣房？我認為要做好自己的財務分析，了解自己的情況。包括你貸款選擇什么樣的銀行，包括你買房買什么樣的樓盤，都要有一個全面的分析。比如說在北京如果是投資類的，我前段時間寫過一篇文章，就是我的一個80后的朋友，他說今后為了婚姻的幸福要投資。我說你要投資買房可以，他說買什么樣的房子呢？我說第一可以選擇核心區域的三個模塊：金融街、國貿、中關村，這三個區域的精裝小戶型。比如說在中關村投資40平米到50平米的房子，基本上就在80萬到100萬，最多不超過120萬的范疇之內。這種情況之下相同的金額拿到遠郊區縣買一套100平米的房子，它的租金只有1800到2500之間，但是相同的區域我能得到的數據在2600到3200之間。我認為二手精裝戶型值得投資，這個投資好就好在租金回報率高。
     還有一種是在北京現在日漸稀缺的低密度的，容積率低于1.5的低密度住宅，均價在1.2萬/平方米左右。這些區域的樓盤不光住的舒適，板式樓、南北通透，明廚明衛，居住非常的舒適，住的也不擁擠，這些樓盤更多的是未來的一個升值空間。
    【主持人】接下來我們請周志遠先生給我們介紹一下二手房方面的情況。
 

我愛我家房地產經紀有限公司
網絡店經理周志遠

    【周志遠】是這樣的，關于二手房的買賣現階段分為投資和自住相對的兩個方面，剛才廖大哥說的關于租賃的話題我是比較認可的。一般拿咱們東三環的房子來說，一套精裝的小戶型租價在2800到3200，像富力城這些高端的公寓可以達到4000多元。像朝陽、通州兩居精裝修的大戶型也只能是2500元，而且是比較好的裝修才可以達的到，如果差一點的話就是1800元左右。關于投資住房個人建議還是選擇精裝的小戶型比較不錯，第一它的投資回報率相對比較高，而且年回報率一般都是在6%左右。也就是說還款在20年到30年出租之后，這套房子就完全屬于你了。剩余的是30年或者是40年就是純賺，而且這個是不包含房價的升值方面。
     第二要考慮里面的裝修情況。因為我們都是年輕人買來用來過渡的房子，當過兩三年手里的資金雄厚了，會根據家庭收入情況或者是將來的發展換一個兩居或者是三居，他們的一居室一般是拿來出租，或者是轉讓，一般情況下這里面的家具家電都是送的。
     還有中關村版塊、國貿版塊，我對這塊也比較熟悉。中關村有學院區，還有電腦軟件方面的人才在那里住，這些人才基本上都是80或者是75年以后的人才。這些人才對自己的住房要求，因為現代人工作的壓力比較大，一般選擇住房很少會選擇兩居室，因為他們沒有時間去照顧這個房子。基本上會選擇一居，白天累了一天晚上回家再家睡睡覺，開開音響放松一下就可以睡覺了，而且不必占用很大的時間收拾屋子。
    還有就是國貿的版塊，現在地鐵的開通對這個版塊的作用比較用，會給這個版塊帶來大量的外來人口。所以在中關村和國貿版塊購買一套小戶型作為投資是相對比較不錯的，拿富力城的一套房子做比較，一般富力城的一套一居室是60平方米左右，現階段的價格一般到130萬上下，租金可以到4000，最好最好的裝修可以到4200，最低在3800左右，年回報率大約在5%左右。相對一下周圍的樓盤像時代國際、中關村那些樓盤，基本上精裝小戶型都在2萬左右。而且這種精裝小戶型面積比較低，首付能力相對低一些，所以說符合大批的年輕人用于投資，將來也會賣或者是升值再換大的，對他們都是有幫助的。以上就是投資的選擇。
     還有一個是關于自住，因為我是北京人也是一個80后，我身邊很多朋友跟我咨詢的時候，很少有人會跟我提起價位的問題，我問他們你們選擇什么樣的價位呢？他們跟我說市場價唄，他們考慮的不再是房子價錢的問題，他們考慮的是肯定是限價比。他們會考慮舒適一點，一套房子的好和壞就差幾萬塊錢，對他們影響不是很大。而且隨著國家進一步實行兩限房或者是經濟適用房的收緊，這些房子都是自住，現在投資用的小戶型會更少。而自住房面80平米到90平米甚至100平方米左右的房子自住型的多一點，根據我們公司的數據顯示，購買一居室的人群明顯在稍微下浮，因為現在這個市場投資的相對較少，而購買兩居或者是三居的人在增多。
     我個人感覺如果要選擇好自住的住房，首先要看這個位置符不符合你的要求。因為現在年輕人相對來說比較懶，早期能多睡會兒會更高興一些。其次是看戶型。戶型和朝向是買房之后后期根本無法再改變的東西，樓層和小區是自己改變不了的，這些在看二手房和新房的時候尤其重要的。至于裝修或者是版面等等這些東西，我想在購房的時候應該可以考慮一下忽略，因為這些東西后期可以布置，這些是后期購房人可以決定的。如果大家選擇住房，第一點是位置。第二點是戶型。第三點才是限價比。
    【主持人】接下來這位李小寧先生是豪爾斯公司的董事長，他在2008年的時候在自己的博客里預言了經濟危機的發生。我們想請李小寧先生提醒一下我們的購房人，目前的金融環境下我們真的能出手嗎？
 

北京豪爾斯公司董事長李小寧

   【李小寧】我從兩個方面講：（1）投資需求。（2）投資的價值體現。先講投資需求，購房者都感覺到目前的房價確實是非常高了，特別是今年又在5月份有一個沖高的過程，大家又想買又不敢買，心理忐忑不安。
    投資目前是自住和租賃這兩塊，在市場上占有主要的份額。剛才講到出租這一塊，我現在補充一下出租在這兩年中國的房價租售比已經超過國際的警戒線，目前是350比1，國際上是280左右。大家有兩個因素忽視掉了：（1）空置期。我們的租戶大部分是一年或者是更短的期限，但是租完了以后再尋找另外一個租戶就有一個空置期，這個基本上都是再一個月左右，除非你定一個很低的價格。（2）中介費。我們一套房子出租到市場的時候，有兩個月損失，一年回十個月是比較不錯的回報。如果減去這塊還有一個折舊率，這個折舊以后在3年左右有一個輪回，就是你的房子投入3年到5年的時候你要裝修一次，要留一個月的裝修期。特別是有些租戶他不太愛護房子，會造成房屋損害特別厲害，這種回報大概是3%到4%，不太理想得在邊遠地區只有2.5%到3%的回報，已經遠遠低于前些年，主要的原因是房價高了，所以說大家一定要謹慎，因為回報的利率已經低于長期存款的利率了。
     還有一點就是投資它的升值。還有就是房屋的轉讓，這個轉讓有一部分中介費還有一部分的損耗，有一塊是契稅的損耗、中介費、營業稅，盡管營業稅在兩年前劃分了一個檔次，但是如果新房投入再轉到市場上是5%的營業稅。中間還有一個問題就是新的購買者去買的房子的時候還要交一個契稅，一套房子下來是8%到11%的損耗。這個也造成了在此購買的困難，投資一定要注意這一塊，在房價高的情況下一定要算好市場的回報，或者是它的投資將來轉讓的復雜程度。
    自住這塊是硬性需求，大家一定要考慮自己的實際需要。因為自住這個每個人的需求是不同的，在這里不能一概而論。這個就是我講的第二個問題，就是住宅的價值怎么去體現？這些年經常有很多人問我，一個住宅的價值從六個方面去體現：（1）地段。我們買房子首先要考慮地段，因為地段決定你生活整體的半徑非常重要，有的人說“家近是一寶”。如果你想選一個大點的房子，你要用時間換空間，我在遠一點的地區買一個總價相對便宜，價格比較便宜的，但是這個就要用時間換空間。如果在市區買就可以小一點，這個是空間換時間。
   （2）價格。價格和價值不是一個東西，大家要衡量一下值不值這個錢，去考慮什么原因在這個價格下，大家一定要好好分析。
   （3）建筑。比如說它是板樓還是板塔樓，或者是花園洋房甚至更低密度的住宅，建筑本身是一個硬件，是衡量住宅價值很關鍵的點，甚至它的一些裝修材料，外表用的材料、窗戶、立面用的材料符不符合未來的發展需要，這個都對住宅價值有很大的支撐。
   （4）環境。這個包括很多，因為現代住宅不是簡單的一個房子，它對房子的周邊相關因素都會有一些支撐體現。因為房子本身是一個母系統，圍繞母系統周邊有很多子系統支撐它，所以環境很重要。
   （5）戶型。戶型是住宅很關鍵的因素，也是一個核心因素。
   （6）配套。因為你要生活，你需要很多東西在住宅中體現生活的方方面面，這個中間有教育配套、醫療配套、小區的物業配套、會所等等一些因素都要滿足你生活方方面面的需要，六大因素決定你住宅的價值，一定要從這六大因素分析一下你的住宅將來是否保值、增值。
     這六個因素其中五個因素是一個大的、不可控的，惟一能挑的就是戶型。因為我們在買房子的時候是按面積算的，所以說這個中間我們要把握這個戶型。因為戶型你選不好，一個是它的使用率會很低，這個不是硬件的使用率，是咱們真正生活上的使用率。比如說我買一個套型中好不好放東西，有的面積大了以后有十幾平米會浪費，這個對將來的增值會有一定的影響。還有朝向、層次等等這些東西都是我們可選擇的范圍，這一點大家一定要仔細挑選。
     今天這個論壇時間比較短，我要講的東西非常多，也不好多講了。我帶了一套書《幫你挑戶型》所有的戶型都在里面，大家如果愿意選購的話是145.8元。因為選住宅不是簡單的看總價和單價就能決定未來的價值，這里面有很多東西要支撐的。我就先講到這里！
    【主持人】但是現在我們大家在購買房子的時候，會被上海的“樓脆脆”事件嚇到。還有成都兩棟房子下了雨以后就歪在一起，我們給它起名叫“樓歪歪”，那么我們在考察建筑物的時候，有哪些很基本的標準，我們能夠給自己先定一個底呢？
 

北京東方華太建筑設計工程
有限責任公司副總經理王肇祺

    【王肇祺】你剛才提出這兩個問題應該是特例，作為國家正規的房地產開發項目來講，肯定是要通過規范的設計、規范的施工，同時還有規范的監理。上海那個主要是施工的時候基礎沒有處理好，就是屬于施工組織沒有組織好，我們選購房屋的時候不要看這兩個特例。
     我從建筑角度來講給大家提幾點建議：首先要注意我們這個小區和周邊環境的關系。比如說和周邊的道路、交通等等這些關系，因為這些有可能直接會影響我們的生活，比如說你選擇的這個住房鄰主路，這個就有一個造因得問題。作為北京市來講是一個繁華大都市，這個噪音不可忽視，尤其是某些人身體不好的話會影響睡眠。
     那么從規劃的角度來說，有三個指標比較重要（1）容積率。（2）建筑密度。（3）綠化率。實際上這三個指標決定了我們小區的一個品質，簡單解釋一下容積率主要是這個小區總的建筑面積和用地面積的比值。容積率越高，我們這個小區里的戶數越多就越擁擠。因為我們既是設計者也是購房者，從我個人的經驗來講我倒是覺得一個小區總體人口數控制在5000人數以下，反而是一個有品質的小區，實際上也是一個低密度的小區。像這樣的小區說直觀一點，保安有可能都認識你每一個住戶，安全性是可想而知的。當小區大了以后，戶數多了以后肯定是靠相應的條例去管理。
     還有一個是綠化率高，這個我們小區的環境肯定是好的。剛才幾位嘉賓提到地段越好的小區，可能它的品質相對越做的差一些，因為它好賣，大家都是趨之若鶩，開發商在開發的時候也會把這個環境等等放到次要的因素，這個綠化率會低，容積率會高，這樣的話生活品質就差一點，人就擁擠一點。
     建筑密度是投影面積和整個占地面積之比，建筑面積越低的話，說明小區里建筑越少。所以說容積率要低、建筑密度要低，綠化率要多，這個就是一個比較有品位的小區。我就說這么多，謝謝大家！
    【主持人】因為我們有一些國家具體的數據，比如說高層的容積率不超過5，低層的容積率不超過2。我還向問一下您，我們在北方的城市很多的小區會做一些綠化園林水系，對我們日常居住來說水系到底有多重要呢？
    【王肇祺】因為我們北方地區是供暖期比較高，天氣比較很冷，水就凍結了，實際上凍結的水沒有什么美感。我們在做北方小區規劃的時候，一般都是做一些淺水系，這樣對于小區的維護來講成本比較低。而且冬天的時候把水放掉，形成枯山美。其實水有很多的好處，可以凈化空氣，小孩兒也可以在那里戲水，所以說水實際上很重要的。但是在我們北方來講，小區里的水是不宜做多的。
    【主持人】我們的購房人在買房的時候，很多人是花費了前半生的積蓄，后面的20年也搭進去了。所以我們買房的時候希望買到居住起來很舒適的房子，什么樣的房子以后居住會舒適呢？這個就涉及到風水的理論，下面我們請李計忠先生來談一談我們在衡量一個房子的科學、舒適、合理的時候有哪些要素呢？
 

中國房地產風水研究院院長李計忠

    【李計忠】其實所謂的好房基本上住進去以后第一環境、戶型與健康，戶型與我們的事業、經濟、婚姻、家庭有著密切的聯系。我們是研究風水和這些戶型、小區，在這方面做了大量的研究和調查。我給大家講四點教大家如何去選房，這是一個大家必須要掌握的基本知識，不論是你自己住房還是投資，（1）地段。地段是占第一。所謂的地段就是體現出它房子的價值，在哪里就在于地段，還是地段。地段的好壞直接決定你房產價值的高低。地段里面還包含著一個大的環境，所謂“大的環境”，比如說你選一個小區，首先看它小區的門向，看它周圍的環境。如果一個小區離發電廠很近，或者是一個勞改農場，或者是公安局、監獄這樣的小區你要遠離，為什么？人住進去對人的身體健康不好。它含著一種無形的東西叫“殺氣”你看不見的，這個影響人的事業，影響人的經濟和家庭。
   （2）這個小區的綠化和這個小區里面有沒有水源。綠化很重要，代表一個小區的生機，這個小區里面有沒有生機首先是綠化，它的綠化好不好。還有一個是看小區里面有沒有水？有的小區非常注重有水池，有水的流通，為什么是要有水呢？水在小區里面代表人的血液，無水不富，無山不貴。這個小區里面該高的地方要高，該有水的地方要有水，水就是財，水就是血液，沒有水不富。無山不貴，里面要有假山，山就代表貴。所以有山有水富貴雙全，所以選小區的時候一定要看它的綠化和水源，要看它有沒有高、有沒有矮的地方。所謂門前要平，后面要高，要有水。我要告訴你小區北邊有路為好，南邊有水為貴。因為水代表富裕，水也代表財氣。所以說選小區一定要綠化要好，一定要有水源。一個現代風水化的小區、園林式的小區里面肯定有水，它沒有水不叫園林化的小區。
    往后的40年，現在已經進入第八運，往后是九運。八運、九運利用手工業的發展，七運的時候是唱歌占上方。八運里面我跟你講選門向要選朝北的、朝東的、朝東南的門為最吉利。利于自己的事業、利于身體健康。朝西北利于投資，朝東南都利于投資，不論住也好還是投資也好，都朝東、東南比較好，往后的40年大財運就在東方和東南方。往后的40年包括美國和歐洲經濟是滑坡的，真正的經濟龍頭就在東南亞，經濟龍頭就在我們亞洲。因為它這個大運不一樣，以后慢慢就會感覺到，所以說朝東、東南的門利于我們住。
   （3）還有戶型。戶型對我們居住非常重要。大家看看有的剛住進去發了財、升了官以后，馬上就破財了，丟官了，夫妻離婚了，為什么呢？因為這個房子格局有問題。首先給大家講的戶型，選戶型要選大客廳，臥室要小。其實真正住宅的財位在哪里？就是客廳，客廳是男人的天下，議事的地方。一個客廳的大小決定你運氣的大小，所以說住房一定要選大客廳，代表你的事業。客廳越大男人的事業越大，沒有客廳那就可以告訴你，沒有客廳沒有婚姻，肯定是婚姻不全。你們住過這房子的人可以去看一看，客廳不大婚姻不全。所以說告訴你們要選大客廳，不論小戶型也好或者是大戶型也好，客廳一定要大。
    （4）廚房的門不能對著衛生間的門，這個對男人的事業也是不好的，這個一定要注意。還有一定是不論我們住什么房子，廚房、廁所不能在住宅的西北方位，凡是在西北方位的婚姻都不行，男人會出現毛病，敗財或者是敗事業。這幾個秘訣我給大家提供這么幾點，有利于我們選房，有利于我們以后的身體健康和事業發展。我的講話到此結束！
    【主持人】我們謝謝李老師給我們提供一些風水方面的建議，接下來是網友向專家提問的時間，有哪位網友有什么問題都可以現場向我們的專家提問！
    【提問】我想問問李先生，廚房的門和衛生間的門是并排的好嗎？
    【李計忠】這個沒有問題的。
    【提問】聽說推開房門不能對著鏡子，有這個說法嗎？
    【李計忠】對的，對著鏡子容易咽炎、鼻煙呼吸器官就毛病。
    【提問】入戶門正好對著廚房門怎么辦呢？
    【李計忠】你可以在廚房門上掛一幅畫就可以了，這個畫是山水畫就可以了。
    【提問】廚房和衛生間原來建的時候就是對著的，現在怎么改呢？
    【李計忠】如果要是門對門只有一條，你在廚房的門上也是一樣，貼一幅竹子的畫就可以避一避，最好的方法是換掉，不然的話你家的財不聚。
    【提問】怎么換呢？那個門蓋的時候衛生間和廚房基本上是對著的？
    【李計忠】如果說你家要是對著的，你太太去年和你家庭的經濟有破綻，太太身體不好。如果說要是對著的話，最好是調改一下，如果不調改一下在門上貼一幅山水畫就可以了，或者是掛一個五風鈴。
    【提問】我家廚房和衛生間的地面要高于客廳的地面，因為我的客廳是鋪木地板，廚房是鋪瓷磚的。但是廚房和衛生間有過門石，這個比廚房的瓷磚高出一公分左右，這樣會不會影響我的財運呢？
    【李計忠】不會的。關鍵廚房要好，廚房是全家人的財位，也代表你老婆的身體。
    【提問】我的整體廚房顏色是藍色的，但是要想加強主人身體健康應該是黃色或者是橘黃色的，這樣會不會影響呢？
     【李計忠】一般的廚房應該是橘黃色為上級，紅顏色的不好。天藍色有一點水火相戰，心臟有輕微的供血不足，特別是你的太太。但是你把它調好就可以了。
    【提問】怎么調呢？
    【李計忠】藍的顏色最好變為橘黃色。
    【提問】衛生間應該是陰向，但是我衛生間的磚是仿古的磚。
    【李計忠】衛生間應該用白顏色的，金水相生，這個是根據五行。
    【提問】現在有一個購房的問題，我已經工作了有一定的年限。現在手里面有一點積蓄打算買上一套房子，也準備以后結婚。現在有一個問題就是北京現在的房價比較高，我現在是應該買一個小戶型先臨時住著呢？還是一步到位買一個三居的大戶型，因為涉及到以后有孩子或者是父母過來。我就考慮如果現在買一個小戶型的話，可能過五六年以后真正要買一個大戶型，那個時候的房價可能就漲的更高，如果只是通過工薪階層的工資支付的話就更不合算，這個比較迷惑。
    【廖承軍】您跟我的情況是一樣的，我買的第一套房子是我在34歲買的，也同樣工作了很多年有一定的積蓄以后才決定買房子的。這個還是根據你的需要，如果我們還年輕，如果我們工作還沒有幾年的時間，我建議如果可能的話應該先采購過渡型的房屋，而不一定非要一步到位，一步到位的思想實際上害了我們一代人。現在真正出現的房奴，我見了很多在互聯網上發泄的人都是因為這個原因造成的。
    我給我以前80后的同意建議是現在先以投資的角度，在核心區域投資一套小戶型。因為精裝不需要你投入太大就可以住進去了。還有小戶型的總價投入不是很高。并且這里未來的升值空間會非常的大。我對中關村未來都非常的看好，像香港、臺北、紐約這些核心區域的住宅都是小戶型，未來的升值空間都比較小。如果要是改善型大戶型，還要同區域的話，那肯定買不起。就是說可以選擇北京周邊更多的區域，這個應該有這么一個過渡的過程，我不建議你非要考慮一步到位。這個是我的觀點，謝謝！
    【提問】我比較同意核心區域的觀點，但是大家都看到在那些地方通常房價特別貴，很多人買不起。但是就會考慮到稍微遠一點，而且有地鐵沿線的地方。那么地鐵帶給房子的價值是怎么評估呢？
    【廖承軍】我在我博客上寫了一篇文章，我當時寫的就是一小時生活圈的概念。如果可行的話，在交通路程接受程度上，在全世界都有一個數據的。基本上最好不超過45分鐘，超過45分鐘大家心理會有一個焦慮，但是我覺得以北京的現狀來說，我將它定義為一個小時，如果可行的話一個小時是我們可以接受的。當時我還做了很多的核算，當時在東邊，我說你在通州買一套房子和在國貿的南側買一套房子有多大的區別？當時國貿附近的價格已經在1.5萬到2萬左右，但是通州不到1萬一平方米。通州到國貿上班大概是一個小時的時間，但是為此可以省掉至少50萬的費用。但是在國貿相近的區域，他坐車也需要半個小時，但是他覺得騎自行車過去又覺得跌面子了，但是要開車過去也太不值，一共才兩三公里的路還要買一兩車，每個月還要繳大量的停車費，這個就是個人得選擇。多出來50萬的費用，如果你考慮到過渡或者是沒有考慮到過渡，它值與不值的問題。這個是我的觀點。
    【提問】9月1號出了一個新政，就是關于二手房的貸款以網簽和評估的低價作為貸款，這個政策對二手房的影響大嗎？
    【周志遠】這個影響：（1）這個影響對綱性需求的客戶沒有太大的影響。主要影響的是投資的客戶，因為投資客戶它選擇的房子一般的情況下，都是在兩年以內的新房，而且是精裝的小戶型。以現階段的政策來說投資的回報率相對降低了。（2）對于自住的，兩居三居或者是對于一些想換房的影響比較小，因為房子相對大，只要超過了兩年這個稅費在2%、3%左右，沒有那個差額的5%的營業稅，這個影響比較小。
    【提問】這個政策出來以后，對市場影響大嗎？
    【周志遠】投資和自住這兩方面的比例是不一樣的，現在主體的購買人群還是以居住為主，投資只占相應人群的10%到20%之間，另外一大部分的人都是以綱性需求。要么在附近換工作，要么在附近上班所以要購房，所以國家出的這個政策對20%影響的比較大，而對80%影響相對較小，我覺得對這個購房的需求不會有太大的波動。
    【提問】因為二手房有一個稅的問題，今年有一個政策刺激包括個稅、營業稅。我們現在也是考慮二手房這塊。今年是2009年這一年有個稅、營業稅差額征收這一塊，就是年限不足兩年的話，明年這個政策取消的話是不是二手房也會受到影響？
    【周志遠】國家制定這個政策是這樣的，因為在國家大范圍開始建筑房屋的時候大家會有所了解，2006年、2007年國家有大量的建筑，這個時候會有大量的銷售，所以說這個年限是定在2009年是比較講究的。因為滿兩年的房子比較多，刺激了大量的購買人群在今年購房，那么他的稅相應的會降低。但是到了明年就是2010年，在2005年建筑的房子基本上就滿5年了，相應的稅費會過渡的更低，但是明年稅費國家如果調整的話，對二手房會有些許的波動。
    【提問】我想問一下廖承軍先生，如果要想投資商鋪的話在選位置上您能不能給一些建議？如果在投資商鋪和公寓或者是民宅的情況下，他們之間有沒有一個排序關系，想聽聽您的高見？
    【廖承軍】我對商鋪的研究可能少一些，但是我是這么考慮的。因為現在從全球各個重點的城市來看，核心區域小戶型的這種公寓式住宅，未來的升值空間是相當大。前段時間我曾經看過一篇文章里寫過，在香港核心的一個位置，就是中環附近。一個50平方米的小戶型月租金已經達到2.3萬多港幣，但是采購它卻需要800多萬港幣。這種情況下這也預示著我們正在強勁發展的首都、上海等一線城市未來核心區域，這一類投資房產未來得發展區域，實際上就是為投資類型設計的。像我的朋友們還在介紹，您可以考慮在這些核心區域投資這一類的房產，是因為現在北京最起碼在這個區域內還有機會讓你采購，你還有能力采購到。在我的判斷中，未來得幾年如果我們的經濟能夠順利的走出危機的影響，在未來的十年我相信逐漸的我們個人投資或者是我們中低收入者投資已經被徹底的排擠出這個市場了，這只是我個人的判斷。
    對于商鋪來說，現在北京人均GDP產值超過1萬美金了，已經在逐漸的步入最發達城市的范圍之內，比如說像現在的臺北是超過1.4萬美金了。香港在2.5萬到2.6萬美金，我們還有一個快速發展的空間，但是在人均超過1萬美金的情況之下，我認為今后的商業發展后期會成為我們投資的主向，就是您說的包括商鋪、包括商業地產、寫字樓這類投資，會逐漸成為后期房地產投資的主流，但是到目前為止商業地產在我們的首都我看到應該還處于低洼的階段過程。
    怎么說呢？我認為多挑一挑，我認為在我們商業地產這塊還不是特別的明朗，所以說商鋪投資一定要謹慎，商鋪的投資非常看重當地的人氣。像大型這些區域也很看好商鋪投資，但是我認為它商鋪價值的體現還需要很多年才可以體現出來，所以說一定得慎重。我是這樣的觀點！
    【提問】我想各位做一個具體的比較，比如說有兩套房子，一個是西三環和西四環左右是2.5萬左右。還有一個是北五環左右，現在是1.5萬左右。您覺得這兩套房子哪個升值最大呢？
    【周志遠】投資是選擇核心區域，如果是自住這個關系到你將來的生活圈子，這個直徑大約是在一公里左右。這個要看你為什么買房，根據你個人的需求會有不同的需求。你的選擇需求是什么呢？
    【提問】我是自住，但是還要考慮將來升值的空間。我們看了一個房子已經是3萬了，我覺得是天價了，這樣的房子今后還會有升值的空間呢？
    【周志遠】在北京地域的限制是無法改變的，三環和四環的土地會越來越奇缺，但是隨著北京其他地區軌道線路的發展，大家通過公交和地鐵到核心區域的時間會越來越短。就是時間和空間的對換，對于年輕人來說你是喜歡空間換時間，還是喜歡時間換空間，這個只有你自己才能去衡量。
    【主持人】因為這個論壇時間的關系，我們現在還有最后一位朋友提問的機會！
    【提問】我想問一下建筑方面的王肇祺先生，我看房的時候墻體上面顏色不一樣，好像是后期是補的。還有墻體上有一些裂縫，他們說是上面刷的涂料裂了，我想請您從專業的角度說一下，如果看房的話應該注意什么呢？
    【王肇祺】這個外墻是貼的磚還是涂料呢？
    【提問】這個是房間內部的。
    【王肇祺】是這樣，你看的是高層還是多層呢？
    【提問】我看的是小高層的，一共有14層，它是在6層。
    【王肇祺】我們一般新建的建筑在建成以后，它會有一些沉降。這些沉降是在國家允許的范圍之內的，有的時候在施工過程當中，有很多的管線包括電器的管線都是屬于事先預埋的。但是有一些項目在預埋過程當中把一些管線忘掉了，然后他在再修補的時候，這個會有裂縫的可能，一般局部的有一些裂縫是沒有關系的。如果你看到墻體的裂縫是從頂到地是一個連續的，而且你再去你的樓上和樓下再去詢問，它也有連續的裂縫，這個就有問題了，你就要找相關的開發部門去解決。
    【提問】就是原來那個顏色是挺白的，現在又補了一些，這個顏色看著就不太一樣。您的意思是可能出現了裂縫？
    【王肇祺】補的這些有可能在施工過程當中有一些局部的問題，進行了補救。這個對咱們的住房質量是沒有影響的。
    【主持人】非常感謝我們的各位專家給我們各位購房人提供特別多的這些切實可行購房的意見，感謝我們各位專家的參與，也感謝我們各位購房人的參與。謝謝大家，今天的論壇到此結束！

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