一位工程師的投資之道：5年3套房子獲利百萬

　　投資語錄
　　●對于住宅物業來說，居住只是其中很少的功能與價值
　　●不要把房子當作不動產看待，它更應該是一種流動資產
　　●你住著的并不是房子，而是你的資產
　　●投資物業周期不應過長，物業本身的可持續更新很重要
　　●不能光看投資回報率，CPI、PPI指數需一并考慮
　　成都，雨后的天空晴朗異常。家住一環路東方廣場的朱曉明先生，站在超大的陽臺花園上注視著對面的高樓大廈。在他腳下的這片土地，流淌著東大街金融中心的商業氣息，以及未來地鐵二號線開通后的財富渴望。
　　朱曉明是四川電力設計咨詢有限責任公司的一名總工程師，工科學術背景訓練的邏輯思維讓他在投資理財上如魚得水。房地產、珠寶、玉器、古玩均有涉獵。雖然朱先生不是職業炒房者，但他的專業知識完全不亞于那些投資專家。
　　5年時間，親自操刀3套物業的投資，獲利近百萬，并指導身邊的朋友成功投資物業30余套。從住宅到寫字樓再到商鋪，投資環境、物業選擇、投資回報率、投資回報周期，朱先生娓娓道來……
　　投資環境要把準
　　“‘國六條’‘國八條’‘國十條’，就這幾次調控來看，每一次都是投資的好時機。”談到房地產的投資環境，朱先生很有些話要說。房地產行業作為國民經濟的重要產業，涉及上下游幾百個行業，房地產經濟的發展對國民經濟發展增長起到了重要的推動作用。“如果是2002、2003年入市，幾乎不用認真考慮。哪怕是2005年入市，通過2006、2007年的市場增長也是穩賺。但現在入市就不一樣了，需要把準大環境。”
　　顯然，朱先生提到的當前“大環境”，是信貸規模擴大帶來的通脹預期，實體經濟仍未全面復蘇，二套房貸全面收緊……在他看來，投資環境是關系效益的一個重要前提。“當前市場下，投資房產不失為一個保值增值的良機，但要分對象。”
　　投資周期有講究
　　“投資物業，要看中短期，不要看長期。”在朱先生看來，如果投資物業10年還不能回本，那肯定是失敗的。據他介紹，不同物業的投資回報周期都不一樣。對于住宅物業來說，理想的回報周期應該是3-6年，理想增值額是1.5到2倍。而住宅物業的“熱度”關系投資的價值。同樣是50萬，投資南延線和市中心的收益肯定不一樣。“主要是入住率不同。如果住宅樓盤在交房后一兩年內能達到80%甚至100%的入住率的話，那肯定是一個成功的案例。”
　　寫字樓和商鋪投資又不一樣。據紅星國際的業內人士介紹：“商業地產的投資回報率除了租金收益外，物業本身的增值幅度更重要。”對此，朱先生的認識非常深刻。“寫字樓投資的理想回報周期以7-10年為佳，增值額2.0-2.5 倍。商鋪的投資風險要比寫字樓大些，理想回報周期為5-7年，增值額1.5-2.5倍。”除了考慮資產本身的增值外，還要計算PPI、CPI指數的增長。“投資收益減去相應金額的銀行存款利息和通貨膨脹系數，基本上就是凈收益。”
　　價值更新很關鍵
　　“物業持有時間不應過長。雖然從長期來看房價在上漲，但一套10年前的房子肯定會遭遇價值老化問題，商業寫字樓更是如此。電梯品牌、智能系統、停車位等硬件設施都會落后于新建樓盤，租金水平也會受到相應影響。”星彥地產市場研究中心孔祥虎告訴記者。所以，并不是持有物業時間越長越好。在朱先生看來，要保證物業的可持續更新。“簡單說，就是要不斷買入賣出。”朱先生的一位朋友在旁附和。
　　在朱先生的指導下，他這位朋友在2008年賣掉了一套兩年前在東方廣場購買的寫字間，成交總價80萬元，今年年初又以總價71萬元購買了鼓樓國際一套91平米的寫字樓。“除了獲益31萬元外，還保持了物業的價值更新。”價值更新的直接表現就是租金收入。“新建的寫字樓在硬件配套上更好，也能保持未來幾年內的租金水平。所以，不要認為持有時間越長就價值越高。一般來說，寫字樓的持有周期不超過10年，商鋪視檔次和低端不一，高端住宅以5年為佳。”
　　現在買房正當時
　　“一般來說，不可能全部做到低點買入高點賣出，中間有時間差。但同一時期，低價買入就會低價賣出。”世家機構市場研究部的工作人員對著今年1-8月的價格走勢曲線圖說。“從今年房價的走勢來說，已經基本定局。除非下半年出臺重大調整政策，但這種可能性目前看來不大。所以，秋交會買房應該是個合適的節點。那些新上市的樓盤肯定會亮相，推出吸引購房者的優惠政策。上半年推出的樓盤經過此輪消化，所剩房源也不會太多。”
　　但是，并非新盤就是良品。“投資要理性，風險才可控。”朱先生希望通過本報，給廣大購房者提個醒。“產品合格、價格公道、實力開發商，同時具備以上三個因素的樓盤可以考慮。”

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