寫字樓市場的“馬太效應” 陽光100寫字樓價值分析

    陽光100財富大講堂《縱論經濟走勢瞭望投資風云》系列報道三
    上世紀60年代，知名社會學家羅伯特•莫頓首次將“貧者越貧，富者越富”的現象歸納為“馬太效應”。同樣的規律也應驗在09年上半年商業地產的復蘇中：據房地內參網監測，上半年深圳中心區甲級寫字樓成交價格與年初比普遍有10%以上的漲幅，而銷售10強中的寫字樓幾乎全部集中在中央城區甲級寫字樓。然而，在高者不斷被追高的過程中，人們不禁要問：是什么驅使投資者敢于迎著高投入之后的高風險而上，又是什么要素支撐了高投入之后的高收益呢？面對錯綜復雜的寫字樓投資市場，地段、產品、市場角色——誰決定了價值的底線，誰又構筑了未來升值的空間？
    近日，當筆者走進位于海港路與北馬路交匯處的陽光100超5A海景寫字樓，終于揭開了馬太效應背后隱藏的邏輯關系，并感受了煙臺商務地標非同尋常的價值內涵。
    高起點 抬高價值底線
    通常來講，寫字樓一般位于城市經濟、文化的中心——CBD。從稀缺性來看，他是唯一不可復制的；從時間成本來看，一個CBD的成型少則二三十年，多則近百年；從升值空間來看，其物業價值往往成級數增長態勢，遠遠高于普通物業。因而，這三大價值特征往往成就了CBD高端寫字樓堅實的價值基礎。
    以陽光100超5A海景寫字樓為例，其所處的海港路與北馬路交匯處既是百年商圈的中心，又是“港站商圈”與“煙臺外灘”交匯處，在新舊商圈的功能復合與升級后，整體區域價值將進入快速上行通道，正是這種升值空間構成了陽光100被追高的價值底線。
    高標準 跑贏時間成本
    一般而言，寫字樓的開發具有“成本高、周期長”的特點，其本身就意外著較高的含金量。以業內專家眼光來看，寫字樓的高成本不僅體現在超高建筑本身的技術要求，還體現在電梯、空調、智能化設施等硬件設施與商務配套等軟件設施上。
    以陽光100超5A級海景寫字樓為例，高標準，大投入決定了陽光100已經無形中跑贏了產品更新換代的時間，甚至十年不過時。從成本來看，陽光100較普通寫字樓的電梯成本高出10%；空調成本高出70%；從品質標準來看，其單位電梯服務面積高出普通寫字樓50%，使用周期超出一倍；而在空調運營費用方面更是較普通寫字樓降低了70%。除此之外，陽光100標準層3.8米層高，完全打破煙臺慣有的3.15-3.3米標準；地下565席車位安裝車位智能管理系統，突破了寫字樓停車難的瓶頸；而商務中心、多功能會議廳、商務餐廳的配置更是將舒適辦公的商務理念完全的演繹出來。
    由此可見，基于地段、市場角色與超前產品的積淀，發生在陽光100身上的馬太效應絕非偶然，其不僅反應了市場對陽光100的價值認可，也反映了投資者對于煙臺商業地產投資潛力的價值判斷。

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