安徽寫字樓市場縱深訪談系列之七

    蕪湖一位寫字樓業主打了這樣一個比方：“住宅開發就像是小學生作品，開發完了賣掉就好；而商業地產則是大學生作品，要把它經營好學問太多。”賣還是租，還是部分出售，將直接影響寫字樓后續經營品質，對投資人和租賃客來說可得擦亮眼睛。
    據權威機構統計，2008年上半年，部分國內上市的地產企業半年報中顯示：華僑城52%的收入來源于其持有的旅游酒店項目；天倫置業收入100%來源于物業租賃及管理；中糧地產19%的收入來源于租賃；深長城62%的收入來源于租賃和酒店經營；金融街22%的收入來源于物業租賃和經營。
    毫無疑問，在不斷波動的市場中，自持物業的效用已經成為公司穩定發展的一個基石。在長期利益的驅動下，越來越多的企業走向了綜合型物業運營商之路：未來3年內上市公司富力規劃的自有高檔物業超過100萬平米，華潤置地鳳凰置地廣場“由售轉租”，面向全球招租。此舉也被視作為其加強持有物業的風向標。
“產權人一多，糾紛扯皮就多。租給誰，不是你說了算。租金也亂，你租4塊，他租3塊，有的私人業主不給發票。一幢樓用了七八年后，如果產權統一，就能進行整體裝修改造，這將大大提升樓的價值。”日前，南京中央路上某寫字樓項目將賣出的兩套辦公房回購，走上了“只租不售”的經營之路，而位于新街口的金融中心也有意做全租賃式物業。
    蕪湖的寫字樓項目從去年起集中上市，開發商對出租還是出售自然早有決策。在今年初做客蕪湖房地產家居網站關于寫字樓的論壇時，僑鴻國際、摩根100和凱帆大廈的營銷負責人各抒己見，僑鴻方面的觀點很鮮明：不把所有的寫字樓都賣掉，對于企業今后的發展是有利的。因為優秀的物業管理對后期入住的企業包括購買人還是租賃者非常重要。開發企業有一部分的保有物業，對于今后的運營管理方面也是有利的，這也顯現了僑鴻國際對于自己開發的寫字樓有出租的信心。僑鴻營銷負責人打個比方：如果我們是一家不負責的企業的話，那么我們完全可以建一座寫字樓，然后花個一年時間，用大面積的廣告推廣，然后迅速銷售完畢；銷售完后，開發商迅速撤離，對于今后的物業管理也好，后期服務也好，入住企業的配套也好，都是不負責任的態度。僑鴻國際寫字樓是以租、售相結合的方式，只銷售一半，既有利于企業的發展，也有利于后期的管理、經營；對于購買的客戶，我們也對他提供這樣一個信心：一方面投資者可以到這兒來，進行購買和投資，同時我們有保有物業對外出租。
    “一是沒實力能力做后續經營，二要急于擴張做新項目。拋售寫字樓的開發商大多是這兩大原因。”分析人士認為，判斷一座寫字樓品質高低，根本的一條就是租賃式物業占多大比例；賣得越多，品質越易降低，引進有實力的項目就越難。

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