義烏城鄉新社區建設定主調 以高層公寓安置為主

    作為“四個年”活動之一，統籌城鄉綜合配套改革是義烏今年的一大工作重點，其中的一項重任就是探索新農村建設模式。城中村改造，實行以12層以上建筑的高層公寓為主的模式安置，規劃建設用地比例不低于60%；鎮中村(園中村)改造，實行生產經營、生活居住功能分區。
　　作為“四個年”活動之一，統籌城鄉綜合配套改革是義烏今年的一大工作重點，其中的一項重任就是探索新農村建設模式。
　　今年以來，稠城街道田畈村高層公寓改造模式試點與蘇溪鎮月白塘村功能分區改造模式試點等已穩步推開并取得明顯進展；近郊“空心村”改造、遠郊“異地奔小康”等舊改模式也進行了有益的探索。
　　在此基礎上，義烏近期接連出臺《“宅基地換住房、異地奔小康”工程實施辦法》和《城鄉新社區建設實施辦法》(以下簡稱《新辦法》)，明確城中村、鎮中村(園中村)、近郊村和遠郊村的改造模式、規劃設計、安置辦法、實施程序等，其主基調以高層公寓安置為主，高低結合、功能分區，以轉變農民的生活方式，變農村為社區，變農民為市民，進一步改善城鄉居民的生產和生活環境，提高城鄉建設品質和城市品位。
　　舊村改造多樣化
　　圍繞城鄉一體化的目標，義烏新農村建設如火如荼。然而，舊村改造千篇一律、村莊整治如出一轍，缺乏特色的弊端凸顯。尤其是土地緊縮后，垂直房安置模式受限，不利于集約土地。2006年，義烏曾出臺政策，鼓勵因村制宜、多樣化開展舊村改造。經政府部門積極引導和試點新農村“華麗變身”帶來的示范效應，村民逐漸接受高層公寓、高低結合的城市新社區。在這基礎上，義烏適時出臺《新辦法》，根據主城區、副城區、城郊區和遠郊區的不同定位，明確農村新社區建設的多種模式。
　　城中村改造，實行以12層以上建筑的高層公寓為主的模式安置，規劃建設用地比例不低于60%；鎮中村(園中村)改造，實行生產經營、生活居住功能分區。其中，生活居住區建設總用地的50%以上用于規劃建設高層公寓或多層及中高層公寓(6~11層建筑)。有條件的村，也可參照城中村模式改造；近郊村一般采用零增地或少增地的“空心村”改造，以環境整治為主，避免全村大拆大建；遠郊村實施“宅基地換住房、異地奔小康”工程，鼓勵村民下山脫貧。
　　為了使改造后的新農村向城市(鎮)新社區靠攏，《新辦法》還提倡整村異地安置，推行多村聯片按規劃適度集中建設，規定城市新社區規劃安置人口一般不少于1500人，鎮街新社區不少于1000人。目前，北苑街道正大力推行，打破塘坦、青溪、楊街等6個村原有行政體制，整合成一個綜合型大社區，實行統一管理。
　　水平安置不吃虧
　　從獨門獨戶的垂直房變為高樓大廈的水平安置，參與改造的村民自然要算算這筆賬吃不吃虧。《新辦法》規定，高層公寓、標準廠房的安置系數為1∶6；多層及中高層公寓的安置系數為1∶4.5；聯立式住宅的安置系數為1∶3。高層公寓還允許再規劃一定比例的配套用房(一般指裙房)，其安置系數最高不超過1∶1.5，收益優先用于公共配套、物業管理等支出。
　　以一個三口之家為例，安置基數有108平方米，建高層公寓至少能分到648平方米，建筑面積比垂直房只多不少。具體的分戶安置基數標準吸收和延續了“義政〔2001〕113號”和“義政發[2006]55號”文件的規定，4~5人的中戶限126平方米，6人以上大戶不超過140平方米。子女單獨立戶的，父母一人安置36平方米，兩人安排54平方米。已立戶但未婚的子女安置90平方米，已婚未育的可獲108平方米，生育后領取獨生子女證，可視為增加一人，享受中戶126平方米。
　　因分家立戶時舊房分配不均造成占地面積不足安置基數的，不再按限額補足；舊房合法占地面積超過戶型安置基數標準的，超過部分按1∶0.7的比例按實增加安置基數，但每戶最高不超過140平方米。
　　允許進二級市場
　　在新社區建設用地審批對象和用地規模核定方面，《新辦法》沿用了55號文件，規定人均規劃用地不得超過90平方米，享受用地安置的對象主要包括四類：村級組織實有在冊并且享受村民待遇的成員；服兵役前屬本村級組織成員的義務兵、士官；入學前屬本村級組織成員的全日制大中專院校在校學生；在服刑、勞教前屬本村級組織成員的正在改造人員。
　　針對農村因舊房買賣等引發的糾紛，《新辦法》也作了明確規定，非村級組織成員合法房屋可獲補償。合法舊房建筑占地面積在108平方米以下的，按實安排規劃；超過108平方米部分按1∶0.5的比例按實安排規劃，但最高不超過126平方米。屬建設用地審批對象，但位于本村合法房屋已出讓或被拍賣等，可享受安置基數扣減舊房建筑占地面積，大于18平方米的，該面積即為該家庭的安置基數；少于18平方米予以照顧安置，小戶安排建筑面積108平方米的公寓房一套；4人及以上的享受126平方米公寓房一套。
　　此外，《新辦法》還有一個新亮點，規定新社區建設用地在自愿、依法征收為國有后，經辦理審批手續，允許進入二級市場，土地出讓金按規定交納。

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