中國當代房地產研究專題之十—城市興衰的總結與展望

　　產業結構與城市興衰:城市產業結構越高端,就業人員收入和素質就越高,吸引的就業人員就越多,從而城市就越繁榮,城市的房價也更有空間;

　　城市興衰的規律:從縱向看,一個城市只有順應了當時主導產業發展,及時地進行了產業結構調整,城市才能更繁華或保持欣欣向榮。從房價看,城市的房價才更有上漲空間;從橫向看,在某一時刻,擁有最高端產業的城市,更吸引高素質人才,就業人口多、就業者收入高,城市才最有活力,這樣的城市往往是一國或地區的核心城市。從房價看,該城市的房價往往也最高;

　　美國三大城市的相對興衰:在美國重工業化時期,芝加哥經濟迅速崛起,19世紀一度成為美國第二城市。隨著服務業成為美國經濟的主導,工業由重工業向高科技產業轉型,貿易中心西移,洛杉磯經濟迅速崛起。1980 年代初,洛杉磯市區人口超越芝加哥,成為美國第二大城市。紐約以大紐約區制造業為支撐,在繼續鞏固第一金融中心地位的同時,在信息與通信技術,信息服務和專業技術服務等生產性服務領域取得了顯著的進步,排名全美城市第一名。洛杉磯房價先后趕超芝加哥和紐約,而芝加哥房價一度向紐約看齊,但是目前已經被遠遠甩在后面;

　　韓國首爾和釜山的相對興衰:韓國有首爾和釜山兩大都市圈,分別以首爾和釜山為核心。伴隨著韓國產業結構升級和兩大城市自身產業結構的調整,兩大都市圈先后引領韓國經濟的發展。在人口遷移和房價表現上,釜山一度在1970 年代縮小與首爾的差距。但隨著近年來首爾及首爾都市圈占據韓國產業結構的高端(高科技產業和服務業),釜山與首爾的房價差異呈擴大態勢;?? 臺灣地區臺北和高雄的相對興衰:臺灣地區有兩大都市圈,分別以臺北和高雄為核心。源于地理位置優勢,在臺灣產業結構升級過程中,高雄一度占據輕工業和重化工業優勢,人口增速超過臺北。但近些年來臺北及臺北都市圈的高科技產業和服務業引領了臺灣產業結構的升級。高雄的房價與臺北的差距不斷擴大;

　　國內三大城市前景分析:北京由于是政治中心,其天然就是金融中心;上海憑借上交所的位置、歷史上金融中心的地位和國家的大力扶持,將來有望成為世界金融中心;而隨著所得稅率的逐步并軌,部分金融機構將會選擇離開深圳。深圳金融中心地位已經并將繼續衰落。深圳定位的其他4 個中心并未占領產業結構高地。深圳在高端主導產業的競爭力的下降將導致高端就業人員數量相對較少,未來深圳的房價漲幅將落后于北京和上海。招商證券股份有限公司

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