未來十年投資專業市場 關鍵要看產業和規劃

    社區商鋪，沿街為市的早期，步行街商業模式，產權式商業地產，Shoppingmall集中式商業，產業細分的專業市場……過去十幾年的房地產行業發展歷程中，商業地產投資模式也不斷升級換代，逐漸發展到今天百花齊放的格局。十多年來，商業地產一直作為房地產領域投資的重要渠道，活躍于市場。不過，隨著市場投資者越來越成熟，一些風生水起的投資模式如產權式商鋪等已逐漸退出市場。而在越來越多優質商業口岸被大型持有式賣場占有時，已有多年發展歷史的專業市場逐漸成投資者關注的新焦點。

    最近兩年，各種專業市場集中出現，并受到投資者的高度青睞。西部國際裝飾（石材）城、摩爾國際汽配廣場、四川金恒德國際汽車商貿物流城、隆騰國際鞋材城、元瑞國際家居商城……目前活躍的各個經濟領域都出現了大型集中式專業市場。

    這些大型專業市場推出之后，絕大多數都迅速贏得市場認可。專業市場的火爆行情，絲毫不亞于上半年住宅市場。有專業人士分析，專業市場投資火熱一是與目前成都樓市商業地產投資產品較少有關；其次是因為大多數經過升級換代之后的專業市場前景廣闊，讓不少投資者看到了預期回報；第三，不少大市場都是依托政府規劃，降低了投資者的風險意識。業界人士預計，專業市場或將成為未來十年房地產領域的重要投資選擇。

市場現狀

產業支撐撬動投資需求

    記者發現，這些專業市場主要集中在當前經濟領域活躍的行業，如汽車汽配、家具、石材、鞋業、燈具等。由于這些行業的原有市場大多建設較早，硬件設施落后，經過多年發展之后，一些老市場競爭力減弱，各種弊端開始凸顯，市場升級換代成為必然。新港地產顧問執行董事張紅兵告訴記者，經歷了多年的自然發展期后，以汽配、石材、鞋業等行業為龍頭的專業大市場，在政府整體規劃推動下，正在產生聚集效應，同時相關產品正在升級換代，從而迎來了投資機會。

    而新興的專業市場在硬件方面確實有較大突破。據悉，摩爾國際汽配廣場打造的電子商務中心，具有電子商務平臺、電子商務服務大廳、VIP客戶接待中心和96355汽配信息服務專線等綜合功能，為全川乃至全國的汽配生產企業和經營商提供產品展示、供求信息發布、資源調劑、在線下單、網上交易、倉儲管理、產品配送等服務。目前正在打造的幾個新興汽配市場都將以多功能綜合市場的形態出現，消費者在一個園區即可享行業相關的全面服務。

    西南石材城有限公司副總經理鄭勁杰告訴記者，多年來，成都石材市場一直集中在老成灌線一帶，主要以比較初級的沿街為市的模式存在。石材市場規劃管理無序，業態混亂、環境污染嚴重。隨著老成灌線擴寬和成灌快鐵的施工，成都石材行業形成集中專業市場的需求迫在眉睫。在這種背景下，環保、現代化專業石材市場西部國際裝飾（石材）城應運而生。

投資金律

力求3-5年收回成本

    新港地產張紅兵告訴記者，在不太景氣的經濟環境下，商業地產是投資者實現財富增值保值的重要手段。但目前市場上優質的商業地產有限，成熟區域的社區商鋪買不到，新興區域的社區商鋪泛濫，大型購物廣場則多為開發商持有，這為大型專業市場提供了巨大的需求空間。“不過，在商業地產投資領域，當前專業市場的投資回報率確實相對比較高的。但仍需注意投資風險，”張紅兵說。最近兩年，不少行業的專業市場建設呈現集中爆發之勢，存在供需失衡的潛在風險。而專業市場由于其設計和定位的特殊性，一旦無法吸引商家入住，就很可能成為死鋪，而且轉手也會比較困難。

    專業人士提醒，專業市場投資上主要考慮四大要素。首先，規劃決定了市場的發展前景，因此要看所投資項目的選址是否符合政府規劃；其次，要看市場規模夠不夠大，開發企業的實力越強、市場規模越大，其發展過程中的聚集效應越強；第三，要看行業有哪些龍頭商家進入，主力商家能形成區域號召力并有力推動市場的發展；第四，下手前還要調研一下投資回報率有多高（月租金×12÷銷售單價=年投資回報率）。因為專業市場可能面臨升級換代，其生命周期相對要短一些，因此投資回報要力求在3~5年內收回成本，年投資回報率最低應達到8%，力爭達到10%~15%，年回報率計算方式一般采取3~5年的年平均回報率。

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