住宅之火“燒旺”商業地產 商住倒掛事出有因

　　由于受到住宅銷售火爆態勢的影響，商業地產近來也有回暖的勢頭，租售交易趨于活躍。由此引發投資客的諸多問題：究竟商業地產有沒有投資利潤？該如何看待商住倒掛現象？或許，商業地產抄底的時機即將到來！
　　商業地產投資日漸回暖
　　早在今年上半年，全國工商聯房地產商會商業不動產專業委員會就預測：2009 年上半年商業地產發展可能還會有困難，下半年就會有回暖。尤其是中低端商業地產，區域型、社區型商業地產，更會有較大的利好消息。
　　來自易居中國的統計數據顯示，上海商辦物業9月份迎來成交高峰，辦公樓、商鋪9月成交量環比增幅分別超過150%、50%。另據第一太平戴維斯2009年第三季度房產市場報告分析，隨著需求回升，全市甲級寫字樓空置率下降至15.5%。種種數字表明，時至今年10月，以上預測已成現實。如果以實際案例來分析，那么9月26日位于南匯的五角世貿商城開盤大賣800套，便是市場回暖的最好佐證。
　　上海社會科學院商業研究中心主任朱連慶接受記者采訪時表示，商業地產回暖的主要原因是受到住宅火爆的影響。"但是火熱程度遠不及住宅銷售。"原因有二：一是投資門檻相對較高，二是放量不及住宅項目鋪得開。"但是由于住宅價格'畸形'瘋漲，而商業地產的價格相對仍然處于'洼地'，所以可能導致一部分投資客轉入商業地產。"朱連慶分析。
　　什么叫"商住倒掛"？通常情況下，商業地產交易價格應該高于同地段的住宅價格，如果反過來（住宅價高于商業地產價），就叫"商住倒掛"。
　　"商住倒掛"現象因地制宜
　　據悉在上海浦東金橋板塊，在售的寫字樓聯創國際的售價為1.3萬元-1.7萬元/平方米，而同區域的金橋瑞仕花園網上參考價則為2.8萬元/平方米；位于靜安區的南證大廈成交價為2.6萬元/平方米，附近的中凱城市之光住宅買賣價格約5萬元/平方米。從總體均價來看，上海的確存在"商住倒掛"現象。不少業內人士分析，從2006年開始住宅市場的價格漲幅就逐步加快，慢慢地超過周邊寫字樓、商鋪的價格。
　　21世紀不動產上海銳豐有關分析人士指出，上海商業用房市場之所以形成倒掛一是因為住宅市場需求依舊非常旺盛，且成交周期短、稅費少、價格高企；二是因為辦公樓、商鋪市場是以長期投資為主，客戶看中的是持續經營的能力和回報率，故交投活躍度低于住宅市場；三是目前辦公樓和商鋪市場供大于求，目前僅上海辦公樓（甲級）存量達到535.95萬平方米，下半年還有約50萬㎡辦公樓供應，總量上已經趨于飽和。
　　但是朱連慶認為，"商住倒掛"現象不能一概而論。"有些地段內的高端住宅的售價高于周邊商業地產，是完全合理的。"另外，隨著世博會的臨近，虹橋板塊的開發，以及20個商務區的規劃，可能會帶動新一輪的商業地產投資，雖然總量已經飽和，但從業態來看，還是有上漲空間的。
　　"入市"需要眼觀六路
　　仲量聯行上海投資部總監韓瑞透露，由于空置率較低及租金具備上漲空間，優質商鋪項目向來倍受國內外投資者的熱切關注。在商業地產投資方面，學問多多。從投資回報率來看，商業地產雖然投資周期比住宅長，但是回報也較高。正所謂"回報越大，風險也越大"，所以專家提醒"入市需謹慎"。
　　還是以五角世貿商城為例，分析該項目大賣的主要原因，除了整體市場的回暖，還有一個重要的原因是"產品好"。搶購到一套商鋪的張先生告訴記者："除了9萬元首付、約25平方米的獨立產權的誘惑，五角世貿商城得到政府扶持，正式成為'上海進口產品展貿中心'與'聯合國上海采購物流中心'，也是堅定我投資的信心。有了這兩塊牌，不怕它不漲！"所以專家提醒投資者，在投資商業地產前，要仔細考量項目的地段、品質，以及具體業態是否與周邊需求相符，以免被"套牢"。
　　另外，對于"包不包租"的問題，朱連慶認為，通常商鋪不應當分散產權，統一規劃經營是投資保證的參考之一；而酒店式公寓"不包租"問題也不大。
　　專家指點
　　Q：投資商鋪與投資住宅的區別？
　　A：與投資普通住宅不同，商鋪市場是以長期投資為主，客戶應當看中其持續經營的能力和回報率，如果追求"短平快"，切勿入市。
　　--21世紀不動產上海銳豐業務拓展部客戶經理明聰
　　Q：個人投資商業地產的條件？
　　A：雖然沒有硬性規定，但是建議投資者在住宅需求得到滿足后，仍有閑余資金，方可考慮投資商業地產。
　　--商鋪置業顧問高志淵
　　Q：商業地產與住宅投資回報率比較？
　　A：住宅回報率僅為2-3%，而辦公樓平均回報率可達4.4-4.5%或者更高。從長遠來看，商鋪投資一般可達5%以上的租金回報率，要高于住宅物業。但因為投入資金較大、稅收較高，所以通常情況下商業地產項目多以公司投資居多。
　　--某業內人士項目推薦
　　周浦萬達廣場2期E棟
　　均價：14000元/平方米
　　面積：40-90平方米
　　推薦理由：萬達廣場在上海享有一定名氣，在商業規劃方面也比較成熟，而目前在售的辦公樓為該項目的壓軸之作，旁邊擁有氛圍較好的商業項目。交通方面，緊鄰在建的軌道11號線周浦站和規劃中18號線，所以有專家預測具有一定潛在的投資價值。預計明年6月交房，不包租。
　　綠地沃爾瑪廣場
　　均價：15000-50000元/平方米
　　面積：待定
　　推薦理由：位于江錦路"綠地沃爾瑪廣場"的導向牌已經立起來了，得到不少市民的擁護。該案總建筑面積約4.5萬平方米，是集購物、餐飲、休閑、娛樂為一體的大型綜合商業廣場，并由專業團隊統一經營管理。據了解，首付只需50%，另外，因為坐落世博板塊，所以交通算發達，除了有軌道8號線，還有浦江1路、4路、5路、川浦線等。
　　底特律財富天地
　　均價：11000-12000元/平方米
　　面積：60平方米左右的復式小三房
　　推薦理由：毗鄰軌道交通11號線安亭站，據銷售人員介紹步行距離僅2分鐘，屬于安亭國際汽車城板塊。據悉，所有房型均為60平方米左右的復式小三房，層高4.5-5.4米，總價投入較低，不包租。預計12月開出樣板房，明年1月開盤。但是值得注意的是，該案為5梯20戶設計，體量較大，如果自住仍需謹慎考慮。
　　郡江國際
　　均價：17500元/平方米
　　面積：60-90平方米
　　推薦理由：坐落東外灘，是一個集合了甲集辦公、時尚SOHO和購物中心的綜合性商業項目，體量總共是13萬平方米，為一棟19層高的商住兩用樓盤。在"十一"假期房展會上，該項目曾推出免3年物業費的優惠（費用9.5元/平方米/天，總共優惠3萬元），節后購買可以詳細詢問。另外，該項目毗鄰軌道交通12號線，不包租。

點擊次數:922