浙江(義烏)商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設的研究機構。研究所以“興旺專業市場,成就商業地產”為宗旨,專業致力于商品交易市場、專業批發市場的研究。擁有一批精通國內外市場狀況、經驗豐富的高素質專業人才,還邀請了商業地產界及學界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發展目標是打造民營經濟研究院行業研究所品牌,并成為國內商業地產研究……
從無到有、從小到大……廣州乃至全國的商業地產都是從學習、模仿當中逐步發展起來的。由于最早進行改革開放,毗鄰港澳地區的廣州可以說是第一個吃螃蟹的城市,天河城模式的成功引發了全國的學習熱潮,也帶動了商業地產發展的大潮。
都說中國人的模仿能力是最強的,但在商業地產領域,特別是發展至今日已經相當成熟的商業地產領域,簡單的復制方式還能否滿足商業地產項目的發展需求?商業地產能否依靠復制獲得成功?
商業與住宅處于“苦戀”狀態
信息時報:
廣州目前的商業地產模式都有什么類型?當中存在什么樣的問題?
地產在前,商業在后,商業成地產“救世主”
蘇錫坤:目前廣州的商業地產發展模式,包括整體租賃不售產權的模式、分零租賃不售產權的模式、整體租賃經營零售產權的返租模式、分零租賃經營零售產權的模式、零售零租與整租不售的商業模式等。
陳瑞標:商業與地產目前處于苦戀狀態,商業想擴張,地產想收益,但是兩者結合聯姻的“禮金”一直很難談得攏,因此地產商開始轉做商業經營商。目前商業地產發展的模式仍處于“地產在前、商業在后”的狀況,商業一直在扮演地產的“救世主”;地產必須具備實力,才能守得云開見月明。
不少商業地產變成開發商“提款機”
姜大勇:外國有很多商業模式,而中國的商業往往和地產相結合,但商業的發展有自身的示范效應,如果和地產結合,就要結合地產的一些特點。首先,商業是一個培育的過程,開發商不能開發完一個就繼續做下一個,而是必須把商場做旺;其次,在規劃方面,商業業態與政府疏導有關系,比如白馬服裝商圈,一開始是自己形成了一些批發小商鋪,后來在政府的規劃和疏導下,周邊形成了服裝專業市場。
程立志:商業地產的時間其實很短暫,幾十年來,中國地產的關注點大部分都在住宅上。隨著住宅規模的擴大,配套需求的增加,后來逐漸形成了商業模式。從經營者的角度來說,住宅是回籠資金的工具,而發達國家一般都將商業作為長線投資。商業地產模式現在很多樣,有的是經營,但有的就只是把它作為資金回籠的快速渠道。后者一旦全部把商業賣出,就很難抓住經營權了,就好象當年北京路的廣百新翼,負一、負二銷售很容易,但把商鋪賣散了,經營就出現了問題。
規劃一錯就很難盤活
楊奕勇:做商業地產并不是想怎么做就可以怎么做,應該結合相應計劃、相應設計理念,否則就是蓋好一個商業項目就空置一個。有些廣州商業地產項目就失敗在布局上,只要規劃錯了,就很難盤活。就像專業市場,有的商鋪租一兩萬有人搶,有的商鋪租一兩千也沒有人問津,這就是在規劃上出現問題。但是要看清楚一個樓盤的規劃是一件很難的事情,這需要有開發商、經營者、運營商等各個方面的經驗。
能否復制看技術人才因素
信息時報:
商業地產的模式究竟能否復制?當中又有什么樣的困難?
經營模式不可能生硬復制
陳瑞標:因為一方水土一方人,硬件可以復制,消費群體不能復制,因此所有的定位、運營、管理等模式的生硬復制都會最終失敗。
程立志:肯定是復制不了,因為每個區域每個城市都有不同的特定條件以及交通環境,比如北京路的廣百和寶崗路的廣百,即便都是廣百集團的,但各自的經營思路有所不同。北京路的廣百大膽創新,注重的是自身經營;而寶崗路的廣百是基本讓大賣場包租下來,另外一部分商鋪再租出去,廣百在這里除了作為運營商外,還充當了“二房東”的身份。再比如流花商圈,白馬和天馬盡管都很旺,但如果在附近復制一個天馬未必做得起來。
南豐負責人:比較困難。因為商業地產與社會經濟、城市發展、人文水平、位置交通、行業發展等宏觀因素息息相關。而這些因素是隨著時間發展而變化的,加上每個項目本身的硬件條件、發展商水平及運營理念也不同。
索文杰:商業地產行業細分有Shopping Mall、社區商業、步行街、專業市場、旅游地產等,不同的商業用地、不同的開發節點、不同的開發商戰略考慮,如果說住宅可以模仿照搬,那么商業地產的模仿則將會出現水土不服。事實上,商業模式能成功復制的少之又少。每個成功的商業地產必然有與眾不同的優勢和差異,才能保持項目競爭力。
復制前先做市場調研
李佳文:商業地產的理念和經驗是可以復制的,但完全復制一個商業地產,可能會因為區域的差異性而導致“水土不服”。所以,商業地產每進駐一個地方,就應結合當地的風俗習慣和消費觀念等。相對而言,“超市”模式是一種比較容易復制的商業地產。
楊奕勇: 國內有些購物廣場沒那么成功,根本原因在于設施沒跟上。要復制一個購物廣場,需掌握開發規律,一定要考慮做好市場調研。比如在深圳做個商業地產非常成功,但搬到湖南會不會成功就很難說。不是打著品牌到處開發就可以成功,一定要結合當地的市場經濟,結合當地的購買能力。
成功復制并非絕無可能
蘇錫坤:商業模式可以復制,可以通過對資源進行整合;但運營及管理需要根據實際情況因地制宜。
周穎舟:反過來看這個問題,商業有沒有模式呢?細分來看,一個成功的商業模式,如果用格子將之劃分,可以劃為品牌、管理、投資等內容。其中,品牌是商業模式成功因素的一個構成。從國內外的情況來看,品牌的復制還是有很多成功的,包括國內的萬達等,是成功的。成功商業項目的管理能否復制?能否從一個變為兩個到多個?抽取當中的核心內容,相信這也是可以的。而復制投資模式在國外是較為成熟的,以證券化的方式來處理投資模式。因此,成功的商業模式還是可以復制的,但關鍵看怎么去運作。
肖勁平:建議一些承載了文化底蘊的項目還是不要復制,比如上海的新天地,那里地理位置特殊,即使開發商在杭州、南京等多個地方開發了同一模式的新天地,都替代不了上海新天地在全國樓市中的地位。
開發項目要因地制宜
信息時報:
就單個商業地產項目而言,如何尋找成功的商業模式?
未讀懂前勿輕舉妄動
陳瑞標:商業地產的項目粗分為零售、批發、街區等多種模式,做商業地產要讀懂市場、地段、行業,才能尋找成功的商業模式,未讀懂前不要輕舉妄動!
南豐負責人:在項目立項之處,需要做足必要的市場調研,充分了解項目自身優劣勢及周邊競爭環境和發展空間。在項目發展所需的人力資源上也應有充分儲備,保證團隊的素質及穩定性。通過各種有效渠道,尋求充足的資金支撐項目發展。對市場保持動態關注,及時調整應對。
楊奕勇:有很多成功的商業地產是“撞彩”開成的。要真正做一個成功的商業地產就應該“全程策劃”,包括選地段、選業態,這些是應事先做好論證,根據定位來做好布局。
“天時地利人和”很重要
蘇錫坤:商業模式的創新取決于市場需求,在滿足這一前提下才可進行新的商業模式創新。番禺作為全國最大的珠寶出口基地,一直都是名聲在外,但國內消費者卻很少了解。如今產業轉型升級是大勢所趨,如何利用自身的優勢,通過整合相關的配套服務例如婚慶服務、婚紗攝影等,全力打造一個以珠寶婚慶為主題的廣場,也是鉆匯珠寶廣場目前要努力達成的一種新商業模式。
程立志:最重要的是要順勢而為,抓住“天時、地利、人和”的特點。廣州的交通運輸帶給了商業地產很大的契機,操作一個成功的商業項目,首先要抓準自己的位置,一定要研究項目周邊的市場消費力是否適合項目的定位。之前火車東站的天匯城就是個例子,那里人流很大,但招商不好,原因在于那里不是傳統的消費區,人家不愿意停留在那里消費。“人和”也很重要,商業項目講究的是一個群體效應,周邊需要一些和自己互補的商業。另外,還要因地制宜,天河、白云等不同區域的消費力不同,所以經營的產品也應該不同。
能否學上海推集中商圈
肖勁平:商業是城市化進程的一個催化劑,商業搞好了可以成為一個城市的名片,來招商引資。廣州可不可以像上海一樣,有幾個比較集中的商圈?這樣的話可帶動主題商場。比如現在都在發展地鐵,在那些地方發展地鐵商業還是專業市場,還是主題結合的商場,都應該預先有個規劃。
龍東江:文德路靠近北京路,直線距離只有200米,但為什么文德路就是做不起來呢,首先原因就是產品單一,此外還有入行條件低,沒有一個行業標準,那些商家都不走品牌路線。
要想做好一個主題文化產業,必須先確定定位。我們當時也考慮過復制廣百,但北京路上已有四大百貨廣場,形成了扎堆經營,所以我們改變了商場的主題,決定以文化為主。
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