學香港模式“新舊聯姻”新型商用物業如何發展？

　　近幾年，隨著生活水平提高，商用物業也開始朝著更為適應周邊環境、迎合人們各種需求的方向發展，諸如地鐵商用物業、社區商用物業、會展商用物業、綠地商用物業、工業商用物業等新的商用物業類型逐漸凸顯。這些新型商用各具特色，與傳統的大型商場、百貨市場等爭奇斗艷。
　　但據記者了解，目前處于鬧市、人流量比較大的新型商用物業卻經營不起來，這不禁引起商業地產界精英人士深思。那么，這些新型商用物業該不該推崇？又該如何發展呢？
　　新型商用物業遍地開花
　　信息時報：
　　近幾年崛起的新型商用物業有哪些？
　　陳瑞標：在廣州老八區，大部分以體量龐大的購物中心為主，包括天河區的太古匯、萬凌匯等；在新城區則以專業市場為重點，包括番禺化龍的國際展貿城、琶洲的南豐匯。但最值得關注的是主題商業發展較快，包括原有的電器、體育用品主題商場，擴展到婦嬰、宗教、名優特新產品的主題商業也在擴張細分，主題商業的專業化道路將是未來新型商用物業發展的方向。
　　李佳文：地鐵商用物業、會展商用物業是近幾年才慢慢興起來的，市民也是慢慢適應。這些商業地產畢竟有自身的局限性，像地鐵商用物業都是與地鐵相通，這對駕車一族并沒有吸引力，況且這些商用物業又缺少停車位。同時，這些商用物業在宣傳和營銷上比較欠缺，并不是大眾都知道，有些只是被消費者偶爾發現。
　　蘇錫坤：近些年廣州崛起的新型商用物業不勝枚舉，有專業建材物業、旅游景點物業、高爾夫商用物業、休閑度假商用物業等。
　　程立志：最近崛起的有很多新型商用物業，比如地鐵商用物業、社區商用物業、會展商用物業等。燕匯廣場就是很典型的社區商用物業，之前項目所處的江燕路一帶路還沒有完全打通，雖然很多人，但還不夠氣氛；現在周邊交通縱橫交錯，商業氣氛也形成了。
　　南豐負責人：近期最受關注的零售百貨有萬菱匯、太古匯及原天匯城的東方寶泰廣場；專業市場有站西－流花一帶的步云天地、匯美國際服裝城等，以及未來番禺的由政府打造的國際展貿城項目；寫字樓應該是以珠江新城為主要集中地的多個甲級寫字樓項目。需要留意的是，在琶州會展經濟商圈，近年來也陸續出現了中洲中心（查看地圖）、國際采購中心、保利世界貿易中心，以及香港南豐集團旗下兩個項目等混合了展示式寫字樓、專業展覽及專業市場升級模式“常年展示”的大型綜合體。
　　“單中心”向“多中心”發展是必然
　　信息時報：
　　新型商用物業對商業地產有怎樣的作用及影響？
　　陳瑞標：從商業地產發展趨勢來看，新型商用物業是未來商業地產發展之路，是商業地產走向多元化經營的主角。只有新型商用物業的主題商業模式發展落戶經營，才能真正解決商用物業所在地的冷熱不均及解決在同步發展中遇到的瓶頸。
　　蘇錫坤：與傳統的商用物業相比，新型商用物業更注重單純經營方向，新型商用物業往往以獨特的市場定位來搶占市場份額。在這種情況下，傳統大型、大而全的購物中心將受到很大沖擊。
　　程立志：以前的商業都是集中在某個商圈，如中華廣場、天河城，但隨著人口的分布越來越廣，社區型商圈也應運而生，這種商圈與傳統商圈不同，完全可滿足社區居民的生活所需。同時，會展商用物業從目前來說可分為幾個方面，其中一個方面是展貿，會展又帶動了周邊寫字樓以及酒店式公寓的發展。
　　周穎舟：商業需求都是從單一的購買需求轉化到體驗需求，包括文化、旅游、購物；新中心與老中心間形成強烈對比，老的變專、新的變零售等。廣州商業中心由“單中心”向“多中心”發展是必然的轉換。在產業模式上，中國演繹出了新的平臺，因為按照國際購物中心的指標，鄰里型、城市型、區域型、跨區域型、時尚型、工廠型、多功能消費型等，都不能涵括廣州的多功能、展貿平臺。
　　張勇功：新型商用物業相對傳統商用物業有一定的局限性，比如產品和功能等方面相對單一，但是，新型商用物業有利傳統商用物業走向專業化、差異化、針對化道路，從而促進商業地產的發展。
　　應整合資源多元化發展
　　信息時報：
　　新型商用物業對商業地產有怎樣的作用及影響？
　　陳瑞標：沒有思路就沒有出路，新型商用物業要做補缺的經營主題，不要做復制品，否則是犧牲品。
　　蘇錫坤：新型商業物業應堅持集約發展原則，堅守理念，用2～5年實現產業規模經營。
　　程立志：社區商用物業應該先解決居民生活需求，同時可隨著規模的不斷擴大，形成社區商圈。而會展商用物業除了強化專業市場集中的城市，不斷吸收與外商的合作外，還應加強商務功能。
　　索文杰：新型商業地產中，購物功能只是主要功能之一，而并非唯一主要功能；在一定的時間范疇和區域范疇內可能會出現以單個主要功能或多個功能為組合的復合功能，如休閑、娛樂、居住、旅游、文化、社會職能等。新型商業物業以后發展會越來越細分和注重功能化，在設計和選址上更傾向于客戶的消費習慣和體驗，新型商業是經濟發展的必然產物。
　　劉建霖：我們做的就是巧而精、為社區服務的社區商業。其實商業和地產是兩個話題，關鍵就是要把資源整合起來，商業是把人擺在第一位，資金擺在第二位，講究的是收入資源。而地產是資金放在第一位，因為地產的撬動至少要以上億元來計算。兩個行業結合在一起，把國企、廠房改建出來，在資源上加以組合，讓資源得到最好的利用，華南MALL就是在資源整合上出了問題；第二，在現在的廣州商業項目中，都在面臨著高速發展，無論做什么，只要憑自己的能力就可以，完全沒問題。但我們規模有限，因此就希望做一些個性的東西，因此選擇了做社區購物中心，突出個性，也形成了獨特的經營特色。
　　張勇功：新型商用物業應結合傳統的商用物業同時發展，比如地鐵負層商用物業可與附近大型商場連在一起，把地鐵人流和商場人流合二為一，互相帶動。目前，香港地鐵商用物業就是采用這種模式。

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