商場式物業(yè)該不該出售？拆散售鋪形同“殺雞取卵”

　　購物商業(yè)是產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品的終端，直接對著廣大的消費(fèi)者，而消費(fèi)者對商場的要求會更多也更綜合，包括產(chǎn)品數(shù)量、質(zhì)量、服務(wù)、格局等方面。
　　縱觀目前廣州成千上萬的商場，有些商場人潮涌涌，有些商場無人問津甚至倒閉。同樣，在商場經(jīng)營方面，有的是由開發(fā)商統(tǒng)一經(jīng)營，有些則是被開發(fā)商拆散零售。那么，作為開發(fā)建設(shè)商場的開發(fā)商，是否應(yīng)將商場式物業(yè)出售呢？出售商鋪在經(jīng)營管理等方面會不會帶來難度及風(fēng)險(xiǎn)？
　　商場拆散零售是把“雙刃劍”
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　　商場式商鋪能不能拆散零售？
　　張勇功：在我看來，資金相對充裕的開發(fā)商不用拆散來賣，因?yàn)橐坏┎鹕⒊鍪郏��?jīng)營權(quán)又不在開發(fā)商手里，面臨的或?qū)⑹沁\(yùn)營管理混亂。而對資金相對薄弱的開發(fā)商，則可考慮出售，因?yàn)椴鹕⒘闶塾欣�于降低投資及經(jīng)營者的門檻，拆散出售的商鋪銷售價(jià)格一般相對較高，可使開發(fā)商更好地融資。
　　陳瑞標(biāo)：可以，但要有全盤考慮售前售后的經(jīng)營規(guī)劃，否則回天乏力。
　　南豐負(fù)責(zé)人：商場式商鋪可以拆散零售，現(xiàn)時(shí)國內(nèi)也有著名的發(fā)展商采用了這種做法，好處是能快速回收資金，省卻運(yùn)營管理支出。但一般具備實(shí)力的發(fā)展商，較多傾向采用“只租不售”的方式，保證項(xiàng)目的發(fā)展穩(wěn)定性及收益的遞增發(fā)展。
　　李佳文：購物商場是商業(yè)產(chǎn)品的最末端，直接面向消費(fèi)者，人們不單單只是對商品有要求，對服務(wù)等也會有很多要求。購物中心只租不賣，銷售完購物中心就沒辦法統(tǒng)一管理，也就違背了管理原則。
　　應(yīng)該說，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)是以成敗論英雄，商業(yè)地產(chǎn)首先是要生存下來。商圈只能慢慢開發(fā)慢慢擴(kuò)大，不能跨越式發(fā)展。所以商業(yè)地產(chǎn)是一種細(xì)活，我們打的是一種“長工”。從開始的定位到招商只是初始階段，每天都要用心經(jīng)營。
　　楊亦勇：開發(fā)商建產(chǎn)權(quán)商鋪，要懂得賣產(chǎn)權(quán)商鋪，有些地方不能賣有些地方可以賣，要慎重考慮。開發(fā)商為了回籠資金便賣商鋪，這是不可非議的，但要賣得有技巧，不能盲目地賣，有些最重要的位置是絕對不能賣的。有些以后想盤活的商業(yè)，如果最緊要的位置都賣出去了，就沒辦法再盤活。所以產(chǎn)權(quán)商鋪種下來的惡根，其影響是非常大的。
　　蘇錫坤：能，但是要把握好零售的比例和位置。
　　程立志：如果是臨街商鋪可以拆散來賣，但如果是商場物業(yè)，還是最好保持其統(tǒng)一性。因?yàn)榕R街商鋪要求統(tǒng)一性比較低，旁邊的店鋪開業(yè)或倒閉對經(jīng)營者并沒有什么影響，而如果是一個(gè)商場，商家不對，對于整個(gè)商場來說就是失敗了，消費(fèi)者是不愿意進(jìn)去這樣的商場消費(fèi)的。
　　龍東江：我們東方文德廣場的商業(yè)面積接近3萬平方米，如果把商業(yè)分散來賣，將制約了商業(yè)的發(fā)展。所以我們要資源整合，把文德路上的很多名店整合進(jìn)來，再進(jìn)一步提升整個(gè)商場。
　　周穎舟：商業(yè)地產(chǎn)是否出售的問題，在過去，由于大多開發(fā)商都知道不賣當(dāng)然是最好，但迫于資金不足的問題，只能選擇出售。當(dāng)然，也有不少項(xiàng)目因此而影響了后期的運(yùn)營。時(shí)至今日，聽到很多的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商表示，以后的開發(fā)都只租不售，我是非常高興的，這是要靠實(shí)力說話的。這證明了經(jīng)過多年的發(fā)展，這些開發(fā)商都得到了足夠的積累，有足夠的實(shí)力去運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)，這對項(xiàng)目后期的運(yùn)營也是有很大的好處。
　　拆散售鋪難度大風(fēng)險(xiǎn)極高
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　　出售商鋪在經(jīng)營管理等方面會不會帶來難度及風(fēng)險(xiǎn)？
　　陳瑞標(biāo)：非常有難度及風(fēng)險(xiǎn)！這依靠操作者的謀略和經(jīng)驗(yàn)，必須有充分的思想準(zhǔn)備，才能做到“收好錢又立好牌坊”。
　　張勇功：肯定會帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)。之前采用商場式產(chǎn)權(quán)商鋪的方式銷售的項(xiàng)目大多遭受了失敗，因?yàn)閷�產(chǎn)權(quán)分散出售，會造成眾多業(yè)主難以協(xié)調(diào)，使其在經(jīng)營上很難有起色。同時(shí)，增加了商鋪投資市場的風(fēng)險(xiǎn)性，會出現(xiàn)數(shù)量眾多的不同背景的產(chǎn)權(quán)業(yè)主，從而導(dǎo)致項(xiàng)目在管理上難以協(xié)調(diào)，造成管理失控，使項(xiàng)目在經(jīng)營上難以成功。
　　蘇錫坤：產(chǎn)權(quán)式商鋪一樣可以操作，只要在經(jīng)營管理上下好功夫。
　　索文杰：商場式的物業(yè)最好不要出售，由開發(fā)商統(tǒng)一管理經(jīng)營。如果開發(fā)商將商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目全部銷售，把所有的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給持有者。這種開發(fā)模式對于開發(fā)商而言相對省力且風(fēng)險(xiǎn)較低，但是商業(yè)經(jīng)營不穩(wěn)定，對于投資者和經(jīng)營者來說風(fēng)險(xiǎn)較大。
　　程立志：如果將商鋪賣散了，對于今后的經(jīng)營勢必帶來困難。舉個(gè)例子，1999年中華廣場周圍還不是很成熟，中華廣場就把商鋪分散賣掉；等到有大商家要求進(jìn)入，需要幾百平方米的商鋪，開發(fā)商又不得不重新找回小業(yè)主要求回購，但由于每個(gè)商鋪的位置不同，業(yè)主的賣價(jià)期望也不同，因此很難重新收回，整個(gè)商場也做不旺。
　　銷售和出租兩種模式應(yīng)兼具
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　　在資金不足的情況下，開發(fā)商如何運(yùn)營商鋪？
　　張勇功：對于資金不足的開發(fā)商，在尋找信托等融資手段的同時(shí)，可找一些資金實(shí)力相對雄厚的開發(fā)商一起運(yùn)作項(xiàng)目，即使利潤低一點(diǎn)，但總好于無利潤。在經(jīng)營商鋪方面，有兩種方式，第一種是不賣產(chǎn)權(quán)只賣經(jīng)營權(quán)，第二種是出售之后再返租。至于什么時(shí)候用什么方式，要具體問題具體分析。若項(xiàng)目市場培育期不會超過3年時(shí)間，經(jīng)營權(quán)可以放短一點(diǎn)；如果項(xiàng)目市場比較難培育，要3年以上，經(jīng)營權(quán)就要放長一點(diǎn)。
  　蘇錫坤：可通過小產(chǎn)權(quán)融資、反租、承包給專業(yè)商業(yè)運(yùn)營公司。
　　陳瑞標(biāo)：所謂資金街外錢，有把握的投資才能圈到錢，不要整天想賣出籌款，奉勸一句話：“商業(yè)地產(chǎn)沒有任何浪漫！”
　　南豐：任何商業(yè)項(xiàng)目在經(jīng)營管理中都會遇到難度及風(fēng)險(xiǎn)，但若項(xiàng)目是在統(tǒng)一運(yùn)營管理下，管理方較易對項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)整應(yīng)對，減低相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)及難度。而商業(yè)項(xiàng)目若然出售商鋪，造成產(chǎn)權(quán)分散，會影響到項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位、組合等，需要在運(yùn)營上投入更多力氣去管理。
　　索文杰：根據(jù)市場情況把商業(yè)物業(yè)分割銷售或租賃，租售結(jié)合，利用自身優(yōu)勢吸引大型知名的主力店租約，以促進(jìn)其他小商業(yè)門面的出售。
　　程立志：如果資金不足，可利用反租的形式，也就是讓業(yè)主擁有物業(yè)的所有權(quán)，但開發(fā)商仍可維持整個(gè)商場的控制權(quán)。由于商場開始的幾年租賃是最困難的，所以這種形式也可讓小業(yè)主避免了商鋪空置的尷尬。

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