2009杭州商業地產市場調查報告

　　巨無霸似的綜合體、光鮮亮麗的寫字樓，商業地產作為眾多地產業態當中一塊重要的組成部分，似乎離普通購房者所能觸及的投資范疇很遠。而一鋪養三代的觀念，卻一直根植在中國人的心中。
　　事實上，商業地產的概念十分廣泛，寫字樓、商鋪、酒店式公寓、綜合體、留用地……這些地產業態充斥在我們的周圍，構成了我們生活和投資中不可或缺的一部分。
　　在本期的《風尚地產》中，我們將細分商業地產中的每個領域，分析當前的市場現狀并做全面剖析，為讀者帶來一份詳實的2009商業地產調查報告。
　　寫字樓、酒店式公寓
　　>>>市場現狀
　　2009年的商業地產項目中，寫字樓和酒店式公寓市場可謂一掃2008年的持續陰霾，自3月份開始就重振旗鼓，且上揚勢頭一波高過一波。
　　以寫字樓成交數據為例，成交量從約31589平方米到5月份的約52630平方米，再到7月份約84919.3平方米，這個數字甚至高過了2008年7月份的寫字樓64133平方米的成交量。
　　再來看一下近期的成交數據。三季度整個寫字樓市場銷售量呈現高位回落調整的態勢，其中7月份銷售總量達到84919.3平方米，創今年寫字樓月度銷售總量的新高，而八九月份是銷售量達到高位后連續回落的兩個月，銷售量分別為69531.95平方米及51598.4平方米。
　　從銷售價格方面來看，銷售價格與前一季度相比沒有太大的變化，銷售價格為13954元/平方米，與前一季度相比上漲了2.6%，基本保持穩定。
　　整個市場寫字樓產品的銷售樓盤不足三成，除錢江新城的萬銀國際，迪凱商務中心等樓盤小有成交外，其他區域幾乎沒有寫字樓樓盤成交。因此公寓類產品依然占據了整個寫字樓市場的主要地位。
　　>>>典型案例
　　從三季度各個區域的成交情況來看，濱江區和上城區的樓盤表現得相對活躍，成交情況良好。主要是這兩個區域一個緊鄰錢江新城，一個作為高新企業總部區域都是商務辦公人群需求旺盛的區域，因此也造就了這兩個區域此類產品形式集中的重要原因。
　　根據統計，三季度整個市場有成交的樓盤為35個，其中上城區和濱江區分別占到了8個和6個，而且其中大多數有成交的樓盤銷售套數都在50套以上。
　　特別突出的樓盤有位于上城區的通潤銀座、錢江國際商務中心、鳳凰城等樓盤，該類樓盤的產品形式都是屬于公寓類產品，憑借區位優勢及相對穩定的投資回報率，贏得了市場的歡迎，但該區域的樓盤也是銷售均價較高的一個區域，如通潤銀座銷售均價達到35000元/平方米。
　　濱江區一直都是公寓類產品投資的首選區域，主要是該區域的人群需求以企業總部居多，基本都是單身商務人士、企業白領、外來創業人士等需求個體，與該類產品形式相吻合，屬于符合市場需求的產品形式，因此該區域的此類產品一直供銷兩旺。本季度推出的風尚藍灣樓盤一經推出銷售量就達到60%以上，成為銷售冠軍。
  　商業投資的專業性要求更高
　　濱江集團新城時代廣場企劃部經理沈潔
　　目前杭州發展最成熟的商務區是黃龍世貿區，經過近10年的發展黃龍世貿區域已經聚集了諸如世貿麗晶城、公元大廈、嘉華國際等知名寫字樓，形成了相對集中的商業氛圍。而當下寫字樓供應量較為充足的則出現在錢江新城。預計明年杭州寫字樓的供應量將會有一個明顯的上升。
　　事實上商業地產的開發和住宅地產相比存在著很大的不同，需要經歷一個相對較長的周期，要想打造頂級寫字樓就必須在后期的運營上下工夫。
　　潛在升值空間和穩定收益大
　　華元集團營銷總監張安娜
　　商業投資的專業性要求比住宅投資高得多，它所需要的資金規模也比住宅投資要龐大不少。
　　商業投資的回報是長期性的，它的資金回收比住宅投資要慢，但它的收益比住宅投資要穩定。這就意味著商業地產投資的風險比住宅投資要低，特別是在當前高房價的陰影下。
　　和住宅投資看重地段、價位、品質不同，商業投資看重的是物業所在區域的定位是否擁有濃厚的商業氛圍、配套設施是否能滿足企業的需求以及是否有能吸引客戶關注的特色。尤其是最后一點，是在競爭中取勝的關鍵所在。
　　明年供應量將會明顯上升
　　建工房產企劃主管周瑜
　　由于商業地產開發牽涉到包括開發商、商業經營管理公司、投資者、商家在內復雜的利益關系，這就要求投資者擁有較高的專業水準，以判斷該商業項目是否具有投資價值和較高的升值空間。
　　村級留用地項目
　　村級留用地是指政府在征用集體所有土地時，按照征地面積的一定比例核定用地指標，讓被征地集體經濟組織用于組織發展二、三產業，壯大集體經濟，安置失地農民。為推進留用地建設，讓留用地實實在在成為被征地農民又一項長期、穩定的收入來源。做為房產開發屬于類公建性質，其不能走正常住宅的銷售途徑，不能享受城市住宅的各類保障，如落戶、享受學區氛圍、民用水電生活費用等。
　　據了解，杭州10%村級留用地項目分布廣泛，主要集中在三墩、下沙、濱江、留下和余杭等區域。數據統計，目前規劃杭州留用地規模約11000畝，如果按容積率2.5計算，總建筑面積可達到1665萬平方米。
　　與一般的城市外擴吞并鄉村，集體土地轉化成國有土地不同。作為一種創新的城市化路徑，杭州留用地項目立意化解城市化進程中的硬傷，彌合城鄉二元對立中的深層問題，使得集體土地在向國有土地轉化的過程中，獲得了內生的、長期的經濟活力。
　　>>>市場現狀
　　從早期的黃龍世紀廣場、嘉華國際、聚龍大廈到如今的留用地項目遍地開發，留用地的發展經歷了近10年的過程，在此期間由于產權局限和相關政策的不完善，使得留用地項目備受爭議。今年6月10日，杭州市政府出臺了《關于進一步完善村級集體經濟組織留用地出讓管理的補充意見》，不僅在諸多實施方面有了更多細則，另外規定合作開發的49%部分，可以取得單套產權。
　　從只能取得整棟產權到整層產權再到單套產權，留用地項目前景日趨明朗。據不完全統計，目前杭州市正在開發，并且已經在銷售和即將在今明兩年上市的留用地項目多達二十幾個，總建筑面積約為130萬，而在剛剛結束的第十六屆房博會上就多個留用地項目高調亮相，中豪房產旗下中豪·五福天地、中豪·望江國際、中豪湘座三個項目，YOU盤時代等。

　　雖然此前因為產權問題，留用地項目不得不淪為邊緣化產品，但因其較低的價格，還是受到了周邊居民、公司自用客戶和市場投資客的追捧。下沙多個項目，甚至從未在媒體上露過臉，一開盤就被一搶而光。
　　>>>典型案例
　　中豪湘座、西城時代、東方大廈等樓盤在低調銷售中，也已經取得了不錯的銷售成績。據開發商透露，目前中豪湘座已經基本售完，只剩下一層。同樣位于城東的東方大廈今年5月開盤，也只有少量房源，價格也從開盤的13000元/平方米，漲到了15000元/平方米。
　　而城西的君逸匯單身公寓部分已經銷售完畢，西城時代開了三分之二，也只剩下幾十套房源，價格也比此前上漲了2000元/平方米左右。今年下半年至明年上半年，還有多個樓盤上市，11月3日位于城北的天邑國際開盤，建筑面積達50萬方的中豪五福天地和中豪望江國際也有望在今年年底或明年年初進入市場。
　　“本次房交會的客戶需求調查結果，有些出乎我們的意外，原本向我們這種整層銷售的產品，客群是相對窄的，但是房交會上在我們這里登記的意向客戶有接近300組。”中豪房產營銷副總高銀華向記者表示。
　　隨著杭州市場上住宅房源越來越小，后續多個留用地項目的推出，必然會成為市場上一支不可忽視的力量。
　　留用地項目起點高且頗具性價比
　　中豪集團營銷副總高銀華
　　我們集團的三個項目中豪湘座、五福天地和望江國際都是留用地的土地性質。除了中豪湘座是尾盤銷售之外，另兩個項目都在本屆房交會上首次亮相，做形象展示，并且都是綜合體形式。
　　五福天地商業中心地處杭州錢江新城，距錢江新城核心區約1公里，總建筑面積近30萬平方米。涵蓋大型購物中心、休閑商業街區、高檔寫字樓、星級商務酒店與精品酒店式公寓等多重高端物業，建成后將成為融合體驗、商業、辦公、酒店、居住于一體的東部極具活力的創意、創業、多元文化街區。
　　望江國際商務共同體位居錢江新城CBD中心，總建筑面積近20萬平方米。由三幢國際5A寫字樓、一幢國際四星級酒店和精品廣場等組合而成。
　　留用地的土地性質決定了產品性質只能是商業、寫字樓或者綜合體項目，在這個大背景下，產品往往起點高并且頗具性價比，最終就是是要作為一個有利載體來提升本區域內的商業經濟氛圍。
　　而留用地的產權分割也是市場關注度很高的一個問題，我們這兩個項目目前規劃以整層或者整幢為單位進行銷售，從這一點來說也提升了購買者的綜合實力和整體素質。
　　城市綜合體
　　城市綜合體的英文叫HOPSCA，由Hotel(酒店)、Office(寫字樓)、 Park (公園)、Shopping mall(購物中心)、Convention(會議中心、會展中心)、 Apartment(公寓)組成。在國外及上海等國內一線城市，城市綜合體以其充足的人氣、超大的空間、完善的交通體系及現代化通信和安保設施，成為地產投資的重要舞臺。根據規劃，杭州將打造的100個城市綜合體共14萬畝，可開發利用面積6200萬平方米，其中，10%為地鐵上蓋物業。
　　>>>市場現狀
　　由于杭州市場上一直存在著住宅價格和寫字樓價格倒掛的現象。而隨著住宅價格的不斷飆升，以寫字樓產品和商業為主的留用地項目成為價格“洼地”。很多自用型客戶自然而然的分流到留用地項目上來，而一些地段優越的留用地項目也越來越受到投資客的青睞，尤其是更加看重綜合體項目。
　　遠洋運河項目、來福士廣場、萬象城、嘉里中心、星光大道、中都·西溪CIC、坤和·三墩新天地等，都是目前最引人關注的城市綜合體項目。
　　>>>典型案例
　　就在上個月底，杭州市投資政府項目審批代辦服務中心與杭州遠洋運河商務區開發有限公司簽訂了投資超過100億元的大運河商務區7個建設子項目的代辦協議。這也意味著，由遠洋地產來開發杭州大運河商務去的核心區。
　　杭州大運河商務區位于杭州城北核心地帶的核心區域，上塘路西側，南臨大關路、西臨麗水路、北臨紫荊路，是一個總建面積逾80萬平方米并集合了高檔酒店、高檔寫字樓群、大型商業中心、高檔公寓等業態為一體的大型高端城市綜合體，預計明年上半年正式開始銷售。
　　位于濱江的星光大道，在近日也正式開街。星光大道商業步行街，定位為“一站式國際化體驗型”主題商街，位于濱江CBD核心區塊，南接江南大道，北抵錢塘江，全長1.3公里，總建筑面積約30萬方，分兩期開發建設，經過五年的精心籌備與建設，星光大道一期已正式完工。
　　據了解，星光大道的投資開發方華聯發展集團采用的是持有經營，即堅持一個平方都不賣，統一規劃，統一經營。
　　打造綜合體是考驗開發商的實力
　　遠洋地產杭州分公司營銷總監何劍
　　大運河商務區規劃占地300逾畝，目前是規模最大，也是第一個整合了酒店、商業、寫字樓、住宅這四大業態的綜合體，項目正在計劃動工階段。
　　杭州主城區內現有的綜合體項目包括武林商圈、黃龍商圈以及正在迅速崛起的錢江新城商圈，從本次的煙花大會在運河段選址燃放就不難看出，下一階段運河區域的經濟、人文發展速度將會顯而易見。
　　和做住宅項目或是純粹的商業項目不同，打造綜合體首先是考驗開發商的實力。比如大運河商務區這個項目，前后投入資金過百億，如果不是有實力的開發商就很難操作這樣大型的綜合體。
　　其次，要和城市規劃發展的軌跡相一致，在產品定位上有前瞻性。最后，合作伙伴和產品的市場定位也很重要。合作伙伴越強，市場定位越高，產品成熟后的獲利性也就更高，更具有保障性。
　　我們這個項目總周期大約在4—5年時間，旨在把單一的商業文化擴散，做到涵蓋了景觀、生活、居住、文學等各方面的多元化層面。
　　商鋪
　　>>>市場現狀
　　經過上一季度的商鋪成交量逐月上升的旺銷后，三季度商鋪成交總量出現大幅萎縮。九月份成交量繼續下跌，總成交量在21927.13平方米，但跌幅明顯比8月份有所放緩，成交量開始出現維穩的跡象。
　　由于下城區華豐板塊的規劃預期開始慢慢浮出水面，特別是已經通車的德勝快速路和已經完成大部分建設任務的秋石快速路和留石快速路，交通規劃及配套規劃的日益成熟使該區域的商鋪價值逐日凸顯。
　　申花板塊應該是屬于一直就被公認的熱點區塊，因此該區域內商鋪的走紅也是在意料之中，而三季度該區域成交的商鋪依然是以萬家花城、西城年華、芳滿庭等早期開發樓盤的社區配套商業為主，由于該區域一直是炒作的熱點區域，因此商鋪的均價相對比較高，基本在25000-30000元/平方米，應該是有實力的投資客看好的區域。
　　社區商業
　　在商鋪中，社區商業是一個重要的組成部分，社區商業是一種以社區范圍內的居民為服務對象，以便民、利民，滿足和促進居民綜合消費為目標的屬地型商業，是城市商業空間中的一個重要層次。社區商業所提供的服務主要是社區居民需要的日常生活服務，這些服務具有經常性、便利性等特點。
　　>>>市場現狀
　　贏商投資市場總監谷成丹表示，目前的社區商業操作，一般可以分為三類：一類是持有經營；二類是先招商再銷售；三類是直接銷售。
　　事實上，目前用于直接銷售的社區商業并不多，更多的是開發商先行招商經營。在杭州，以持有經營為代表有紅石·中央花園，先招商再銷售的代表項目是天陽·美林灣，發展綠城·翡翠城的商鋪較多，其中一期商鋪已經銷售，而位于項目中心西北角的翡翠天地商鋪，則是開發商先持有經營。
　　谷成丹認為，社區商業配套已經越來越受到重視，也成為購房者購買房屋的一個重要因素。一個完善便利的的社區商業配套服務可以促進樓盤的銷售，也能夠降低由于交通不便等帶來的不利影響，可以提高樓盤的價值。
　　除此之外，隨著生活水平逐漸提高，人們對生活品質的要求也越來越高，對社區商業配套的需求也在逐步提高。如何做好社區商業配套已經成為開發商在樓盤開發之初必須提前考慮的重要問題，它也是住宅樓盤產品定位中的重要部分，社區商業配套是住宅品質的重要體現。
　　>>>典型案例
　　位于西溪板塊的發展綠城·翡翠城，就是大手筆來經營社區商業的開發商之一。翡翠天地屬于整體項目的四期，位于項目中心的西北角，整個社區中心總建筑面積約5萬平方米。規劃有主題餐飲區、生活購物區、運動場館區、生活服務區、健康服務區、濱水休閑區、文化藝術區、酒店八大功能服務區。
　　目前，翡翠天地已引進聯華超市、知味觀、菲力偉、allfine生活服務中心、青花瓷、憨易軒、良友花店、克麗緹娜、堅果藝術、翡翠1999酒吧等眾多品牌商家，
　　翡翠城副總經理陳蘇敏表示，完善社區商業配套，是要讓整個小區有生活氣息。同時，這也能對住宅銷售起到推動作用。“這是一個雙贏的局面，一方面是讓小區業主能住得下來、住得好，另一方面也是提升居住綜合品質，豐滿園區服務體系的舉措。”
　　坤和旗下的西溪里項目，目前也正在開展“商業聯盟”的活動。據坤和杭州公司營銷總監梁細清介紹，這些社區商鋪已經全部銷售完畢，開發商目前是協助這些商鋪業主展開招商工作。
　　“我們小區有部分房源在年底就交付了，作為自住及改善型為主的校區，入住率會比較快，所以社區商業的配套完善，也是為了整個小區的生活氛圍考慮。”梁細清表示，這些商業業態集中考慮便利店、美容美發店、藥店、水果店等和生活息息相關的配套。

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