中國地產進入“重慶時間”

　　前言：
　　作為一個家住廣州，但在廣州、深圳、天津、成都、重慶工作多年的地產人，筆者對中國地產的“重慶現象”、對重慶地產江湖“險與惡”、一直在用心、在試圖解讀清楚。這種對城市地產現象的解讀，在今后還會繼續進行，希望能把“人人心中皆有”而“筆下皆無”的現象，通過文字的“拼與拆”來進行歸納和提煉。
　　從2009伊始，中國地產已漸漸進入“重慶時間”。能否讀懂大趨勢，是地產開發商非常重要的一種“企業能力”。筆者就重慶地產現象，總結并提煉出六大觀點，此文將進行具體的闡述并解讀如下。
　　觀點一：中國房地產還有16年的好時光
　　“中國房地產還有16年的好時光”是按城市化率規律計算出來的：從納瑟姆曲線計算中國地產的好時光。歷史告訴我們，城市化過程中和房地產的發展過程是相吻合的，納瑟姆曲線有這樣的規律：城市化率從零到30%往往到經過一千年的時間； 一旦進入到30%—70%往往只需要一百年時間；到了70%的就開始緩慢發展，到了80%的時候就固化了，就是20%的農村人口不再愿意變成城市人口了。我們分析中國2008年底的時候，中國城市化率是45.7%，距離平緩成熟階段的70%還有接近25%，按照每年平均增加1.5%計算，中國地產至少還有16年的好時光。
　　二個表現特征：
　　1、2007年開始的房地產調整的特點是：
　　城市化率越高的城市和區域，調整的力度越大、深度越深，時間周期越長；而城市化率不高的城市，比如重慶，調整的深度和時間往往比較短，也很容易率先見底，率先啟動。
　　2、主導地產發展大趨勢的是其“周期性規律”，政策、外部經濟只能影響“市場小波段”。
  　觀點二：1997年的上海，現在的重慶
　　為什么說“97年的上海”是“現在的重慶”，指的就是重慶目前正處在上海“九七起飛”時的狀態。
　　我用城市GDP增長的規律，來分析中國地產的“重慶時間”：
　　聯合國75國統計資料顯示，住宅發展與人均GDP值的增長密切相關：
  　人均GDP在800 － 1300美元，住房發展為“起步階段”；人均GDP在1300 － 8000美元，住房發展為“快速上升階段”（重慶2595美元）；人均GDP在8000 － 13000美元，住房發展為“平穩上升階段”（2008年：廣州11696美元；上海10454美元）；人均GDP為13000美元以上，住房發展為“下降階段”。2008全國人均GDP3267美元；2008重慶人均GDP2595美元——處在上海的1996、1997年之間的水平；1996年上海人均GDP：2379美元 1997年上海人均GDP：2724美元。
　　中國地產的各城市起飛時間、“住宅的發展水平”是與人均GDP的增長密切相關：人均GDP在800—1300美元，住房發展發展為“起步階段”，人均GDP在1300—8000美金的時候，住宅發展是較快發展。現在來看重慶處在到2008年底，重慶是處在2595美金，如果按照對號入座，重慶正處在剛剛脫離起步期，進入快速上升階段，是1300—8000美金，是快速上升階段。
　　另外一組數據，上海在1996年的時候，人均GDP為2379美金，1997年的時候上海人均GDP為2764美金，重慶目前的人均GDP，剛好處在上海的1996年和1997年之間，所以說：“97年的上海，現在的重慶”。
　　觀點三：重慶，啟動中國房地產第四個周期
　　1992年隨著鄧小平南巡，以廣州、深圳為代表的珠三角地區，啟動了中國房地產發展的第一個發展周期；然后到了1997年，隨著香港回歸，浦東大開發以上海為代表的長三角地區啟動了中國的第二個房地產發展周期；五年之后北京，2002年隨著北京申辦奧運會成功，以北京、天津為代表的環渤海地區啟動了第三個地產發展周期。
　　現在廣州、上海、北京均處在高房價的階段，每個周期啟動的城市有一個啟動的前提，這個城市一定是一個價格洼地，房價偏低，而潛在的“住房購買力”非常強。
　　另外從區域經濟角度來說，如果中國地產的四個周期都在沿海，中國的經濟是有缺陷的，是殘疾的經濟。從區域經濟發展的均衡性，中國房地產第四個啟動周期啟動，一定是以重慶為代表的西部地區。
　　依此證明，第四個房地產的啟動城市，肯定是以重慶為代表的西部地區。
　　觀點四：“三老智慧”成就了重慶地產
　　重慶地產市場，呈現“三個大智慧”特征。為什么這么說？我們來看“三老”并進行分析：“第一老”是老頭子—政府：用政策“護航”，力求房價始終與市民購買力相吻合，讓重慶房產沒有泡沫，這是“政府的大智慧”。“第二老”是老板--開發商：利用“能力制勝”，一分一厘里出效益，低成本開發出高品質樓盤，還要配套園林景觀有品味，并提供物業收費“質價不相符”的服務，這是重慶“開發商的大智慧”，也是“渝派地產”的真功夫。所以業內在流傳：在重慶地產江湖磨礪成功了，到其它城市做開發一定很輕松。“第三老”是老百姓—消費者：很專業很“挑剔”。重慶樓盤長期低價格高品質，培育了重慶購房者的挑剔和專業，他們緊盯項目規劃水平合理、產品品質好壞、園林景觀的營造、物管服務的品質，還有是否具備升值潛力等，放在全國都算是挑剔型的業主，而且很專業。
　　當然，這也是重慶“購房者的大智慧”。“三老智慧”努力的結果：“競爭比較充分”的健康市場。第一、控制供需平衡點。政府尋求房地產“供需平衡點”能力非常強。體現在重慶的房地產市場“競爭比較充分”，市場土地和住宅供應量與重慶的“住房購買力”都很大。第二、樓市沒有炒作和泡沫。重慶的樓市是以剛性需求為支撐的、最健康的樓市，基本沒有炒作和泡沫。
　　觀點五：重慶房子，在中國最具投資價值
　　一座城市房子在“價格洼地”之后，肯定是未來的“價值高地”。從前“三個房地產發展的啟動周期”，我們看到了在啟動之前的城市都是當時的“價格洼地”。從三個方面來解釋：
　　一是重慶的房子是“以人為本”的，這個“人”是消費者，這里面的重慶開發商“委屈求人”，是因為重慶購房者的要求太高，所以重慶的開發商不得不委屈求“人”；二是房價“平易近人”，體現在重慶的房價偏低，與重慶的城市地位遠遠不相適應；三是重慶的樓盤品質“咄咄逼人”，有“咄咄逼人”的品質。
　　以上三個方面體現了重慶的“房子好”而且價格低，也因為此，重慶的房子最具有投資價值，現在在中國的同類城市中，“重慶房子”是最具有投資價值。
　　是否最具投資價值，還要看是否未來有這座城市或區域的利好。因為每一個“地產啟動周期”都伴隨著大量的利好；1992年以廣州、深圳為代表的珠三角地區地產啟動是因為鄧小平南巡；1997年以上海為代表的長三角地區地產啟動是因為香港回歸后的浦東大開發；2002年以北京為代表的環渤海地區地產

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