2010年房地產行業投資策略

　　報告摘要：
　　提示：
　　由于12月14日國務院會議明確了房地產政策調控的取向，我們認為該事件非常重大，所以本報告考慮了該事件的影響，部分報告內容與11月30日截稿的印刷本略有不同。并請以本報告內容為準。
　　使房地產市場能自2008年4季度從低谷轉入復蘇、并走向高潮的1年多以來，無疑是信貸與房地產優惠政策起了巨大的作用。
　　2009年前半年新增信貸量創歷史記錄，達到7.37萬億;08年4季度至09年2季度，按揭優惠、稅費優惠、以及對開發商鼓勵支持等政策不斷推出。
　　2009年全國各地的房地產成交量從08年的低迷中迅速恢復并走向高潮，2009年前10個月成交量超越07年同期水平。
　　但隨著價格也超越07-08年高點，政策壓力加大，市場擔憂若隱若現。
　　12月之前的一段時間，隨著09年8月后新增信貸規模收縮，市場擔心信貸、地產相關優惠等刺激政策會很快退出。
　　12月初政府經濟工作會議基調是維持寬松貨幣政策，因此對明年全年信貸規模可以基本樂觀，尤其是1季度會最為寬松，但我們對明年下半年的信貸以及房地產需求又有一定遠憂。
　　同時，現在房價大體已超越07-08年高點，有資產泡沫化傾向，12月14日國務院會議也確立了房地產調控取向，(參見12月14日點評報告"地產政策調控取向確立")，抑制投資和投機性需求的政策似乎箭在弦上。
　　然而預計短期內政策支持依然會維持較強，我們對今年末至明年上半年房地產市場依然保有謹慎樂觀預期。
　　鑒于目前經濟復蘇所處階段，我們相信政府保持寬松貨幣政策的態度和必須性，尤其是，我們認為由于明年1季度信貸額度會環比大幅提高。因此，除非價格繼續上漲導致抑制性政策出臺，按揭優惠政策執行嚴格程度可能要到明年2季度后才會有實質加強。
　　預計2010年1季度信貸會推動銷售。由于銀行放貸的季節性模式，預計2010年1季度的新增信貸會大幅高于09年4季度，對銷售會有很大推動。
　　預計2010年2季度銷售將受供給拉動。相對于銷售，前期開發商開工顯得謹慎，導致短期內供給依然偏緊，預計明年2季度才會達到供需均衡。
　　目前行業趨勢繼續向上。前期新開工增速與銷售增速有巨大落差，可以預計1-2個季度內的供給仍會偏緊，中短期內(預計2010年中之前)行業趨勢繼續向上。
　　開發商盈利能力處于上升期。商業地產將受益于保險資金投資和REITs的發展。
　　從更長的時間段看，城鎮化加速、人口紅利將中長期支持地產行業向好。
　　開發商目前主動地位很高，上市公司估值優勢在積蓄。
　　以上市開發類地產公司情況看，其資金狀況(包括負債率、現金等)處在歷史最好水平，盈利能力處于上升趨勢中。
　　較多一、二線上市公司的ttmPE走勢明顯落后于大盤指數;從我們覆蓋的27家公司來看，根據截止2009年11月30日的股價，2010年的PE多數在20-25倍，中值約為23倍;除部分全國性公司外，RNAV估值溢價大多低于40%。

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