成都商業地產發展研究鎖定三個方面

　　成都住宅地產有非常繁榮的發展，非住宅大概就是商業地產，商業地產主要由幾個板塊構成，一方面是商住性寫字樓板塊，再一個是零售型的，從總量上來講，感覺到總量二八拍的水平，不管是開發還是交易量就是這個二八拍的水平，這就反映出成都還是一個二線城市里面非常強的生力軍的城市，就是在二線城市中間增長性特別明顯，那么這種增長很重要體現在什么呢？
　　從房產方面首先體現在住宅，住宅是一種終端消費，所有的商業發展或者說狹義商業發展也就是零售業發展，這是一種中間需求，是一種派生需求，也就是這個人口增長有它的相應支撐才會有所謂的商務地產或者狹義的商業地產增加，正是因為成都的住宅地產火爆，它的增長潛力或者增長勢頭是非常強勁的，住宅地產增長非常強勁，實際上為我們在未來若干年商務地產增長提供一個非常堅實的基礎，這是很重要的基礎。
　　整個商業地產發展研究鎖定三個方面
　　第一個就是住宅的發展趨勢，我們以前關注什么呢，商業地產主要講零售服務業，地產比較關注住宅，小區人住的多，商業地產就會發展，像萬達，家樂福。反過來，如從房管局這個角度，有很好的基礎數據資源，房管局前段時間專門做了入住率的調查，看商務寫字樓，也依賴人的居住量。國外調查，購寫字樓的時候，選擇一定是離住家比以前更近，實際上隱含著一個特點，中高端住宅發展實際上也引來商品住宅提供很重要的指針。在中高端發展很密集的地區也一定是未來高端商業地產發展的趨勢，商業地產是隱身的派生的中間需求�！　　　�
　　第二點仔細研究城市規劃發展，城市發展趨向，城市發展模式，城市發展格局變遷，從規劃角度上看，現在比較重要的困惑是什么？存在一種矛盾，就是規劃上，城市規劃上怎么考慮，區與區之間的銜接，這種東西在城市總體規劃角度去做相應考量。
　　第二個城市規劃從商業地產本身對接要求是很苛刻的，比如說道路寬度的，道路形式，慢車道，快車道布局，比如說城市規劃角度，從商業地產的布局有非常好的對接，規劃局人士清楚在商業規劃方面有什么作為。有一些想法同目前這個街區的道路、這個片區商業上的要求存在矛盾，所以說從這個角度說，需要強化作政府這個層面，政府領導層面以及規劃層面商業地產中間的發展規律上一種相應訴求，他們要比較清楚，他們才會在這個區域發展上好的政策上、取向上引導，才會從發展商，同發展商形成一種合力。
　　第三點商業地產需要很仔細地研究整個商業價值鏈的分布問題，現在商業價值鏈就是很重要的業態，經營業態布局問題。比如購物中心的發展形態，現在好像是未來發展的一個方向，但是我覺得是一個取向，大型購物中心或者城市綜合體應該有相當的份額，但是反過來講，為什么現在會看到國美、蘇寧擴張的大店開始收縮，因為所有的購物中心在點位上要求非常高，對周邊環境要求都是非常高的，在這種背景下所有黃金口岸或者私密業態發展東西是有限的，比如說家樂福在中國沃爾瑪走得好，因為他先走了一步。 　　
　　反過來講，的確我們現在看到的就是，整個商業演變的趨勢是什么，兩個極端，一個極端，更多偏向于什么？電子商務，另外偏向于體驗式購物，在城市中心區很多反感街鋪了，但是我個人覺得這種街鋪仍然有很強的生命力，在城市的中心區，包括傳統來看，形成商業格局，不一定哪一種東西是絕對的主體，在不同的區域我們要考慮什么，它的商業業態不同的商業價值在什么位置有什么樣的生命力。
　　另外要考慮產業集群的問題，比如做寫字樓或者做專業市場，要考慮產業基礎，比如說溫江商業發展相對差一點，很重要一點就是它的產業基礎不是很強大，回過頭來看成都市周邊很明顯的專業市場升級，二環路專業市場都在搬遷。發展商必須仔細考慮旅游商業地產，成都市周邊也在做旅游集散中心，旅游目的地，旅游商業地產也是一個很重要的課題，這都同產業集聚相關，所以一方面考慮整個行業價值鏈，業態業種，再一個考慮產業方面的特殊要求，對商業地產提出了什么樣的要求。要從這三個方面考慮，一個是從住宅，一個是從城市規劃，再一個是從產業，從商業本身系統的來發展。 四川大學經濟學院教授不動產市場研究所所長吳豐先生

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