酒店+地產：從相互依附到融為一體

    在人們的印象中，商場成功人士總是帶著一身勇猛之氣，然而，當我見到長春會展中心大飯店總經理劉廣東時，卻實在無法從他身上看出一絲一毫的狂傲之氣，反而非常儒雅。用一句現今比較流行的詞來形容就是"淡定"。正如一位朋友對他的評價，其實他的電話總是在響，但是每次當他接電話的時候你一點聽不出他說話的語氣有任何的匆忙，總是心平氣和地把很多重要的事情談笑間"擺平"。
    作為長春市工商聯房地產商會的副會長，劉廣東先生應該說也是地產圈的人，尤其對酒店地產有他的獨到認識。但當《置業周刊》副主編吳剛表示要對他進行相關內容的采訪時，他十分謙虛地表示，房地產并非自己的專業，實在是怕"丟人"。但在盛情邀請之下，劉廣東與吳剛聊起了他對于酒店和房地產行業的見識，尤其是對于酒店+地產模式的觀點。
    酒店+地產：高端地產項目牽手國際酒店品牌，這是對項目乃至城市的一種認可。
    吳剛：劉總您好，很感謝您在百忙之中接受《置業周刊》的采訪。
    劉廣東：您好，很高興能夠接受這次訪問。
    吳剛：隨著長春房地產市場的不斷成熟，涌現出一大批"做強做大"了的企業，眾多高端項目開始將目光瞄準高檔星級酒店，以增強樓盤附加值和吸引力，提高整體檔次形象，并形成良好的互補關系。酒店可以利用項目廣泛的客戶資源和環境資源，維持自身比較平穩的發展；而樓盤項目則可以借助酒店帶動周邊的社區配套，在一定程度上方便了業主的工作和生活，同時一個國內外知名的高檔酒店進駐到項目中，使得項目的人氣、形象、服務都能得到進一步的提升。那么劉總對此有什么看法，長春國際會展中心大酒店給周邊的地產項目帶來了怎樣的優勢呢？
    劉廣東：首先，酒店+地產的模式分為兩種，第一種是住宅地產。對于一個樓盤項目來說，開發商一般只要把項目的建筑景觀、套內戶型、配套設施以及小區物業搞好，然后順利地將房子交到消費者手中就可以了。至于引進酒店，在大多數人看來，這是一件比較"繁瑣"的事。但是盡管項目與酒店聯手的模式存在著不少難題，可是近年來樓盤與酒店合作的大戲還是頻頻在房地產市場上演，且有愈演愈烈之勢。近兩年高端地產項目聯手國際星級酒店的案例不斷發生，比較引人注目的有綠城集團與凱悅國際酒店旗下君悅酒店合作，世貿房開牽手全球性國際酒店公司洲際酒店集團等。除此之外，置信房開與威斯汀酒店達成合作協議，由美國喜達屋酒店及度假村管理集團管理。高端地產項目不斷牽手國際酒店品牌，這是對項目乃至城市的一種認可。
    品牌+影響：品牌價值對于企業本身具有不可估量的作用。 
    吳剛：對于地產商進軍酒店地產業，或者有意識地將旗下物業交由酒店管理這一現象，您是如何認識的？您所經營的酒店是否會在這些方面發揮作用？
    劉廣東：住在一個小區內部或者周邊有酒店的房子，對消費者來說，可謂是一種"附加值服務"，既方便家人聚餐又能接待朋友和客人。"酒店+地產"這種開發模式迎合了業主不斷深化的生活需求，并因此應運而生。這一創新的房地產復合開發理念突破了以往房地產開發"建樓賣樓"的固有模式，提高了樓盤的品位與檔次，豐富延伸了房地產"服務"的內涵，也使得地產開發的綜合效益得到了充分發展。
    酒店之于一個房地產項目的意義想必開發商們都是了解的，但是更多時候他們可能更愿意將酒店作為一個銷售的噱頭。當然，一個大型酒店的進入，當然能夠提升商業地產項目的影響力，當然能夠促進銷售業績的提升，這僅僅是一方面。開發商們更看重的還應該是二者品牌影響力的疊加。
    商業發展到現今階段，無論是什么企業都已經意識到品牌價值對于企業本身所不可估量的作用。品牌影響力，尤其對于商業地產更為重要。商業地產的主要客戶群體是投資者，或者說投資者與自用者各占一半的比例的吧，對于投資者最重要的是什么呢？當然是投資回報，簡單來說就是賺錢。商業地產投資上有一個最簡單的規律，跟著商業巨頭們好賺錢，所以大型的零售企業、大型的百貨企業、大型的院線，包括大型的酒店企業都成為最好的投資保障。原因其實特別簡單，這些大型的企業對于選址都是有著嚴格要求的，投資者就會認為他們能夠看重的地點和項目，這傳遞著一種信心。因此，眾多品牌美譽度高的企業相加，就會形成一種更大的品牌影響力，對于品牌尤為重視的房地產企業自然很明白這個道理。
    我們會展中心大飯店依托展會經濟，與會展中心一起，成為所屬區域的標志性建筑，已經成為全市甚至全省最具代表性的高檔酒店，在外埠也是小有名氣的，從某種程度上來說已經帶動區域的經濟發展。從影響房地產市場的角度來說，也已經提升附近房地產項目的品牌影響力，帶動周邊樓盤的升值，帶動土地升值，這都是一個好的酒店為房地產所帶來的東西。
    依附+雙贏：未來酒店+地產的模式將變成合作開發，達到一種利益的均衡。
    吳剛：表面上看來，酒店依附于旅游業，為其提供服務，但同時，酒店又跟很多行業又密切的關聯，就像您剛才說的，酒店+地產。例如酒店式公寓大量進入市場，一方面解決了特殊人群的居住需要，尤其是高端商務人士，另一方面跟酒店原有的客戶進行結合，尤其是在酒店長期包房的客戶，如果地產商與酒店達成協議，接受酒店的概念，同時聘請酒店專業人士管理酒店式公寓，不僅是酒店式公寓，同時為酒店業達成雙贏。
    劉廣東：說得對，確實是種雙贏，我對此有很深的感觸。
    現在很多房地產開發商僅僅意識到酒店促進銷售的作用，其實這是一個誤區。很多人都會說，目前中國的房地產開發模式還比較落后，房地產開發企業還處于一個比較初級的階段。原因在哪里？
    我個人認為，一個成熟的房地產市場中一個成熟的房地產企業，旗下開發的物業應該是有一個比例的，我指的比例是多少物業用于銷售，多少物業用于自持。房地產開發的利潤應該來自兩個方面，一個當然是銷售，一個就是租金。
    一個公司自持物業每年的收益，這樣一個穩定的現金收入對于房地產這種資金密集型行業的重要性無須多言。在保證現金流通暢的情況下，企業的抗風險能力自然會加強。其實，酒店行業是最好的自持物業類型之一。原因有這么幾個，酒店業可以說對于整體經濟形勢是非常敏感的；其二，酒店業如果打造得合理，會創造很穩定的收入。我來詳細解釋一下，首先說敏感，在剛剛過去的金融危機中，整個酒店行業處于一個低谷時期，普遍經營艱難，也就是說在經濟大環境改變的情況下，酒店業最容易感受其變化；第二，盡管在金融危機的背景之下，被炒高的物業使很多租賃經營的酒店受到最大的沖擊，但是未來更多酒店業將可能間接參與投資，或者采取一種加盟的方式降低自身的風險，這對于房地產開發企業來說都是有利的一面。
我覺得未來酒店+地產的模式將會邁入一個新的領域，變成合作開發，達到一種利益的均衡，增強兩個行業的抗風險能力。
    旅游+地產：做旅游地產必須要心中有景。
    吳剛：根據中國房地產指數研究院的數據發現，在未來10年內，從2007年到2016年，中國旅游行業的增值估計在8%左右，同時從國外進入中國旅游的人數估計在1.4億。所以，這么巨大的商機給中國酒店行業帶來很好的市場預期。那么，隨著長春旅游資源的不斷開發，旅游地產也會越來越發達，您對長春的旅游地產有怎樣的判斷？
劉廣東：說到如何做好旅游地產，這是一個有趣的話題，我比較贊同一個觀點，就是想做旅游地產必須要心中有景。比如西湖，杭州人總是覺得西湖沒什么特別的，但是北方人去過之后卻會回味許久，為什么？首先是景色，但是景色真的就有那么多的不同嗎？東北就沒有風光宜人的大湖？人們真正關心的是那兒的傳說和故事，這是人文的東西，其實這才是旅游地產中最重要的。其實建一個酒店特別容易，但是酒店要建成什么樣？這才難，也就是說酒店就要像風景一樣，要有意境。王國維說，有有我之境，有無我之境，孰高孰低？其實難分高下，關鍵在于怎么做出意境。
    未來+計劃：會在酒店+地產模式做出一些有益的嘗試。
    吳剛：中國地產經歷了將住宅地產和商業地產嚴格區分以來，人們發展單一的地產想法越來越不能滿足生活和居住的要求，也不能適應地產業迅速的發展，近年來國內大型城市出現了綜合體的開發模式，幾個知名的地產品牌比如華潤集團等，在全國各個大型城市都有比較大的舉措，將城市中商業辦公、居住、酒店、娛樂、餐飲、交通等等城市功能在空間上進行整合，形成多功能、高效率復雜而且統一的綜合體，通常城市綜合體包括大型的商業中心、娛樂中心、寫字樓和高級公寓，形成了功能相互支撐、互相聯系的整體態勢，城市綜合體在中國是方興未艾的產業。酒店在其中起到了其獨特的作用，帶動高端人群消費的同時也帶動了周邊地產行業的發展。長春國際會展中心酒店就是這樣，雖然不隸屬于某一個地產開發企業，卻在會議展出、名品推介等多方面帶動了周邊項目的發展。未來您還有哪些發展計劃？
    劉廣東：酒店業對于管理、硬件設施、信息平臺等的要求都相當高，現在酒店業的競爭也異常激烈。我曾經看過一份《中國酒店業發展趨勢報告》，報告中說，預計"十一五"期間，我國旅游酒店投資將達3400億元，到2015年全國將新增各類住宿設施約20萬家，其中星級酒店約1萬家，五星級酒店將超過500家。從這組簡單的數據我們能夠看出，未來酒店業競爭的激烈程度。未來中端酒店和其他形式的酒店將會越來越多地影響整個酒店業市場，他們的專業性增強，對于信息反映速度加快，又具備價格優勢和其他一些附加值，這些對酒店業市場都是一個新的挑戰。
    也正是由于這種大規模的投資，使中國的酒店業普遍虧損嚴重，也就是說，酒店行業正在面臨著一次打破就有市場格局建立新的市場格局的歷史階段，在這樣一種重要的時期，房地產界的朋友想和酒店行業聯手還是要慎重一些的，橫跨兩個行業的合作，絕對不如想象的那么簡單，需要做一些細致的調查和研究才行。
    關于未來地產方面的動向，我們最近也在研究，因為計劃還沒有成型，暫時就不多透露了，但是有一點是肯定，就是酒店+地產的模式是有發展潛力的，我們也會在這個方面做出一些有益的嘗試。在酒店和地產聯系愈加緊密的今天，我更希望能夠和房地產行業的朋友們多多交流，共同促進兩個行業的進步。
    《置業周刊》：最后再次感謝您接受《置業周刊》的采訪。
    劉廣東：謝謝。我很希望地產界的朋友能夠多多和我們酒店業交流，也歡迎大家常到會展中心大飯店來，我們會竭盡全力為大家服務，為消費者提供便利。

點擊次數:729