浙江(義烏)商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設的研究機構。研究所以“興旺專業市場,成就商業地產”為宗旨,專業致力于商品交易市場、專業批發市場的研究。擁有一批精通國內外市場狀況、經驗豐富的高素質專業人才,還邀請了商業地產界及學界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發展目標是打造民營經濟研究院行業研究所品牌,并成為國內商業地產研究……
所謂的物業稅,是將現行的土地出讓金、房產稅、土地增值稅等稅費合并,轉化為房產保有階段統一收取的物業稅。過去一次性征收的各種稅費,將在房產保有期內分批繳納。物業稅一旦開征,意味著目前的開發商一次性支付土地出讓金、并由此作為商品房“定價”依據的開發流程將改變,房價中蘊含的土地成本將重估,地產商的土地儲備和開發模式也將隨之改變。
日前從國家稅務總局的權威渠道獲悉,今年稅務部門將在全國范圍內開展房地產模擬評稅,物業稅“空轉”工作在部分地區試點了6年多之后,將推廣至全國。專家指出,這一信息表明,物業稅開征步伐將大大加快。
【點評】征收物業稅將可能產生如下影響:
1、打擊投機需求,平衡市場供需。開征物業稅將增加囤房捂盤者的持房成本,逼迫炒房者出售或者出租存量房,從而有利于減少空置率,提高資源利用率,平衡市場供需關系。
2、減少房地產泡沫,降低購房成本。開征物業稅使得炒房者利潤下降,甚至出現零利潤,這樣將減少房地產市場泡沫,從而降低購房成本,將有利于普通消費者買房;同時,也可能避免出現美國式的次貸危機。
我們都知道,物業稅的征收將會從根本上影響到所有人的財產體系,而且會使得社會大眾重新考慮財產擁有的結構和消費行為。所以,在制定物業稅的征收標準上就必須慎之又慎!從現實角度來看,當前物業稅的征收標準有四大問題需要解決。
首先,不同時期的物業如何對待?
我國目前的土地價格包含了70年的土地出讓金,購房者的買房時也已經包含了一次性支付的各項稅費,物業稅出臺后,如果再要收稅,會成為重復征稅。對于已購房者采取的是征收還是免征或者是多少年限以上的物業實行免征,來避免重復征收的不公平。另外,房齡較老的物業土地價值已經明顯上升,那么每年繳納的物業稅的稅基界定存在困難。業界一直在說“老辦法、新規定”,那么在針對已有物業的老辦法是什么?針對新建物業的新規定又該怎么設計呢?
其次,征稅物業結構難以劃分
我國各地居住情況非常復雜,一線城市很多人住的面積比較小,但不少二三線城市居住面積往往就比較寬松,那么征收物業稅的時候是不是要區別對待?
此外,所征收的物業稅住宅部分是僅征收非普通住宅,還是全部征收。普通住宅與非普通住宅如何劃分,都會引起爭議。
按西方國家通行的標準以及理論界多數觀點認為,物業稅一般按照“計價征收”,即無論你有多少套房屋、也無論房屋面積有多大,只是按照評估的總價值為依據,設立一個起征點,超過部分進行物業稅的征收。但由于我國目前的不動產評估體系不健全,這直接影響到“計價征收”推進進程。
第三,納稅人的對象具有局限性
作為保有環節的物業稅不像交易稅可以強制執行,采用自行申報的納稅方式相對會比較好。對自覺納稅意識相對較強的人群,會比較順利,然而對于此外的社會各類階層如何全面征收存在較大困難,比如說有多套房屋而沒有固定工作的征稅對象,如果他沒有能力支付年度物業稅的話該怎么辦?
最后,配套建設不健全,執行成本高
客觀的說,目前推行物業稅的配套建設還不成熟,一方面由于我國目前的不動產評估體系不健全,“計價征收”還是“按面積征收”一時難以確定。另一方面,由于目前個人財產體系以及信用體系不透明,對弱勢群體而言在納稅方面會處于劣勢地位,而對投資物業較多的強勢群體而言可能會通過各種渠道來規避繳稅。此外,由于征收的數量大,牽涉面廣,使其執行難度大,成本也將會非常高。
可見,由于現行體系以及制度上存在的諸多困難,使得物業稅的實行面臨較多阻力,任何一個環節處理不當,都將影響到政府開征物業稅的本意,因此要做到統籌兼顧的話,物業稅在實施上還需要較長時間的布局,短期內推進難度較大。
由于商業地產、寫字樓等牽涉面較少,引起的爭議相對不大,因此物業稅將最先從商業地產開征,繼而將征稅對象擴展到擁有多套住宅的業主,逐步實現全面征稅。
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