年末投資商鋪三處著眼

    歲末將至，房地產市場的優質商鋪產品被投資人士看好，由于地產開發企業年終回籠資金的需要，不少優質商鋪呈現高值低價的現象，作為家庭財富增長選擇之一，投資不動產受到越來越多市民的關注。記者通過采訪有關專家，為市民梳理投資商鋪的著眼點。
　　著眼點1：位置第一
    作為商鋪投資，安全性和持續經營的穩定性是首先考量的要素。要找到好位置，重點考慮歷史因素、交通因素、聚集有效消費群等因素。新開發商鋪面臨新商業圈形成的時間成本，但作為投資者來說，在新商圈沒有形成之前，投資者所投入的資金少，其增值潛力便會體現出來，從投資角度來分析，這類商業地產更具投資價值。
    而老商業街鋪面，消費者已經養成了固定的消費習慣，已經形成了頗具規模的商圈，投資后回報時間成本短，但隨著城市的擴張日益加快，人們居住區域的變遷，城市會出現城中心商業的空心化，必然影響到投資者的投資回報，壓縮商鋪的升值空間。
　　著眼點2：投資回報
    21世紀天津不動產有關負責人，詳細解讀計算投資回報的方法。
    方法一適用于沒有貸款的一次性投資。計算公式為：(稅后月租金—每月物業管理費)?2 =年租金收入，而年租金收入?購買商鋪總價=年投資收益率。反之，用購買商鋪總價?年租金收入=投資回收年限。
    方法二適用于貸款投資的收益計算。計算公式為：(稅后月租金—按揭月供款—每月物業費)?2 =年租金收入；(首期房款%2B按揭貸款)?年租金收入=投資回報年限。反之，用年租金收入?首期房款%2B按揭貸款)=年投資收益率。
　　著眼點3：整體規劃
    開發商合理的商業整體規劃，也是商業地產投資應注意的又一著眼點。區域商業的整體規劃，不僅能形成統一的商業形象，創造良好廣告效應從而提升該地段的價值，帶動超高人氣，而且還能促進其未來的穩步發展。未作商業整體規劃，會造成該區域商鋪總量過大，空置率高，租金很低，升值潛力低。
    21世紀天津不動產有關負責人表示，投資者要到實地上觀察，多看、多問、多比較。商鋪投資的實地考察十分重要，包括了解商鋪周邊交通、停車場、人流量等。這些因素決定商鋪收益可能，了解支撐商鋪的固定人流有哪些，人群層次怎么分配等。比較回報年限、資金數額等問題，據權威經濟數據分析報告顯示，一般商場的市場培育期在5年-8年，在市場培育期之后一般都可以保證一個長期相對穩定的經營狀態。
    相比較金融投資，固定資產投資則以其穩定性好，增值潛力大，成為一種備受青睞的投資方式。而商鋪投資在所有固定資產投資中顯得更為突出。一個成功的商鋪投資，不但保證了一定的租金經營收入，資產本身也會具有較大的增值獲利空間，給投資帶來數倍回報。

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