商鋪“錢(qián)”規(guī)則：九問(wèn)一算十忌

  　“一鋪養(yǎng)三代”這句古訓(xùn)引無(wú)數(shù)英雄折腰。理論上說(shuō)，商鋪投資具有良好的收益空間，但不是每一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目都能變成秀水街。一個(gè)真正的黃金鉆鋪，自然有它的“錢(qián)”規(guī)則。
　　>>選鋪第一步：九問(wèn)
　　★一問(wèn)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，注意營(yíng)業(yè)限制，回避“居改非”風(fēng)險(xiǎn)。
　　★二問(wèn)城市規(guī)劃，提前發(fā)現(xiàn)“潛力鋪”。
  　★三問(wèn)消費(fèi)能力，選好經(jīng)營(yíng)類(lèi)別。
　　★四問(wèn)開(kāi)發(fā)商背景，實(shí)力和專(zhuān)業(yè)背景都很重要。
　　★五問(wèn)運(yùn)營(yíng)公司，越是大型項(xiàng)目越要求統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理。
　　★六問(wèn)經(jīng)營(yíng)行業(yè)，不在超市500米內(nèi)搞同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。
　　★七問(wèn)位置，太偏、太深、三層以上不選，金角、銀邊最好，因?yàn)榭梢曅院谩?BR>　　★八問(wèn)公共空間，沒(méi)有公共空間有效引導(dǎo)，鋪面再大也沒(méi)用。
　　★九問(wèn)技術(shù)指標(biāo)，樓板荷載、層高、電梯尺寸、物流規(guī)模等關(guān)系到商鋪運(yùn)營(yíng)及增值空間。
　　>>選鋪第二步：一算
　　商鋪貴不貴，可參照周邊同類(lèi)店鋪?zhàn)饨穑�然后按年收�?％倒推合理價(jià)格。商鋪投資講究長(zhǎng)期回報(bào)，租金收益具有遞增性，請(qǐng)忘卻短期利益。此外，充分考慮各項(xiàng)支出，商鋪購(gòu)買(mǎi)的交易稅費(fèi)，和后期使用的水、電、氣、熱及物業(yè)管理費(fèi)，都要大大高于住宅標(biāo)準(zhǔn)。
　　>>選鋪第三步：十忌
　　★購(gòu)物中心、商場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)式商鋪慎買(mǎi)。
　　★所謂室內(nèi)精品的大集合商業(yè)的商鋪慎買(mǎi)。
　　★體量太大的項(xiàng)目的商鋪慎買(mǎi)。
　　★尚未營(yíng)業(yè)，價(jià)格便已經(jīng)高企的慎買(mǎi)。
　　★面寬太窄，或是進(jìn)深太深的慎買(mǎi)。
　　★沒(méi)有足夠停車(chē)位數(shù)量的慎買(mǎi)。
　　★社區(qū)商鋪不是底層的慎買(mǎi)。
　　★開(kāi)發(fā)商第一次做商業(yè)地產(chǎn)的慎買(mǎi)。
　　★沒(méi)有專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)管理的慎買(mǎi)。
　　★承諾售后包租8％以上收益率的慎買(mǎi)。
　　>>操盤(pán)者說(shuō)：投資成長(zhǎng)區(qū)域商業(yè)
　　★賈玉鵬（東亞新華地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)，操盤(pán)北京明天第一城商業(yè)等項(xiàng)目）：有別于投資住宅，投資商鋪要有長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光。隨著商圈逐漸成熟，商鋪?zhàn)饨饡?huì)越來(lái)越高，自身價(jià)值也水漲船高。鬧市區(qū)商業(yè)收益固然好，但價(jià)格太高。可以選擇一些成長(zhǎng)區(qū)域的商業(yè)，未來(lái)規(guī)劃、交通比較好的，成本低，升值空間大。產(chǎn)品類(lèi)型上，建議多關(guān)注專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、社區(qū)商業(yè)的商鋪。

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