2010商業地產前景預測：利好利空各占一半

　　保險資金進入夢想落空租金上揚有望助其復蘇
　　過去的一年因住宅價格大幅上漲，對住宅來說是非常開心的一年。但對于商鋪來說恐怕很難笑得出來了，從增值幅度上看與住宅相比差了很多，從租金回報角度也不盡如人意。因此，過去人們常說的"一鋪養三代"的商業地產投資經驗正在遭受極大的挑戰，甚至已經到了被顛覆的邊緣。在已經到來的2010年，商業地產的前景如何？是否能出現轉機呢？
　　●近期利空：
　　保險資金進入商業地產預期將落空
　　2010年1月21日，保監會主席吳定富在全國保險工作會議上指出，有關保險資金投資不動產的相關規定即將出臺，保險資金不允許投資居民住宅、商業地產和房地產開發。此前市場對"保險資金進入商業地產"預期較高。2009年底保監會就《保險資金運用管理暫行辦法（草案）》公開征求意見，暫行辦法規定保險資金可以投資六大類資產：銀行存款、債券、股票（ST、*ST和創業板除外）、基金（具有良好歷史表現的）以及具有穩定現金流的不動產，并且資本金(專題 論壇)還可以投資部分產業股權。而對于"具有穩定現金流的不動產"這種表述方式，市場首先想到的就是商業地產（包括零售物業和寫字樓），然后是用于出租的住宅，最后才是基礎設施。當時市場上甚至有機構預計將有接近2000億元的資金進入商業地產領域。
　　然而現實卻比較令人失望。根據最新的報道，保險資金在不動產領域不得直接投資"居民住宅、商業地產以及房地產開發"，那么能投資的就只剩基礎設施了。東亞新華營銷總監賈玉鵬認為此前市場對"保險資金進入商業地產"較高的預期沒有兌現，這對商業地產需求端構成預期之外的短期利空，尤其是一二線城市的商業地產。但保險資金還是可以通過其他方式間接投資房地產，所以這對房地產只能說是短期利空。
　　為什么會出現如此大的落差？天相投顧認為這和近期中央各部門（包括國務院、央行、銀監會、住建部、國資委等）多次進行房地產市場風險提示有關，而保險資金對風險的偏好和承受能力比其他機構明顯要低得多。
　　●遠期利空：條件
　　商業地產方面，已經具備開征物業稅的條件，北京有望率先開征。日前，北京市政協委員劉桓表示，目前正在探討北京能否率先開征。
　　劉桓是中央財經大學稅務學院院長、教授，稅務方面的資深專家。劉桓介紹，現階段物業稅的開征和老百姓想像的基于住房的物業稅開征還有一定的距離。但物業稅也可以分步驟實施，實施的第一步就是商業地產。劉桓表示，商業地產征收物業稅的條件已經具備了。通過這個辦法對房地產的稅收做一些調整，變成和物業稅接近的方式。
　　劉桓介紹，物業稅是保有稅。商業地產已經有保有稅種了，土地使用稅、房產稅和物業稅很接近。但做法不是很規范，征收對象也不一樣。目前是誰經營誰繳稅，其實應該誰擁有誰繳稅。所以要改經營者繳稅為所有者繳稅。此外，稅率有些偏低，征管辦法也要進一步完善。劉桓認為，改革商業地產征收有雙重意義。首先可以規范商業地產征收物業稅的辦法，從中摸索經驗。此外，第一步開征之后，給百姓的信號是，更大范圍的物業稅征收也快了，可以看看百姓的反應。
　　目前北京是否有商業地產開征物業稅的具體時間表？對此，劉桓表示"還沒有"。業內人士普遍認為，在短期內征物業稅的可能性不大。對商業地產來說，中國社區商業工作委員會主任董利認為，開征物業稅說無疑是一個利空，將對商業地產的投資產生抑制作用，同時也會使本已不高的商鋪出租回報率進一步降低。或者持有者將物業稅轉移給經營者，加重經營者成本。
　　●近期利好：
　　商鋪租金自2008年第三季度以來首次上升
　　高力國際最新報告指出，去年第四季度內無新增供應的入市，中高端購物中心租賃市場受國際和國內零售商遷址和擴張活動的推動表現活躍。去年第四季度，租賃活動和成交量較前兩季度明顯上升，帶動總體空置率較第三季度進一步下降。然而，需求的復蘇還處于初始階段且仍很脆弱，因此多數業主維持租金和非租金方面的優惠條件以期吸引零售商。租金水平出現自2008年第三季度以來的首次實際上升，但同比水平仍然下降。
　　2009年第四季度，北京中高端商鋪物業市場無新增供給入市，北京中高端商鋪物業市場的整體空置率由2009年第三季度的17%下降至2009年第四季度的16.27%。同時，中高端零售面積租賃需求上升，更多國際和內資零售品牌開始擴張或進入本地市場。
　　受此影響，第四季度北京中高端購物中心首層平均固定租金環比上漲約0.3%，至人民幣694.27元每月每平方米，實現自2008年第三季度來租金水平的首次實際上漲。然而，由于需求總體上較脆弱，租金同比仍然下降，降幅約6.89%。按商圈分析，緣于個別購物中心因業績出色或定位升級而提升租金，CBD、中關村和東直門商圈總體租金上漲幅度最大，分別按季上升1.2%、1.0%和0.9%。除朝陽門和建國門外，其余商圈租金水平穩定或小幅上漲，幅度在0.1%到0.6%不等。
　　●遠期利好：
　　刺激內需將拉動商業地產
　　高力國際華北區研究與咨詢部助理董事謝靖宇認為，盡管一些遠期問題仍存在，但全球衰退已基本結束，全球經濟在2010年將持續復蘇。得益于對經濟衰退積極迅速的應對措施，中國經濟的復蘇相比世界其他經濟體將更為迅速。政府積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，以及在內需領域的更多刺激消費力和經濟增長的措施，將為北京商鋪市場帶來健康的經濟基本面和相對樂觀的前景。
　　市場整體需求預計將會上升，但未來新入市項目的市場定位難度依然存在。謝靖宇認為部分新項目業主將不得不降低租金預期以及提供非租金優惠條件來吸引更多租戶。盡管可能并非均是中高端品牌，加上西單、王府井和CBD商圈內一些成熟購物中心的看漲租金水平，2010年市場整體租金水平將大致保持平穩。

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