浙江(義烏)商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設的研究機構。研究所以“興旺專業市場,成就商業地產”為宗旨,專業致力于商品交易市場、專業批發市場的研究。擁有一批精通國內外市場狀況、經驗豐富的高素質專業人才,還邀請了商業地產界及學界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發展目標是打造民營經濟研究院行業研究所品牌,并成為國內商業地產研究……
隨著商用地產市場的發展,復合型地產以其豐富的業態、較大的體量、完善的配套等優勢在市場上異軍突起,并引領市場發展。但因為其本身的多業態性,對環境、資本、規劃設計等具有更高的要求,從而也更難操作。目前復合型商用地產也命運各異,有的熱銷,成為區域標桿;有的遇冷,成為開發商心頭的痛。具體的市場狀況如何?操作開發復合型地產有哪些原則需要注意?怎樣才能將復合商業成功運營?
復合型地產開發復合型商業地產需要注意哪些原則搶占市場主流
隨著商業地產持續發展,越來越多的復合型商業地產項目如雨后春筍般迅速崛起,并以其綜合性、服務性,體現娛樂、休閑、購物、商務辦公為一體的綜合優勢而備受矚目,很快成為市場上一道亮麗風景。隨著復合型地產在市場上越來越多的出現,無疑將把向來以開發住宅物業為主的房地產業帶入一個全新時期。
對于都市綜合體或稱之為復合型建筑群的這種新型物業,大多數業內人士并不陌生。在全球范圍內,幾乎任何城市化的過程都伴隨著都市綜合體的發展,如香港太古城、北京東方廣場、深圳萬象城等等,這些都市綜合體的出現,不僅解決了大都市發展過程中人們對交通、購物、生活等資源的集約化需求問題,而且此類大體量建筑群因為規模、品質以及對都市生活人群的影響力很大,常常會作為品牌物業一舉成為板塊甚至整個城市的中心。
作為一個各類功能復合、高度集約的建筑綜合,都市綜合體融會了城市精粹,絕非簡單幾種建筑形態的疊加。都市綜合體代表著一種全新的生活方式,有一種城中之城的概念,就像一個小社會完全可以滿足自足自給,各種資源可以相互影響、互相補充、相互依存,"完全是1+1>2的概念。"
復合型地產冰火兩重天
由于復合型地產是以商業購物、餐飲娛樂、酒店、寫字樓、住宅為一體的特色商業鏈。所以在規劃上存在極大難度,開發商很難取舍,為了利潤最大化,大多數項目涵蓋了太多的建筑類型,導致后期有的暢銷,有的遇冷,遭遇冰火兩重天的窘境。
綜合體物業的開發要非常注重幾種不同類型物業間的平衡和權重,除了資金和經驗,它對開發商的綜合開發能力同樣會提出更多的要求,包括整個開發過程、規劃設計、物業管理以及未來的物業經營和售后服務等等,都需要全新的理念和模式進行資源優化。
目前復合型地產的銷售現狀是公寓和寫字樓成為暢銷品,而商業部分往往需要很長一段時間消化,有的項目甚至遭遇長期滯銷的艱難處境。對大多數從未涉足此類物業的開發商來說,這將是一個摸著石頭過河的過程。
這其中最大的原因仍然是目前開發商現金鏈薄弱,需要快速資金回流所致。因為公寓和寫字樓銷售周期短,能夠使開發商緊繃的資金鏈得到補充,這兩種物業相對容易管理,開發商可以銷售后迅速抽身,投入其他項目。這與目前市場的金融政策相關,銀行按揭對商業地產的支持極為有限。
有的開發商有資金實力去運作商業項目,卻也沒有對商業部分傾注全力。作為資產來說,商業地產的生命周期為50~70年,而很多開發商剛過2~3年的培育期便把物業一一銷售,這一舉動是對商業價值的極大浪費。體現了開發商投資行為的浮躁和短視,從長遠利益而言,綜合型物業開發商應通過自留經營不斷升值,這才是長久的發展之道。
而且現在的開發商大都好大喜功,貪多求大,沒有精確測算出目標客戶就投入興建,這種供大于求的表現,自然導致銷售不暢。一個項目的靈魂就是找準目標客戶群。
操盤復合商業五大原則
復合商業是近年來出現在天津市場的一大新興商業類別,并且在市場上迅速竄紅,成為眾多開發商爭相開發的新寵,但在其發展的道路上也并非一帆風順,遭遇了冰火兩重天的境遇,市場上復合商業項目眾多,但成功者卻只占少數,針對此點為操盤復合商業的開發商們梳理思路。
項目定位精準于否是成敗關鍵
商業地產成敗的關鍵點就在于其定位是否貼合區域市場需求建筑的體量、業態需將該區域市場了解透徹在進行規劃,而很多開發商本末倒置,將一個項目草草完工,再將其推給代理公司整合銷售。所以后期的銷售遇冷也是在所難免的。
資金與經驗乃開發商必備條件
相比住宅和寫字樓,復合型商業對開發商資金實力與操作經驗要求更高。首先,綜合物業本身的體量比較大,對首期資金投入的要求便遠遠高過其他單體物業;同時,如果是單純的住宅,前期銷售速度較快,資金回籠快,對開發商的資金要求沒那么高,綜合體物業中的寫字樓和商業,很多并不會分割銷售,即便銷售一般也要等工程結頂以后,沒有實力的開發商一般很難把這種項目做好。對企業的招商能力同樣會有很大的考驗,對綜合體物業來說,不同形態的物業之間是相互影響,相互促進的,一旦招商不力,便會對其他類型物業的銷售與管理造成損害。
相比于體量并不算大的中型綜合體物業,大型都市綜合體物業在這方面的特點更為突出。以招商為例,沒有相應的招商團隊、招商途徑,商業租賃沒有相應的經驗,都市綜合體中用于日后自留經營的商業和寫字樓將很難做好,而這同時會影響到住宅的銷售和日后的居住品質。
反渠道營銷是制勝法寶
所謂的反渠道營銷即是反住宅推廣的營銷手法。在營銷特色上,住宅營銷講究的是鋪天蓋地的廣告攻勢,以及玄之又玄的概念營銷,而商業營銷卻恰恰相反,因為投資商業的消費者都是頭腦精明的生意人,這些人不會被大幅的巨型廣告蒙蔽雙眼,他們通常都會反復調研該商業的開發商實力、運營管理公司、業態分布、客戶人群等相對專業的問題。所以,針對商業地產的營銷,向外界預告各類造勢活動及公告各類造勢活動取得的成功,預告或公告相關商業促銷活動及各促銷優惠政策(例如"反渠道聯盟卡"的政策),以"慶祝"的口吻公告已正式簽約的商家即可,只需達到廣而告之足以。
在營銷人員的選擇上一定要選擇相對專業售樓員,其有別于住宅銷售人員的大體形象,只需態度和藹可親,對項目基本了解即可,商業項目的銷售人員應該對商業地產有一定的認知和了解方可。所謂的反渠道營銷還在于住宅市場所要抓住的是購買產品的消費者,而商業地產的運作首先應該抓住的不是入住的商家而且周邊的消費群體。
時機原則不容小視
商業項目的開盤時間不同于住宅項目,其開盤時機應遵循水壩式原理,即是將客戶積累到50~60%才入市開盤,醞釀時機相當關鍵。在業界中廣為流傳的一句話也能概括出其真意,第二次機會改變不了第一印象。
業態的配比后期千萬不能輕易變動,有的大型商家為了前期試探該商業業態是否穩定,會要求開發商將項目業態進行重新配比,而此時,開發商一旦應允,很有可能這個大商戶已經放棄在該處投資了。
某大型超市的負責人透露,這種試探行為是先期考察市場經常使用的手法,因為業態的穩定對一個商業的良好運營起到了至關重要的作用。一個業態經常變化的商業是很難聚攏到忠實客源的。
點擊次數:630