百貨商場與購物中心商鋪的投資

　　百貨商場商鋪的特點
　　（1）百貨商場規模特點
　　百貨商場規模通常在2萬平方米左右，比如北京賽特購物中心的面積為1.8萬平方米。
　  （2）百貨商場規劃設計特點
　　百貨商場通常采用3-5層的多層建筑，不需要對設計荷載做過多的考慮，除過層高、柱網、消防、外部交通方案、電梯、貨物流、包括POS系統在內的各種智能化系統之外，商場里面對消費者的有效引導，即動線布置和公共空間的設計都將是百貨商場規劃設計中的重要問題。
　　（3）百貨商場運營特點
　　百貨商場主要采取統一經營的管理模式，由運營商對項目的定位、市場策略、管理模式等進行基于戰略考慮的統一運做。統一經營的管理模式有利于打造項目的品牌價值，便于提升項目的競爭力。
　　（4）百貨商場商鋪特點
　　▲ 商鋪的形式
　　百貨商場商鋪基本上都是鋪位形式，個別百貨商場會將一層某些或某個鋪面出租或出售給商家，比如賓利汽車租用北京賽特購物中心一層的鋪面做汽車展示，寶馬汽車租用北京永安里貴友大廈一層的鋪面做汽車展示等。
　　▲ 投資回收形式
　　百貨商場鋪位商鋪有的是專賣店的形式，從空間上相對獨立；部分是采取柜臺的方式；大部分采取開放空間內專賣區的形式，各個品牌銷售區只是通過地塊的劃分有所區別。百貨商場鋪位絕大多數采取出租或按照營業額流水提成的方式，也有些采取租金和流水提成結合的方式。
　　購物中心商鋪的特點：
　　（1）購物中心規模特點
　　第一章中已經對購物中心的規模進行了深入介紹，在此不做重復說明。但目前在國內大型商業房地產開發領域，極富市場感召力的超級購物中心SHOPPING MALL項目值得商鋪投資者首先對它們建立基本的了解，有助于商鋪投資者辨析市場機會，規避投資風險。
　　（2）購物中心規劃設計特點
　　購物中心規劃設計所牽涉到的技術內容很多，賽睿顧問在《中國超級購物中心SHOPPING MALL投資開發指南》 一書中，對此進行了深入的分析，在此僅做概要性介紹。
　　購物中心項目的規劃設計包括購物中心項目的方案設計、初步設計及施工圖設計等。項目規劃與設計對于項目的成敗有極大的決定作用，其中，尤其以方案設計為重中之重：方案設計可以稱之為宏觀設計，牽涉到用地分配、功能分區和規劃、外部交通設計、及城市環境設計，將決定購物中心項目的外部布局、內部功能、土地的利用效率、室內空間的利用效率、商鋪出租的價格潛力、室內空間的合理動線布局等。初步設計及施工圖設計可以稱之為微觀設計，即在方案設計基礎上進行純建筑工程角度的深化、細化。
　　購物中心規劃設計必須體現設計師的建筑美學概念和市場概念，如果不能實現這樣的目標，無疑其設計是失敗的，投資商、開發商將承受因此造成的損失。
　　也許讀者會提出問題，為什么規劃設計對購物中心如此重要？原因很簡單，購物中心規模龐大，業態復合程度極高，客流量大，所面對的兩級客戶零售商、消費者有復雜的需求組合，這些對購物中心的規劃設計提出了要求。
　　總之，購物中心的規劃設計體現的是建筑美學概念和市場理念的充分結合，需要解決大量客流和廣泛類型零售商所帶來的復雜需求，這些就是購物中心規劃設計的特點。
　　（3）購物中心運營特點
　　絕大多數購物中心采取運營商統一出租經營的管理方式，很少購物中心采取出售商鋪的方式。購物中心規模越大，采取出售商鋪方式的可能性越小。
　　當然有一些開發商可能會碰到這種情況：看好某個購物中心項目，但鑒于資金壓力，不得不采取將項目整體出售給投資機構，首先解決開發資金需求，在項目建設完成并投入運營后，再回購的方式進行購物中心開發。這種購物中心形式上看是采取出售的方式，需要指出的是，這種出售所面對的主要客戶對象是投資機構，較少散戶投資者。
　　（4）購物中心商鋪的特點
　　▲ 商鋪的形式
  　購物中心商鋪的主要形式是鋪位的形式，鋪面形式比較少。商鋪面積大小不一，差別很大，從幾平方米到幾完平方米不等。
　　▲ 投資回收形式
　　購物中心牽涉到的經營業態有主力店、半主力店、專賣店、娛樂設施、餐飲設施等。不同規模的購物中心里面的業態類型有多有少，其中超級購物中心SHOPPING MALL里面的業態組合最全、最多。以上各種經營業態的經營商基本上都是采取租用商鋪的方式，其中主力店作為購物中心重要的組成部分，往往有一定的獨立性，每個的面積規模在1.5萬-2萬平方米之間；半主力店、專賣店、餐飲、娛樂等設施基本上都以獨立鋪位商鋪的形式分布其中。
　　購物中心里面的商鋪主要采取出租的方式，有些運營商會采取按照經營流水提成的方式，或者采取租金和提成、結合的方式。
　　投資策略：
　　百貨商場類商鋪投資比較適合投資機構，投資機構的優勢可以在百貨商場的開發、建設、管理過程中得到比較充分的發揮。
　　購物中心商鋪主要適合投資機構，畢竟該類項目規模龐大，無論是項目定位、規模、市場策略、開發建設、運營管理等各種問題都需要采取系統化運做，而系統化運做正是投資機構的長處。即使有些購物中心項目由于資金原因，不得不采取商鋪出售的方式，那么開發商必須選擇有效的操作方案，一方面，吸引個人投資者進來，另一方面，考慮管理商"返租"等方式，以最大限度保證項目經營管理的整體性。
　　對于個人投資者來講，購物中心商鋪的投資風險相對比較高，雖然這些項目一旦成功，所創造的價值升值會比較大，但該類項目面對市場成熟問題，以及競爭市場環境等問題，風險始終相伴。

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