中國商業地產市場投資分析及前景分析

　　去年年是杭州土地拍賣市場的大年。有數據表明，截至12月9日，杭州市主城區土地拍賣金額是6965984萬元，其中商住用地1140469萬元。雖然不少人認為，2010年隨著實業的興起，將吸引大量資金從*這是垃圾貼，請舉報！*回流到實業領域，但商業地產領域仍會成為眾人關注的投資領域。
　　我們先把眼界放寬，到杭州周邊地區瞧瞧。據相關資料顯示，從商業土地成交量走勢看，2005-2008年長三角地區的商業用地成交宗數逐步減少，成交量呈下滑趨勢，由于近幾年來整體土地市場的成交量都有所下跌，商業用地的成交量也受其影響。2009年隨著土地市場交易活躍，商業用地的成交量明顯提高，據2009年前10個月數據統計顯示，長三角地區共成交商業用地857宗，比2005年成交的617宗增加了240宗，比2008年低谷期的420宗翻了一倍多。
　　除了這些數字外，這幾天還有一個消息，曾經聲稱只做住宅產品的萬科終于開始進軍商業地產領域，這預示著中國地產業的商業模式大規模調整已成不可逆轉的潮流。由此可見，商業地產的發展潛力很大。
　　再回到杭州來說，寫字樓形式的物業仍是杭州商業地產項目中比重最高的，大致分為純寫字樓和多功能寫字樓兩大類。而酒店式公寓和服務式公寓事實上也是寫字樓用地不同定位的產品，但是這類產品的賣點著眼于居住概念，通過精裝修以及更高檔的服務打造更適宜居住的空間。因此，純粹的商鋪類物業在杭州的供應量比較少，而高檔物業的住宅底層商鋪以及裙房物業構成了主要的商鋪類供應，這在2008-2010年會有一個集中的放量。
　　近年來，新近落成的大型綜合購物中心已經迅速成為不少城市商業零售市場的主力軍，而傳統的商業物業已經很難滿足它們對硬件和軟件的要求，這給房地產行業留下了巨大的市場空白，于是融合傳統流通業與地產業的商業地產企業就應運而生。
　　2007年全社會城鎮固定資產累計投資額117413億元，增長25.8%，增速穩定。房地產開發投資增長進一步加快，2007年全年完成25280億元，增長30.2%，高出同期城鎮固定資產投資增長率4.4個百分點，增速上升7.4個百分點，遠高于其他行業的投資增長速度，占城鎮投資的比重為21.5%。
　　2008年1-11月全國完成房地產開發投資26545.7億元，比上年同期增長22.7％，其中住宅開發投資完成額19332.7億元，比上年同期增長25.2％。東部地區房地產開發投資完成額15850.3億元，比上年同期增長18.9％；中部地區房地產開發投資完成額5409.5億元，比上年同期增長32.1％；西部地區房地產開發投資完成額5285.9億元，比上年同期增長25.6％。
　　2009年1-4月全國完成房地產開發投資7290億元，同比增長4.9%，增幅比1-3月提高0.8個百分點，比去年同期回落27.2個百分點。其中，商品住宅完成投資5114億元，同比增長3.4%，比1-3月提高0.2個百分點，比去年同期回落31.8個百分點，占房地產開發投資的比重為70.2%。
　　2007年中國商業地產市場投資總體穩定增長，全國商業用房的投資總額是2775.56億元，同比增長17.9%，連續三年保持在17%左右，這與當年消費品零售總額同比16.8%的增長幅度非常接近。2007年中國商業地產行業還有兩個特點：一是主要大中城市商業物業的供應關系無明顯大起大落，市場透信價格相對平穩。另一個是市場結構的區域性差異較大，以2007年投資額增幅為例，北京略高于10%，上海為2.5%，天津則為78%。2008年國內商業地產市場在宏觀經濟出現回落的情況下，受到的沖擊較小，市場租售價格相對平穩，主要大中城市無明顯大起大落，同時商業地產業態布局、規劃設計和營銷方式均呈現多樣化、細分化趨勢。國內二、三線城市商業地產發展水平有所提升，以百貨、大賣場、商業街、批發市場為主要形式的國內二、三線城市的商業地產也有所改善。
　　隨著以美式摩爾為代表的大型綜合購物中心落戶北京、深圳等大中城市，中國零售業全面對外開放，幾乎所有的大中城市都已經或計劃建設大型的購物中心，這就為商業地產商的發展留下了巨大市場發展空間。商業地產作為一種不同于傳統的商鋪租賃形式、以全面融合地產業與商業為特色的地產形式，正悄然成為房地產市場的新寵兒。中國商業地產將掀起新一輪的投資熱潮，商鋪地產、購物中心地產、寫字樓、工業地產等都將成為未來商業地產投資的亮點。
　　中國投資咨詢網發布的《2009-2012年中國商業地產市場投資分析及前景預測報告》共十八章。首先介紹了商業地產的相關概念、分類及特點等，接著分析了中國房地產行業和商業地產市場的現狀，然后具體介紹了商鋪地產、寫字樓、工業地產、購物中心地產的發展。隨后，報告對商業地產市場做了區域發展分析、重點企業經營狀況分析、競爭格局分析和投融資分析，最后預測了中國商業地產市場的未來前景與發展趨勢。

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