商業地產如何通過精準定位降低空置率

　　我國的商業地產近年來依舊保持著迅猛增長勢頭，但發展的同時問題也非常突出，一方面是空置率居高不下，另一方面是失敗的案例屢見不鮮，商業地產如何準確定位成為業界關注的問題。近日接到不少全國各地的行業朋友咨詢其操盤的商業項目該如何準確定位的問題。
　　市場競爭激烈的今天，商業地產需要倡導"精準定位"，方能出奇制勝，持續經營、不斷發展。"精準定位"的實質是通過對輻射區內商業供給和需求變化進行細致分析，找到目標消費群體，針對他們的需求，結合經營者的需求，因地制宜進行差異化定位。
　　"精準定位"的理念可以概括為"三分析，三定位"，其中"三分析"指針對商圈特征、客戶類型、競爭商圈三方面進行分析；"三定位"指在分析的基礎上，進行消費者定位、商業業態定位和檔次定位。
　　商圈特征分析、客戶類型分析、競爭商圈分析體現了"精準定位"中"精"的概念，是設計商業定位的前提。商圈是一個地理概念，同時也是消費概念，商圈特征分析首先要明確商圈的輻射范圍，確定輻射范圍要考慮交通、如有沒有地鐵，公交線路是否方便，停車場有多少，擁堵狀況等。還有就是各種消費的半徑是不同的，日常用品消費半徑是車程30分鐘左右，餐飲消費的半徑則可以很大，最長可以忍受車程一小時左右。除此以外，確定商圈輻射范圍還要考慮消費人群規模、時點人流量、區域內的消費類型、消費能力等方面。
　　客戶類型分析是消費者定位的基礎，一個商圈可以細分多種客戶，普通居民、高檔社區居民、寫字樓白領、黨政機關/各大部委工作人員、流動客戶群等，不同類型的需求重點不同，細分客戶類型后可以看商圈能重點滿足哪類客戶的需求。
　　不同商圈間存在拉扯力，就消費者而言，有從其他商圈轉過來的，也有被其他商圈吸引過去的，所以必須了解競爭商圈有哪些，這些商圈內各種業態的供給情況，商圈是什么特色，吸引的消費者類型等。分析競爭商圈的目的是確定和所開發商業的競爭關系，差異化的定位能共享消費者，相似或相同性定位，則增加開發難度，需要在競爭商圈的基礎上有所突破。
　　在倡導服務細分市場的今天，如果商業定位是將消費者一網打盡，必定沒有突出特色，不能形成差異化。在消費者分析的基礎上，對商圈內所有的消費者或潛在的客戶群進行研究，研究的重點是他們各類消費的消費行為、消費模式，包括各類消費的金額、頻次、消費半徑、消費時間、消費追求價值等方面。
　　商業業態定位相對復雜，涵蓋商業業態的經濟價值分析和業態。

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