城市運營與商業地產之關系

　  不難預見：21世紀全世界的兩大產業奇觀，一是美國的高科技；二是中國的城市化；城市化問題是中國當今最大的產業課題，而城市化運營則是科學地解決中國城市化進程的有效方式。
　　部分地方政府為了短期的政府利益竭力經營土地，部分開發商為了短期利益，而不顧城市未來的運營而盲目的開發項目，造成社會資源的分配不均衡。
　　政府的功能和角色、開發商的功能和角色、城市運營（運：資源的整合分配，營：科學經營）。
　　一、關于城市運營
　　城市運營總是把城市化率聯系在一起，中國的城市化率為46%，每年以1％的增速遞增，發達國家為70%以上。
　　城市運營就是把城市作為重要的國有資產來經營并增值。其實質，就是以市場化的手段和法律允許方式進行城市綜合資源的優化配置、整合、開發、控制。比如土地、道路，河流、山脈、建筑等硬的資源，還有自然環境質量、生態、人文、歷史以及城市居民的素質和精神面貌等一些軟的資源。城市運營是考驗政府運營能力，資源優化整合、集約利用資源是關鍵。
  　中國加入WTO，中國經濟逐步融入世界大舞臺，中國城市也加入世界競爭，城市運營已到了一個關鍵時期。
　　中國城市化發展大致分為三個階段：
　　①建設階段：1949-1978即城市建設，是計劃經濟的大躍進時代；
　　②管理階段：1978-1992即粗放型管理城市，是在國家行政指令下解決運作的；
　　③運營階段（初級階段）：1992年至今（其中大連是首個城市運營的城市），城市定位、核心競爭力、產業先進建設、資源優化配置等問題。
　　二、關于商業地產
　　商業地產是為各種零售、餐飲、娛樂、休閑等提供場所的房地產開發形式；從經營模式、功能和用途上區別于普通住宅、公寓、寫字樓、別墅等開發形式。商業房地產的形式多樣，規模也有大有小。規模大的商業房地產如Shopping mall項目，可以達到幾十萬平方米，規模小的商業房地產項目僅幾百平方米，甚至更小。對于規模龐大的商業房地產，其經營多采用開發商整體開發，項目統一經營管理，以收取租金為投資回報形式的模式；對于規模較小的商業房地產而言，大多數項目依然采取在統一經營管理模式下租金回收的方式，但很多小規模商業房地產中住宅、公寓、寫字樓等項目的底商和各類商業街、商品市場則采用商鋪出售，零散經營的模式。未來商業地產的發展趨勢：開發模式國際化；運營模式專業化；融資模式證券化。
　　商業地產現狀：全國人均商業面積已經達到0.9平方米，發達國家為人均1.0-1.2平方米；但商業地產空置率較高，開發模式和商用物業的需求存在著很大的問題：建筑設計替代了專業商業規劃，開發商或政府部分已替代專業商業招商運營機構健康的商業地產操作流程應該是前期——招商——運營！所以中國商業地產形勢不容樂觀，隨著分割銷售，售后包租的退出歷史舞臺，統一經營，只租不售，將是商業地產的主旋律。
　　三、城市運營與商業地產之間的關系
　　1 城市化是商業發展的前提和基礎
　　“商業地產”與“城市”相提并論至少我們可以找到構詞上的理由：“商業”可以簡化為“市”，地產可以具象為“城”，僅僅從詞語結構上看，商業地產就是城市的一個全息投影。眾所周知沒有工業化就沒有城市化，而沒有城市的發展也就無從談起商業的變革。城市化是商業發展的前提和基礎，反之，商業也是城市化的推進器，每一種商業變革的出現，都是以一定的城市形態變化為前提；同時商業的變革與發展也使城市的面貌與文化發生著巨大的變化。
　　城市化就是商業中心的建立和商業模式開發過程，商業結構不均衡，影響了城市的發展比如南京和寧波，新街口與天一廣場成為城市唯一主要商圈，限制了第二個商圈的發展，加大了城市運營成本，阻礙了城市發展。
　　按照西方商業業態的發展規律與人均GDP的關系，當一個國家和地區的GDP在1100美金以下，城市化水平在25%以下時，商業處于與農業經濟相匹配的原始狀態；當人均GDP從1100到2000美金，城市化在45%以下時，商業形態出現第一次升級，百貨商場、商業街、批發市場等傳統商業取代了農業時代的廟會、地攤、集貿市場，商品為工業化下的城市生活提供基本保障；當人均GDP從2000到4400美金時，為適應城市的發展，商業形態開始出現質的飛躍，多樣化、規模化的現代商業應運而生，如大型購物中心、超市、專賣店、精品店等當人均GDP在4400美金以上，城市化水平在70%以上時，超越商業范疇的廣義商業如SHOPPINGMALL、旅游地產、商務地產、物流等綜合商業開始涌現，這一代商業成為推動城市發展和區域進步的新動力。
　　比如杭州隨著國民經濟的發展和產業結構優化調整，從原來的武林廣場—延安路—吳山廣場“啞鈴式”單一商圈，發展成西城廣場，濱江星光大道等商圈并重，緩解了城市交通壓力，減少城市運營成本，促進城市健康發展。
　　但防止一些小城市盲目開發新區，盲目造城運動，反而新區發展不起來，老城市也缺少改造，而導致老城區變非洲、新城區變歐州現象。所以我們在城市規劃的時候要根據實際情況協調老、新城區的發展。城市逐步向外界發展，所謂：“東拓、西擴、南進”等戰略早城市的相關作用，它是和經濟相關聯的。
　　雖然中國在2003年的時候人均GDP突破1000美金，但一些發達地區的指標已超過4400美金，從商業熱點城市的分布看，現今出現的商業浪潮基本符合現代商業的發展規律，但如果簡單地拿西方的發展規律來對應中國的現實，就難免犯刻舟求劍的錯誤。除了按部就班的商業業態，一種全新的商業地產正在中國城市化的特殊背景下應運而生，我們把它叫做“城市化動力引擎型商業地產"。"
　　商業模式，經營模式，業態結構，在快速的發展和變革，但離不開經濟水平和產業結構；所以它有自然規律，經濟發展水平速度決定城市化和商業模式。
　　如果說在前工業城市時代，商業提供給城市居民的不過是滿足基本生活需要的簡易零星商業；在工業城市時代，滿足生活便利的規模型商業出現；那么到了后工業城市時代，當第三產業逐漸成為城市的主推動力時，滿足城市功能、發揮產業交流作用的商務會展綜合型商業也將誕生，而這最后一個階段所催生出來的商業形態早已超越了一般意義上的商業地產范疇，其本身所具備的城市功能也遠遠超過了商業功能。這也是城市化引擎型商業地產與其他商業地產的本質區別地方，也是它之所以有極大的號召力和想象空間之地方。商業地產推進了商業從簡單的功能需求向多元化、市場化、個性化的方向發展。
　　2 商業地產對城市運營的作用
　　城市運營作為一個剛剛破題的概念，仍然有很多人持懷疑態度，始終認為經營城市是政府的事情，企業不必要也不可能插足，很多房產開發商的眼光仍只局限于住宅和商業物業的開發，這反應了一種新經濟形態產生背后的矛盾。其實反之，商業地產對整個城市的運營來說起著舉足輕重的作用。因為商業地產它體現的是一個城市、一個時期階段性的特點和繁榮的程度，它代表了一個城市的形象，是一個城市的“名片”，它是整個城市經濟和商業發展的中樞。優秀商業物業的增加能夠增強城市的流通力，同是現代購物中心與商業步行街也是重要的旅游景點，有利于增強城市吸引力和輻射能力。由于零售業是架設生產和消費的橋梁，商業地產在解決社會再就業方面都具有重要作用，因此商業地產成為城市運營的重要內容，是城市文化、和諧社會的重要組成部分。
　　3 城市環境決定商業地產的形態
　　有什么樣的城市就有什么樣的商業地產。我們應該看到，在未來二三十年的時間里，城市化始終是中國區域經濟發展的主旋律，隨著經濟的高速發展，人口和資金不斷向中心城市集聚，如何提高城市競爭力成為地方政府的必修課，由此而帶來的城市產業升級和功能拓展，城市的區域分工與協作，中心城市輻射半徑的不斷擴展，以及區域經濟一體化、國際化的必然趨勢，所有這一切，都注定了傳統的商業形態難以適應中國城市化飛速發展的形勢。
　　總而言之，現在的商業地產項目已經從單體的開發轉到整體功能的開拓，立足于整體開發，研究城市合理的布局、區位的優勢，研究如何從人氣、地氣與商氣的發展，建成一個創造財富的商業項目，這是商業地產發展進入新階段的標志。但是站在國際商業地產發展的角度上來看，我國商業地產的發展階段仍是比較“初級”的，我們現在所最需要做的工作就是設法促進商業與地產更加有效地融合。

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