關于江浙專業市場的調查報告

    A　　目　　 錄
    一、關于江浙地區一級市場的調查
    二、關于江浙地區二級市場的調查
    三、關于市場投資的調查
    四、關于投資建設市場的幾點思考
    五、總述

    B　　正　　 文
　　江浙地區人口稠密、經濟富遮、交通便利、社會購買力強、需求量巨大，從上世紀八十年代以來，該地區相繼建立了一些在全國很有知名度的大型專業市場，既便于業主經營，又便于社會購買，同時給投資者創造了豐厚的利潤，形成今人矚目的“市場經濟”。
經過多年的發展，“市場經濟”已經日趨完善、成熟，產生了在以一級專業大市場的牽引下，各地縣市紛紛開發二級市場，即讓經營業主從一級市場批發商品到各地二級市場銷售，由于銷售利潤空間大、各地人口基數大、社會需求量大，這種二級市場也越來越紅火了，刑成了與一級市場相互依存、相互烘托、相互映襯的“市場體系”。
為此，本人對此進行了專門的走訪調查，整理成文，供決策參考。
    一、關于江浙地區一級市場的調查
　　該地區具有影響的大型一級市場有：浙江義烏國際小商品市場、浙江紹興中國輕紡城、杭州四季青服裝市場、江蘇常熟服裝批發市場、江蘇海門疊石橋家紡市場、南通家紡城等全國著名的專業市場。
　　1、浙江義烏國際小商品市場
    義烏是有名的國際小商品市場，義烏大市場包括國際商貿城、中國小商品城篁園市場、賓王市場三個市場簇群組成, 市場擁有34個行業、1502個大類、32萬種商品，幾乎囊括了工藝品、飾品、小五金、日用百貨、雨具、電子電器、玩具、化妝品、文體、襪業、副食品、鐘表、線帶、針棉、紡織品、領帶、服裝等所有日用工業品。其中，飾品、襪子、玩具產銷量占全國市場1/3強。物美價廉，應有盡有的特色鮮明，在國際上具有極強的競爭力，整個小商品市場包括針織襪子市場、家電市場、通信市場 、電腦市場 、物資市場、鋁制品、服飾材料、陶瓷建材、石材、裝璜材料、木材市場、人造板、木線、木地板、裝飾、小五金、扣板、油漆、原木、毛竹、門窗加工市場、家具市場、農貿城 、 果品、糧油、蔬菜、花卉 生產資料市場、裝飾材料、塑料、金屬材料、建材 、房地產交易市場、化妝品市場 、服裝市場、副食品市場 、雜貨、干果、糖果、炒貨、領帶市場、床上用品市場、花邊市場 、毛巾市場、紡織品市場、眼鏡市場、文化用品市場 、針織原材料市場，以及文胸內衣專業街、箱包皮具專業街、文具鐘表專業街、文化用品專業街、拉鏈專業街、雨具專業街 、塑料日用品專業街、花卉街 、文胸批發街、裝潢材料一條街、小家電一條街。是浙江省三大物流中心之一，擁有200余條聯托運線路，直達國內200個大中城市；六條鐵路行包專列；建有浙中地區唯一的民用機場；緊鄰寧波、上海港，海運發達，形成了公路、鐵路、航空立體化的交通運輸網絡，日貨物吞吐量達5000余噸，同時，開辦海關辦事處，開通“一關三檢”，配套建設了國際物流中心、商城物流中心兩個現代物流基地，現代物流基礎設施先進，功能完善、高效。
其中國際商貿城占地420畝、建筑面積34萬平方米，設主體市場、生產企業直銷中心、商品采購中心、倉儲中心、餐飲中心五大經營區，共有9000多個商位1萬多經營戶；中國小商品城營業面積80多萬平方米，商位34000余個，從業人員8萬多，日客流量20多萬人次, 2005年市場總成交額達520.27億元，其中外貿出口占50%。針織市場有四千多個攤位，為全國最大的襪子市場，兼批發零售；化妝品市場由五個營業區和周邊專業街組成，共有500多家經營戶，營業面積15000多平方米，主要經營品種有彩妝用品、護膚用品、洗滌用品等；花卉市場采用園林式布局，總投資1.75億元，建筑面積45000平方米，設有室內和露天商位390個，已成功舉辦了兩屆中國（義烏）國際小商品博覽會花卉盆景藝術展；家具市場共有商位55個，營業面積9700平方米，為區域性批零兼營市場，經營辦公用具、家庭用具、紅木家具、沙發等十多個種類的商品；發達的市場鏈和萬商云集的火爆交易，中國小商品城成了發布小商品價格、新產品動向的信息源頭。市場信息傳播渠道寬暢，擁有各種專業報刊、中國小商品數字城等多家小商品市場信息網站。其中，中國小商品數字城是中國小商品城網上市場，有形市場商位全部搬上網站，促進了電子商務的發展。
中國小商品城商品是我國首個建立ISO9001國際質量體系的專業市場，輻射180多個國家和地區，行銷東南亞、中東、歐美等地，年出口量已達總成交額的50%強。其中，工藝品、飾品、小五金、眼鏡等優勢行業商品出口量占行業銷量的70%以上；市場內60%以上的商戶發生外貿供貨業務，現長駐義烏的外商達5000多人，境外商務機構200余家。市場配套建有居國際先進水平的大型展館——總建筑面積4.6萬平方米的中國小商品城梅湖會展中心，設5個展館，可容納1500個國際展位，配有國際會議廳、商務中心、咖啡吧等，每年承接不同規模的國際國內展會20余個中國小商品博覽會自95年開辦來，已經歷十一屆，2002年始，博覽會升格為由國家商務部舉辦的國家級外向型展會。2005年中國義烏國際小商品博覽會展會成交額達140.2億元，其中外貿成交額52.32億美元，
    2、浙江紹興中國輕紡城
    紹興中國輕紡城為目前全球規模最大、經營品種最多、成交額最高的紡織品專業市場。與義烏小商品市場同時起步，曾經平起平坐，依托產業集群優勢，推進升級改造，從昔日布街到紹興輕紡市場，再到中國輕紡城，歷經20年，浙江紹興縣的中國輕紡城成為目前全球規模最大、經營品種最多、成交額最高的紡織品專業市場，號稱“世界布市”紹興縣被稱為“一塊布托起的經濟強縣” 十多年來，中國輕紡城一直是紹興縣的一張“金名片”，全國有一半的化纖面料在此交易，全國40％的紡織產業為中國輕紡城配套。2005年市場成交額627億元，在全國數萬個專業市場中連續14年位居第二。
    3、杭州四季青服裝市場
    四季青服裝市場創辦于1989年10月，由于國家經濟形勢發展，加上市場管理有方，營業額連年翻番，1．995年營業額突破20億元。目前,該市場已發展為市場群，由四季青一分場、二分場、常青分場、老市場、新世紀、兒童服裝市場、南亞、華夏及四季青服飾城等組成。總攤位近4000個，經營服裝包含高、中、低檔及老人、青壯年、婦女、兒童等各個系列、各個品種。筑面積5萬平方米，擁有營業房5000余間，是全國著名的大型服裝專業批發市 場。近十年來，市場規模、管理不斷上臺階，效益節節增長，
    4、江蘇常熟服裝批發市場
    常熟是中國著名的服裝城，全市目前擁有各類服裝服飾企業一千多家，年產值一百三十億元人民幣，涌現了波司登、圣達菲、雄牌、夢蘭等國內知名品牌。法國鱷魚等國際名牌也在這里設立了加工廠。去年常熟服裝出口達三點四億美元。
中國最大的服裝批發市場，其成交額連續四年超過一百億元人民幣，去年達到一百二十億元，成為國家經貿委首批三十五家重點聯系市場之一。
形成了精品街、精品區、特色區。目前常熟招商城已匯聚全國各地和國外著名服裝服飾品牌一百一十多個，其中有中國馳名商標十多個，名牌經銷商一千多家，成為名副其實的服裝服飾名品集散地。“杉杉”、“雅戈爾”、“花花公子”、“老人頭”等知名品牌都在此安營扎寨，名牌服裝銷往全國各地，同時還出口歐美、日本、東南亞等國家和地區。
常熟服裝城是在地毯經營的基礎上發展起來的，走向實力經營，品牌化、專營化的道路。在全國有影響的品牌如綠葉、培羅蒙、秋艷、波司登、夢蘭、法派、群豪、好日子、路易?詩蘭、羅燕等，紛紛登陸招商城，眾多經營者也千方百計尋找著名商標為其代理經銷，以獲得更大的經濟效益。
投資1億元的常熟環球服裝城于2005年9月開業迎客，700個商鋪一搶而空，“雅格獅丹”、“愷撤”、“皮爾?卡丹”、“鄂爾多斯”等80多個海內外知名品牌登陸環球服裝城。幾乎與此同時，洋蕾羽絨城隆重開業，洲艷、風之韻、法涵詩、梅花鹿、老爺車、俊秀、極地鴨、藝舟、雪絨飛等名品入駐亮相。
    上海市輕紡集團投資6.5億元打造的商業巨作——常熟國際服裝城，總建筑面積13萬平方米。其中服裝服飾交易展示區共5層，并擁有國內最大規模的精品羽絨大世界。該巨型商廈已從為商業品牌提供展示的傳統模式．轉變成為品牌成長提供全方位服務與支持的國際化模式，吸引了最具發展潛力和富有創業激情的品牌、商家進駐，據統計，商城內省級以上著名品牌總代理、總經銷和專賣店有1000多家，7000多元一件的法國托米牌羊絨衫照賣不誤。前來招商城參觀、采購的人都這樣說，無需出國門，無需到大城市的著名商廈，一樣可以買到高檔次的世界品牌和中國著名品牌。
目前，江蘇常熟招商城除了寶鼎精品寫字樓、凱萊鞋都、凱萊女裝寫字樓、環球服裝城、洋蕾羽絨城、國際服裝城外，還有華盛服裝市場精品樓、新世紀服裝服飾館、洋蕾褲王寫字樓、八達鞋城、九龍大市場等，形成了多條精品街、精品區、精品館．成中國最大的服裝批發市場，擁有日均20萬人次的批發消費客戶群。其成交額連續九年超過一百億元人民幣，其中九龍大市場項目投入資金總額將達3.7億人民幣，總建筑面積11萬平方米，建筑臨街面延伸長度為500米，商城內層高達6米以上，在招商城內的單體建筑中獨樹一幟。
    5、江蘇海門疊石橋家紡市場
    中國疊石橋國際家紡城位于被譽為“華夏繡品第一鎮”的江蘇省海門市三星鎮。由疊石橋家紡城、繡品城、三星工貿園區、物流中心、商貿城五大部分組成。先后投資10億多元，市場面積達50多萬平方米，營業性門面房、攤位近7000個，經營品種達200多個系列，產品暢銷全國200多個大中城市，并遠銷南非、羅馬尼亞、阿根廷等幾十個國家和地區。2004年，市場交易額突破100億元。業已成為了全國同類行業中規模最大、品種最全、交易額最高、市場前景最為看好的家紡用品專業批發市場，1992年10月被國務院發展中心列為“中華之最”，1995年摘取了“全國文明市場”的桂冠，成為家紡圈中舉足輕重的市場要地，影響了整個中國家紡業的市場走向。
中國疊石橋繡品市場始建于1982年。20多年來，市場規模不斷擴大，經營設施日趨完善，先后投資9億元人民幣，建成了家紡城、繡品城、物流中心、商貿城,疊石橋市場總占地面積50萬平方米,營業用房25萬平方米,擁有8000多個攤位,900多間精品門面,42個托運站。是目前全國最大的家紡專業類市場。市場內商家云集，商機涌動，華倫天奴、恒源祥、紅豆、杉杉、鱷魚、凱盛、羅蘭等知名品牌都募名來安營扎寨，產品暢銷全國200多個大中城市，還飄洋過海遠銷羅馬尼亞、俄羅斯、南非、澳大利亞、阿根廷、美國等30多個國家和地區。疊石橋市場日人流量4萬人次以上，在疊石橋市場的輻射下，市場周邊地區家紡成交額170個億，成為全國最大的家紡產品交易中心，是江蘇省對外開放的一個重要窗口和購物旅游景。
    起步階段，疊石橋家紡市場僅有幾座遮風擋雨的竹棚，攤位四、五十個。1992年，海門三星鎮政府與海門市工商局合資2400多萬元興建疊石橋繡品城。繡品城集商貿、倉儲、運輸、辦公于一體，可容納4000多個攤位。1997年2月，三星鎮實施繡品城東擴工程，投資750多萬元，在繡品城東側又建造一座精品樓，建筑面積6080平方米。1997年，三星鎮又開辟了名品廣場。2001年又投資1.1億元，建成了建筑面積3.67萬平方米，擁有700多個營業門面的中國疊石橋國際家紡城。經過多年建設，疊石橋家紡大市場格局基本確立，并形成繡品城、家紡城、精品樓、名品廣場組成的四大經營區域，擁有5000多個鄉品攤位和1000多個精品門面，日人流量3萬人次以上。
疊石橋國際家紡城二期工程融5萬平方米家紡展示中心、研發中心、會議中心及其它配套設施的現代化家紡交易市場，“鱷魚”、“華倫天奴”、“紅豆”、“恒源祥”等6只國內外馳名品牌均加盟疊石橋家紡業，8個產品獲國家專利。營銷國際化。近幾年來，疊石橋家紡產品除暢銷全國200多個大中城市外，還走出國門，挺進國際市場。到目前為止，疊石橋周圍的200多外家紡業銷售大戶帶領400多名農民先后在俄羅斯等國家創辦了300多家境外企業。2003年，疊石橋國際家紡城實現外貿供貨額10億元。
    目前，疊石橋已成為全國家紡系列產品的生產基地、銷售場所和物流中心，主要體現在以下幾方面：生產規�；�。僅疊石橋所在的三星鎮就有家紡工業企業150家，個體加工戶3078個，其中規模以上企業60家，億元企業3家，加上周圍的鄉鎮家紡工業企業，總量超千家。分工社會化。從原料采購、生產、加工到產品銷售已形成專業分工，即使生產加工，一戶也只做其中一道工序。設備智能化。枕套、床罩等家紡產品起初靠手繡，后來在縫紉機上繡。90年代起普遍用電動繡花機繡。目前已向電腦化、自動化方向發展。疊石橋家紡產業已擁有電腦繡花機8000多臺、電腦多針絎縫機3000多臺、工業縫紉機25000多臺、噴膠棉生產線35條、其他相關設備2800多臺，設備總價值20多億元。產品系列化。起初，疊石橋的家紡業主要生產枕套和電視機套等家用電器套。后來又開發了床罩、窗簾、云絲被、沙發座墊、靠背等。現在其家紡產品，不僅品種多，而且質量高，有200多個品種，能適應不同國家、不同地區、不同民族、不同消費層次消費者的需求。
    “小企業形成大協作；小產品拓出大市場；小區域能有大作為�！边@是國家發改委中小企業司非國有經濟處處長顧強對疊石橋家紡產業的評價。他同時也提出，疊石橋家紡業通過市場先發優勢、低成本優勢獲得發展，現在如何創造新優勢成為重要課題。
    2005年家紡城交易量達到120億元，疊石橋地區家紡業交易量超過300億元；
    6、南通家紡城
    中國南通家紡城是一座具有時代風貌,充滿開放氣息的超大型、綜合性家紡基地。中國南通家紡城由德國柏林大學和上海同濟大學名家大師匠心設計,規模之宏大、功能之齊備、特色之鮮明、環境之優美系中國一流、世界領先,家紡城占地1.5平方公里,基礎設施建設總投入20余億元,是全球繼美國紐約第五大道、德國法蘭克富之后的第三大國際家紡中心。家紡城將緊緊依托兩大家紡市場片區,匯集家用紡織品之大全,致力于形成家用紡織品的研發、生產、展示、信息、采購、銷售、物流以及居住辦公、餐飲娛樂、觀光休閑等多項功能于一體的中國家紡航母！
    中國南通家紡城作為南通市、通州市的重點工程,經中國家紡行業專家反復論證,國內外建筑大師精心規劃,南通鐵軍精品打造,以決勝后配額時代全球家紡市場的超級平臺,擁有無以倫比的巨大優勢和無法抵擋的吸引力。江蘇南通有著悠久的家紡歷史,是聞名遐邇的“紡織之鄉”,其家紡業的歷史可追溯到元末明初。據史料記載,“通產之棉,力韌絲長”、“紡紗鳴機杼,百里聲相聞”。19世紀末,清末狀元張謇先生以“實業救國”的崇高精神,墾牧植棉,興辦大生紗廠,開創了近代民族機器紡織工業之先河,使南通成為蜚聲海內外的紡織基地。南通又是家用紡織品的重要原料產地。這里盛產棉花、黃麻、蠶絲,紡織纖維原料充足,家庭紡織業星羅棋布。新中國成立后,特別是改革開放以來,南通的家紡業以床上用品的加工、生產、銷售為代表,創造出一個個輝煌的業績。南通已成為中國家用紡織品服裝出口基地之一。據海關統計,南通的家用紡織品出口額占了全國的四分之一。經過近30年的歷練,南通已形成了兩個聞名中外的家用紡織品專業市場：中國最大的家用紡織面料市場——江蘇川港志浩繡品面料市場;中國最大的家用紡織成品市場——江蘇疊石橋繡品市場。它們的起步分別比浙江義烏小商品市場早了6年,比浙江柯橋輕紡市場早了8年。
    二、關于江浙地區二級市場的調查
    1、江蘇冠達紡織商城
    江蘇冠達紡織商城是南通市政府和開發區大力扶持的重點工程,由江蘇著名企業、南通重點企業集團江蘇冠達集團投資興建,商城總體規劃用地200畝,分三期實施,一期開發建筑面積26300多平方米,建筑風格現代、緊湊實用、功能齊全,設綜合服務、市場交易、倉庫、停車四大功能區,擬建成現代化商鋪566間、綜合服務大樓兩棟及倉庫等配套設施,工程2002年8月18日奠基,2003年初竣工運行。二、三期開發將在兩年內全面完成。2003年7月10日,江蘇冠達紡織商城隆重開業。冠達紡織商城位于江蘇省南通經濟技術開發區,地處開發區通富路與嗇園路交匯處,北接204國道與寧通高速公路,東臨建設中的蘇通大橋出口處,西靠海港碼頭,與寧啟鐵路南通站緊臨,背依南通新區,距南通市中心5公司、南通港7公里、南通飛機場12公里。地理位置優越,交通運輸便捷。毗鄰上海、蘇州、揚州、泰州、鹽城等地,是輻射上述地區的黃金交匯點。冠達紡織商城為紡織品生產資料專業市場,市場緊密依托當地雄厚的紡織產業基礎,商城一期主要經營棉紗、棉布、制帽生產原輔材料、服裝輔料、紡織機械及配件。二、三期經營產品范圍將進一步擴大和延伸。冠達紡織商城將與國內權威行業協會、行業研究機構、行業媒體、著名企業強強聯合,引領潮流,傾力構筑能為客戶創造價值的產品交易、展示、宣傳、推廣的服務平臺。冠達紡織商城匯聚國內眾多紡織品廠商,攜手共進,建成集交易、技術、人才、信息、物流、金融服務等于一體的綜合性市場,為南通未來成為中國紡織品生產制造中心、交易中心、信息中心、技術與產品研發和推廣中心奠定基
　　2、金威?蘇浙大市場
    金威．蘇浙大市場位于江蘇如皋市新204國道以西，　316省道以北，規劃道路以南、西至城西村農居點，總占地面積330畝，規劃總建筑面積25萬平方米，共有商鋪1600余間，總投資3.5億元。金威?蘇浙大市場所在如皋城地處蘇中腹地，城外圓內方形如古錢，俗有“金如皋”之稱，自古就是商賈云集商貿交易重地，具有極好的商貿基礎�，F在也成為華東地區最大的花木出口基地，世界長生養生腹地，江蘇歷史文化名稱，呈現交通運輸倉儲業、郵電通訊業、批發零售業、金融保險業、房地產業“五業”興旺。現代化立體交通運輸網絡，具有承南啟北，連接東西的商貿樞紐重要區位，也必將成為蘇中、蘇北商貿物流集散重地。金威?蘇浙大市場由香港鋒威國際有限公司領銜，注冊資本1000萬美元。國際資本的注入是項目區別其它商貿設施的一個顯著特征也是項目高起點、高質量的保證。此前，他們一直活躍在國際資本投資的舞臺上，主要從事國際貿易、實業投資及證券投資等行業，在美國、西班牙、巴拉圭、印度等國家曾數次成功并購了多家公司至今已形成了一個實力雄厚、并有卓越經營理念的國際資本聯合體。2000萬巨額廣告投入廣告，廣告效應對經濟發展日益明顯的全球化經濟時代，大投入才能大產出，在金威?蘇浙大市場的經營上，開發商將以罕見的魄力，以2000萬元超大手筆的投入，在浙江、上海及項目周遍的南通、泰州、揚州、鹽城等地的強勢媒體上，進行多層次、多角度、多方位及多手段相結合的立體式大規模宣傳，旨在全面塑造金威?蘇浙大市場高姿態、高標準的品牌形象。金威．蘇浙大市場是由香港鋒威國際有限公司和杭州蘇樂貿易有限公司組建的南通市金威置業有限公司開發建設。南通市金威置業有限公司于2003年8月6日在南通市注冊成立，注冊資本600萬美元，目前注冊資本已全部到帳。市場的建設重在經營，金威?蘇浙大市場在項目建設的前期就赴義務小商品城、永康五金城等市場考察，并積極籌備組建經營管理公司，目前與已經與香港、上海、杭州等地的專業市場經營管理公司接洽，共謀市場經營大計。金威．蘇浙大市場分家居家裝城、建材裝潢城、汽摩配城、小商品城、服裝城、副食品城六大交易板塊以及中央休閑廣場、星級酒店、商務中心、休閑娛樂中心、時尚精品街等配套服務設施。江蘇。蘇浙國際商貿中心依靠強勁發展的區域經濟，尋找到江蘇中部地區缺少大型市場的空白點，將建成蘇中地區規模最大、檔次最高、配套最全，集銷售、展覽、儲運、電子商務、商情服務等諸多功能于一體的大型專業特色市場集群，成為引領蘇中商貿的旗艦。整個市場建成營運后，將吸引近2000名外來投資者來如皋投資創業，并將為如皋當地直接解決近1萬人的勞動力就業，同時有近40億元的商業資本在此積淀和裂變，并有部分將轉化為如皋當地的工業產業資本，同肘，也為當地財政每年帶來數千萬元的稅收回報。在2004年5月，如皋市向江蘇省和南通市清理固定資產領導小組的匯報材料中提到，金威?蘇浙大市場不屬于高檔商業物業，是大型批發市場，符合國家產業導向。在該材料中，把金威?蘇浙大市場和市法院基建項目、市檢察院基建項目列為如皋市三大規范運作的項目。銷售總額：按照平均單價2000元／平方米，可售面積22萬平方米，銷售總額達到4.5億元。2004年1月開始進行部分營業房的預售和預訂工作，首期推出800套，目前已簽訂銷售合同1700萬元，其中9000多萬元已按合同約定到帳。
   2、西歐國際購物廣場
   西歐國際購物廣場選擇如皋理由在中國超過145萬人口以上的城市有17個縣市，而最小的一個縣人口才1萬人，在長江三角洲地 區超過145萬人有三個縣市，如皋市總人口數為145萬。在南通地區以如皋為最具最大的潛在消費市場。在如皋市千年的歷史古城，以如城鎮為商業，如城鎮以安定路與中山路為商業的中心，安定路以中山路為中心的步行街道，西歐國際購物廣場就座落在商業中心的最中心。以如城鎮為中心的如皋市的長住人口為30萬多，市民多數受到經濟改革開放的機會，人民普遍富裕。在南通地區的轄下縣市，以如皋市最符合自治的貨暢其通及物暢其流；以啟東市而言人民的消費習慣以上海為師是最典型，購物習慣與流行以上海為最佳選擇。其它不是以南京、或蘇州、或楊州為消費購買市集與參考依據以品牌的消費習慣就可以探究如皋市的品味與特性，以女鞋知名品牌「達芙妮」在啟東僅70萬、在南通只有70~80萬，在如皋市確有150萬以上『西歐國際購物廣場』建構以百年旺鋪與商業航母，一站式集購物、休閑、娛樂的時尚城市購物中心；成為如皋市最有價值與最值得投資保值的商業購物廣場，也豎立如皋最領先的不動產地標與指標自2003年起西歐國際購物廣場的投資從拆遷、規劃設計方案延聘知名的加拿大 P&H國際建筑設計事務所、在整體設計邀請南通建筑設計院總掌舵、并與建筑商江蘇博圣集團合作，也委托香港新導向廣告策劃有限公司策劃相關廣告等等的總投資超過2 億人民幣，西歐國際購物廣場的整體可用面積為3.8萬㎡。
    營造西歐國際購物廣場整體商場買氣的承擔：二樓商場引進時代超市的承擔￥9,843萬：二樓商場約7,000㎡ 年承租時代超市134萬相當物業管理費，為營造商場的熱鬧買氣，每年租賃收入134萬。二樓商場開發商以每㎡的售價1.4萬計算，也以15年及利息角度計算承擔：￥1.4萬/每㎡ X　7,000㎡ ＝ ￥9,800萬（假設開發商直接銷售的所得）￥9,800萬X 0.558%月利息 X 12月 X 15年＝￥9,843萬，一樓商場引進肯德基的承擔￥1,808.0萬，一樓商場約600㎡每年承租肯德基以營收6%估算約70萬。￥3.0萬/每㎡ X　600㎡ ＝ ￥1,800萬（假設開發商直接銷售的所得），￥1,800萬X 0.558%月利息 X 12月 X 15年＝￥1,808.0萬，地下一樓保留商場的承擔，￥0.8萬/每㎡ X　3,500㎡ ＝ ￥2,800萬（假設開發商直接銷售的所得）￥2,800萬X 0.558%月利息 X 12月 X 15年＝￥2,923.2萬，營造西歐國際購物廣場整體商場買氣的總承擔￥14,574.2萬.
    三、關于市場投資的調查
    自從1988年出現第一家中國輕紡城以來，上規模的大型輕紡城又相繼在各地興建。而去年以來因為紡織品市場的利好消息及其他諸如“以市場帶動房產”等方面的原因，各地興建輕紡城的積極性陡增。據了解，已經建成或在興建的長三角輕紡城已經超過10家。一份來自中國紡織經濟信息網(CTEI)的資料顯示，從2004年2月到2005年9月的一年多時間里，全國共有23家“輕紡城”在建，平均不到一個月就有一個新的輕紡城誕生。國內的輕紡城如今已經遍布大江南北，東北、華北、華中、華南、西北、西南均有規模不等的輕紡城。而在經濟發達的長三角地區， 從投資規模和占地面積看，更有后來者居上的態勢。你的輕紡城占地1000畝，我就占地2000畝乃至更多；你的輕紡城投資10億元，我就投資20億元乃至更多；你喊出了“中國第一”的口號，我就把目標鎖定“世界最大”在長三角地區，僅無錫一市就有“兩城”：“新世界國際紡織服裝城”占地4平方公里，總投資40億元，市場定位為“中國紡織服裝一級批發總站”；“東方國際輕紡城”目標則是建一個兩倍于柯橋中國輕紡城的“輕紡城”，成為“全球布碼頭”。據不完全統計，包括海安蘇通國際輕紡城、上海楊浦國際家紡城、上海楓涇服裝城、吳江國際紡織城、常熟國際服裝城、蘇州相城國際服裝城、高郵黃氏國際服裝商貿城等在內，目前長三角在建的“輕紡城”項目有十幾個，投資總額逾100億元，占地面積超過5000畝。此外，廣州國際輕紡城欲做“全球紡織品采購中心”，山東濰坊的恒易?星河國際輕紡城也已不滿足“華北紡織第一城”的美譽，大有后來居上之勢。天津、深圳等地的“輕紡城”建設也是方興未艾。是什么原因驅使各地興起了“輕紡城”的“造城“運動？經濟學家在接受記者采訪時分析了個中緣由：首先，是紡織業的利好消息，根據《紡織品與服裝協定》規定，從2005年1月1日起，所有紡織品和服裝的進口配額取消，紡織企業的產能擴張勢在必然，做輕紡生意有利可圖；2005年起，中央對房地產投資實施宏觀調控，一些房地產開發商尋找商業地產開發途徑，而輕紡城則成為首選。一位經濟學家在接受記者采訪時明確表示，目前方興未艾的輕紡城造城熱是中國紡織產業的悲哀。他的理由簡單而又明了：中國根本就不需要那么多的輕紡城。記者在紹興中國輕紡城了解到的一組數據證實了這位專家的推論。中國輕紡城去年的交易額為278億元，加上與該市場配套的紹興錢清輕紡原料市場去年的167億元交易額，紹興中國輕紡城的總成交額為445億元。據介紹，目前紹興中國輕紡城的交易量，占中國全年所需的化纖原料的七分之一，占化纖面料的三分之一，占化纖面料出口總量的四分之一。有經濟學家由此推斷，整個華東地區，像紹興中國輕紡城這樣規模的輕紡市場，有兩至三家足矣。而且，紹興中國輕紡城的優勢不僅在于它吃了“頭口水”，更在于這個市場的產業依托集群。在市場所在的紹興縣，以紡織為主業的輕紡企業超過5000家，加上周邊的區域，以中國輕紡城為圓心的50公里半徑內，輕紡企業更是超過了1萬家。有這樣的產業集群做依托，是中國輕紡城逐年興旺的根基。而現在各地一哄而上的輕紡城，很少具有紹興中國輕紡城這樣的產業依托優勢。
    這些輕紡城即使一時有租金低、服務好、政策優的承諾來吸引商家，但對于數以萬計的紡織企業來說，不可能舍近就遠，將本來利潤就已經很薄的輕紡產品運送到外地乃至外省去交易。經濟學家在市場發展問題上有兩個共識：政府要順勢而為。
    如果經濟發展需要市場，那么政府的推動將有利于市場健康發展；如果趨勢已經往下走，那么政府的推動將可能引致惡性競爭。另一共識是：專業市場切忌近距離的模仿和低層次的重復。問題的嚴重性在于，類似輕紡城的惡性競爭絕不限于紡織品一個行業，皮衣、鞋類、五金、小商品等等的專業市場，正在各地演繹著與輕紡城競爭一樣的鬧劇。
    四、關于投資建設市場的幾點思考
    縱上所述，當前投資建設市場需要進行以下幾點思考：
    1、認真考察市場。聯系實際、事實求是、認真選擇地址、行業、投資方向、投資規模。
    2、結合實際定位市場。目前有些投資方是自己相當然，盲目投資，一哄而上，必然導致投資項目成為“雞脅”，棄之可惜，食之無肉。因此，在確定投資前要結合消費者、經營者、投資者三方實際情況確定投資方向，方向先定位，不貪大貪全，又力爭做大做強。
    3、不盲目采信地方政府向宣傳灌輸。
    一些地方政府從自己的政績出發，從完成招商引資的考核任務出發，夸大投資環境，粉飾太平、掩蓋存在的矛盾、報喜不報憂，從而使投資方熱血沸騰，一旦投資必招致半死半活的尷尬境地。因此投資前必須排除地方政府各方面的干擾，找熟悉當地人文環境、經濟環境的人士全方位掌握第一手資料，知己知彼，才能百戰百勝！
    4、要有得力的經營管理人才。
    這個方面也是至關重要的，一個好的決策如果沒有一批好的經營管理人才來體現它、執行它、發揮它、維護它，必然不是一個圓滿的決策，必將遺患無窮。投資之時，亦是用人之始，因為選擇好的經營管理人才和選擇投資同樣重要，好的選擇是成功的一半！
    五、總述
    以上各項說明僅是我個人的一點心得，還有更多的方面需要用集體的智慧來完善，敬請大家賜教、群策群力、獻計獻策，共創錦繡前程。

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