專業市場的商業規劃

　　隨著房產業發展的日益成熟，房產市場競爭、特別是商業地產市場的競爭尤為激烈，競爭催生新的建筑模式、新的地產概念層出不窮。街區商業以追求形式與功能的最佳組合為目的，街區商業是其中頗為搶眼的一個概念，正成為商業地產中炙手可熱的新模式。有人預測，街區商業將引發下一輪的市場熱潮。它的出現也是城市發展到一定階段的必然結果。
　　■“街區商業”引領樓市熱流成就商業物業
　　街區商業的出現最早在北京。首先是建外SOHO 推出特色商業街區，仿照上海新天地的業態模式，在北京CBD商務區營造一個有16條步行商業小街、300個沿街店鋪，以及20個雙層花園的商業街區；與此同時，以街區商業為概念，由蘋果商業街和“蘋果二十二院街”組成的蘋果街也已面世。第七街區，則完全向外宣傳打造具有時尚特色的商業街區。同時還有像萬達、金地等著名商業地產公司的項目開始準備將其街區商業推向市場。
　　多個街區商業項目的推出，使街區的概念成為近期商業地產中最熱的一個詞。那么，街區概念如何成就商業物業？北京后現代城的主創人員通過對美國佐治亞州建筑界進行的“城鎮復興計劃”考察，提出了“美國后街生活”的產品理念。后現代城的“美國后街”集餐飲、零售、文化、娛樂等為一體，將是一個具國際水平的綜合性時尚休閑區。
　　■城市發展催生“街區商業地產”時代
　　隨著城市社區化的大勢所趨，房地產開發特別是商業地產的開發也必將走向社區化，因此，杭州商業地產步入“街區”時代也是大勢所趨。一方面，源于樓市競爭而帶來的創新的需要；但另一方面，也是城市文明不斷推進的結果。
　　宏觀到城市發展的角度，街區住宅的價值也值得挖掘：由于街區能開放性地融入城市，一方面能共享更多的城市配套資源，另一方面也使街區里的商店、辦公場所、公建配套等得到更大程度的商業利用，達到社區效益的最大化。
　　面臨shopping mall喊停、專業市場走平、縣市大商場的窮途末路，街區商業因有合理的布局，便利的交通，經營形式也更為多樣化，沒有shopping mall和專業市場等的不便，因此是目前較符合中國的商業業態，也是商業模式的一個發展方向。
　　■杭州出現首個“街區商業”
　　從簡單的樓座到組團住區到小區到社區到今天的街區，杭州商業地產的舞臺已經不再拘束于狹隘的建筑平臺和傳統的利潤法則。隨著北京的“街區商業地產”旋風席卷而來，華元.16街區這個帶有鮮明“街區地產”特征的房地產新盤應運而生。
　　作為商業地產的開拓者，華元房產精心打造了下沙首個大型商住項目——— 華元.16街區，它擁有近2萬平方米的街區商鋪和3萬余平方米酒店式寫字樓，將為我們提供前所未有的NEWLOFT生活方式和新銳的 BLOCKSTREET商業模式。十個BLOCK模塊街區相對獨立又渾然一體，主街與四條次街交錯分割，營造立體式的商業內街，形成流動性極強的內部空間。除此之外，它比shoppingmall更精致，更鮮活，但同樣功能齊備，尤為難得的是其中每個鋪位都臨街而設。
　　■“街區商業”的獨特之處
　　街區是城市系統的一個重要構成部分，它的價值不僅在于為土地的發展提供框架和邊界，它也是各單體的“通道”，構成“公共活動空間”；提供各單體發展的“建筑背景”和“視野”，同時還提供給發展商最為重要的商業和人文的“生活文脈”。街區會告訴我們很多東西，除了周邊物業可以賣多少錢外，它也告訴了我們在這個街區，怎樣的生活空間會賣這樣的價格，甚至是更高的價格。這里所指的“城市街區”應該包含兩個指標：一是硬件，在項目建筑空間的營造上，有傾向性地選擇了時尚元素比較高的社區配套，如主體商業街、富有情調的景觀以及高爾夫練習場設施或主題公園；二是軟件，這是“城市街區”的核心體系，即對生活在這個街區的人的生活習慣、人生價值定位等方面的引導。街區商業作為在街區住宅的基礎上應運而生的商業模式更有其獨特之處。以華元.16街區為例，“街區商業地產”應該包括以下要素：
　　1.鋪鋪臨街
　　街區商業最大的商業魅力就在于開放性：街中設街，四面貫通，鋪鋪臨街，無商業死角……處處人潮涌動，商業空間充滿人情味。
　　2.復合功能
　　街區商業業態豐富，集購物、休閑、娛樂、居住等為一體，各業態間互動互補，真正使全人群（各個年齡群）、全天候一站式購物消費成為可能。
　　3.黃金比例
　　街區商業空間不過分大，長度不過分長；街區的科學規劃令人只需步行，便可輕松購物、娛樂、休閑、看電影。黃金比例的店面分布，合理的面寬及進深，讓店鋪投資的性價比達到最高。人性的尺度帶來交往和溝通的便利，更帶來有效商業時間的延長。
　　4.連通城市
　　街區商業與道路、與城市保持密切連通。街區的格局必然是四面貫通的，街區的位置必然是要處在交通樞紐上的。商業不再是一個區域的獨立體，而是一個城市人流量、信息流量、商品流量的集中地。有特色、有生命力的街區不僅極大地阻止了本地消費的外流，更大量吸納了外圍人流。
　　5.動靜隔離
　　街區商業通過空間的靈活過渡，改變了人流熙攘、環境喧囂的商業第一印象，多條商業內街和次內街，多種功能分區，鬧中取靜，靜中求動，實現動靜隔離。消費環境幽雅、舒心、個性飛揚，業態之間動靜有序，互不干擾。
　　6.廣場效應
　　街區商業更注重交流的功能：街區中勢必存在廣場，廣場是人們迷戀一個地域的重要依據，是一個區域活力的第一見證。廣場是最容易吸納人流、聚集人氣的地方，各種有特色文化味道的商業活動讓商業在街區文化的包裝和烘托下價值倍增。
　　華元.16街區追求形式與功能的最佳組合，追求建筑與城市空間相適應。并努力在此基礎上創造出一個生氣勃勃、情趣盎然的城市商住建筑。作為杭州街區商業地產項目中的佼佼者，有四大理由成就了華元.16街區的商業突出地位：
　　理由一：有一種位置注定就是領先者
　　北臨下沙主干道2 號大街，東接9號大街，西與下沙公交站渾然一體；背靠下沙公共配套中心，與文教區的中央廣場近在咫尺，占據大學城入口門戶位置。項目北面正對浙江工程學院，與杭州電子科技大學、浙江警官職業學院等高校緊密相連，南鄰下沙大型住宅區。龐大的消費人群，盡在掌握之中，而區域的至尊首席，更讓人不容置疑。
　　理由二：交通樞紐商機會聚于此
　　地處下沙真正交通樞紐：緊鄰下沙交通主干道2號大街，相連公交下沙中心站，每天公交車班次約為15分鐘/班，隔街斜望地鐵1號線下沙站，相距不到300米。
　　交通通暢，當然人氣鼎盛、人流如織，商機自然源源不斷。
　　理由三:互動業態打造城市客廳
　　集合多種經營業態：酒店、餐飲、娛樂、休閑、購物應有盡有；首個電影超市、國際餐飲巨頭取悅年輕人的需求；酒吧、茶室、咖啡廳打造下沙的會客大廳；各類時尚精品店滿足顧客購物欲望，營造全方位的感官享受。
　　只有如此新鮮而全面的功能，才足以成為下沙城的“城市客廳”。從此，下沙擁有了自己標志性的約會地。
　　理由四：鮮活模式人流由此駐足
　　華元.16街區帶給杭州的不僅是一個出色的商住項目，更為杭州帶來了一種商業地產的全新模式，這種模式是房產市場競爭的需要，也是城市發展到一定階段的必然結果。我們可以預見，2004年地產投資將由商鋪時代進入街區時代。
　　市場類商鋪在國內商鋪投資市場的角色無庸質疑，一方面，市場份額巨大，另一方面，不少市場類商鋪頻頻創造銷售“天價”。
　�。�1）、專業市場規模特點
　　規模大小和經營的商品的類型沒有關系，往往和市場所處地域的市場支撐能力、投資商的實力以及市場經營的方式等因素密不可分。
　　比如，同樣是電子市場，專業經營電腦、配件、耗材及輔助設備北京中關村的海龍電子市場，規模龐大；而位于北京東南三環的“億客隆南城電子總匯”則規模較小，其規模差別的原因在于中關村和北京南城電子消費市場需求的差別。
　　不同實力的投資商即使在同一個地區，投資建設同樣類型的專業市場，專業市場的規模也會差別很大，當然贏利能力也會差別很大。這種情況一旦擺在商鋪投資者面前，選擇不可避免。
　　經營同樣商品的專業市場，批發、零售的投資形式對其規模的影響很大。比如位于北京南城沙子口的辦公用品批發市場，其規模約1萬平方米，專業批發辦公所需各類用品，在北京有很高的知名度，這種規模對于辦公用品零售來講一定是不恰當的。
　�。�2）、專業市場規劃設計特點
　　專業市場的規劃設計并不復雜，開發商往往將每層合理分區或/并分成幾條步行街，商鋪沿街布置或商鋪按照“島”型布置。 步行街的長度建議不要太長，超過600米，消費者同樣可能產生疲勞、厭倦的感覺。
　�。�3）、專業市場名稱特點
　　專業市場的名稱體現所在的位置和所經營的商品類型兩大要素。這種名稱方式可以給消費者提供盡可能多的信息。
　　（4）、專業市場商鋪的特點
　　商鋪的形式
　　專業市場商鋪的主要形式為鋪位形式，極少鋪面形式。
　　投資回收形式
　　專業市場商鋪的投資回收形式有采取商鋪出租的，也有些采取商鋪出售方式的。從上述內容可以看出，專業市場商鋪的投資回收形式差別較大。
　　比如，東方家園、英國百安居、德國歐蓓德都屬于專營家居建材用品的專業市場，這類專業市場基本上都是由經營商統一經營管理；北京沙子口辦公用品批發市場，屬于批發類專業市場，經營商采取出租經營的方式；北京碧溪家居廣場也屬于專業市場，開發商就采取商鋪出售、經營商接受業主委托統一經營管理的方式。
　　需要指出的是，進行商鋪投資的投資者在選擇專業市場商鋪的時候，需要對商鋪的投資形式進行深入了解，而且專業市場的規模越大，項目的管理對商鋪價值的影響力越大。

點擊次數:610