批發市場調研計劃

    工作重點：了解當地市場的商業現狀、市場機會、項目可依托資源。最終形成項目定位建議與可行性研究報告，為招商與銷售工作作出指導。
     本項目工作重點圍繞（項目所在市）商貿城的最初產品定位：（****），安排市場調研，力求尋找市場空隙點、市場差異與可執行層面。
下面我針對本項目的工作內容制定如下執行計劃
    （一）市場調研目的
     本次調研旨在通過分析目前行業的發展現狀、城市商業總況、消費承載與來源、市場資源依托、投資經營力、可比類似競爭業態現狀，以商業需求和市場依托為導向，以客觀的市場研判為依據，提出可行的市場定位，為項目的招商銷售提供依據。
    市場調研所要需掌握的資料：
    1、了解該區域城市商業整體規劃、布局與經營現況
    2、了解定位所述行業在城市的發展狀況與需求
    3、了解商鋪投資經營戶的來源、投資意愿與經營需求
    4、了解輿論及投資經營者對項目的態度
    5、了解商業總體量與飽和度
    6、了解行業持續發展力與輻射能力
    7、了解周圍城市和行業組織的可借資源
   （二）工作周期
    3.29-4.7，共計10天。
   （三）調研內容與形式
    調研內容：政治法律環境、項目環境、商業地產環境、投資經營特殊群體、消費來源及輻射力、爭對手情況。
    調研形式：資料收集及訪談調研。
   （四）工作組人員名單與分工
    項目組全權負責：
    項目報告主撰：                      報告策劃負責：   
    銷售支持：                            研展專員：
    商業分析：                           工作計劃統籌：
    （五）工作階段內容與要求
    工作階段         工作內容         執行         時間安排
    準備工作         工作計劃安排，成員確定               
    問卷與訪談提綱設計并討論               
    請主委審核問卷，并準備好問卷與訪談提綱               
    調研禮物準備               
    項目所在市商業地產市場調研         項目立地條件與環境調研               
    當地商業環境與商業現狀               
    商業政策、行業法規與商業規劃及商業供應量               
    市場特色與可依托資源的調查               
    行業組織與政府走訪               
    投資經營戶的訪談               
    同類可比市場的調研               
    市場供應情況的整理、分析               
    項目SWOT研判               
    研究成果
    提報         市場可行性報告及新定位遞交               
    市場定位         項目業種規劃與組合                 項目定位報告主要內容，依據項目執行結果與開發商意見再執行
    功能布局初步定位               
    項目主題定位               
    項目品牌形象定位               
    目標客戶與消費群體定位               
    銷售策略定位               
    產品設計建議書         項目整體開發規劃與建議               
    項目建筑風格與環境規劃建議               
    交通組織規劃建議               
    項目營業空間規劃布局建議              
    項目投資收益測算         成本費用分析               
    營業利潤分析               
    經濟效益分析               
   （六）商業調查的課題與目的
    一、政治法律環境調查 （略）
    目的：協助進行市場決策
    二、項目基地調研
    目的：進行項目立地條件調研與分析
    1、項目周邊的交通狀況
    2、項目所在地區的經濟結構、人口及其就業狀況、就學條件、基礎設施情況等
    3、項目周邊的商業設施氛圍與競爭物業的情況。
    三、項目商業大環境調查
    目的：分析項目的市場容量
    1、地區或城市的經濟特性（國民經濟產業結構和主導產業），包括經濟發展規模、趨勢、速度和效益。
    2、項目所在地區的經濟結構、人口及其就業狀況、就學條件、基礎設施情況、地區內的重點開發區域、同類競爭物業的供給情況。
    3、服務區域城市居民收入水平、消費結構和消費水平
    4、目所在地區的對外開放程度和國際經濟合作的情況，對外貿易和外商投資的發展情況。
    5、稅政服務：重點調查商業經營戶的政府政策。經營成本（稅收、租賃費用）和收入狀況。
    四、商業地產環境調查
    目的：分析當地市場商鋪需求狀況
    1、商圈分布、商業的構成（市場與商業街區）與消費者來源。
    2、商鋪價格、功能（用途）、結構、建設進程、推廣方式、銷售租賃狀況等。
    3、類比市場的現分布、價格、檔次、定位、結構、建設進程、推廣方式、銷售租賃狀況等。
　　4、本項目可比市場，現經營投資戶對房地產的環境、功能、格局、售后服務的意見及對我們項目產品的接受程度。
    5、商鋪需求影響因素調查：地區投資租賃戶的構成、來源及消費群體消費目的；投資租賃戶現實需求和潛在需求的情況；投資租賃戶的收入變化及其購買能力與投向。 
    6、商鋪需求發展趨勢分析。
    五、投資經營特殊群體分析
    目的：了解項目可行性與機會點
    1、地區經營戶情況調查。
      a、當地從事大型商業的人員調查；
      b、經營成本及投資收益情況；
      c、對當地商業情況、分布的認識及需求；
    2、項目投資可行調查
      a、項目了解度調查
      b、當地投資情況了解
        *投資者來源與分布情況；
        *經營及置業心態；
        *投資回報情況；
      c、項目的認可情況與未來預計了解
    六、消費來源及輻射力調查
    目的：分析市場的消費輻射能力
    1、消費來源調查
    可比市場消費群體的類型、消費群體的來源、消費目的與消費習慣
    2、消費需求力調查
    可比市場消費量、消費方式、消費頻率
    3、媒體溝通渠道調查
    了解主要的宣傳通路和客戶可觸媒介
    七、競爭對手情況調查
    目的：對比項目，尋求項目操作最佳方式
　   1、爭者及潛在競爭者的實力和經營管理優劣勢調查。
　   2、競爭者的商鋪設計、建材及附屬設備選擇、服務優缺點的了解。
　   3、競爭者價格的調查和定價情況的研究。
　   4、對競爭者廣告的監視和廣告費用、廣告策略的研究。
　   5、對競爭對手銷售渠道使用情況的調查和分析。
　   6、對未來競爭情況的分析與估計等。
　   7、項目城市，尤其是同街區同類型商鋪的供給量和在市場上的銷售情況。
     8、競爭性新產品的投入時機和租售績效及其發展動向（可不進行專項調查）。
    （七）工作表單
    項目所在市非個體商業情況調研記錄
    開場：您好，我們是受*房產委托進行商業地產研究的工作人員，（遞名片），由于我們剛來，對項目所在市還不是很了解，今天很冒昧地拜訪您，主要是考慮到您是這個行業里的專家，我們對項目所在市商業能進行個詳細的了解，取取經，。。。。
    拜訪人                 拜訪者身份描述       
    聯系地址       
    訪談記錄                                                      拜訪時間：
    1、您了解*房產和*房產開發的（案名）商貿城嗎？什么渠道知道的？
    2、項目所在市的商業概況（布局、格局、特點）與經濟特色與未來趨勢走向分析。
    3、項目所在市的主要的商業經營者的來源與經營品種，銷售對象與地區
    4、項目所在市的商業對外的銷售或者輻射的情況
    5、項目所在市以前是否有過類似航宇房產的開發商業與住宅的外地公司開發項目。結果如何？
    6、您對項目所在市商業的優勢與劣勢的看法？
    7、您對我們項目定位為（****）的看法怎么樣？
    8、您認為以我們項目這么大的面積與項目所在市目前的商業現狀，項目可以操作的機會是那些？怎么操作最合適？我項目的商鋪銷售價格可能達到的價格？
    9、（針對市場管理部門）我想大概了解下，經營者現在的經營成本（稅費、管理費等）和大概年收益。
    項目所在市商業個體調研記錄
     開場：您好，我們是*房地產的工作人員，（遞名片），我們現在在（地點）開發一塊商業項目，今天很冒昧地拜訪您，主要是想聽聽您的意見，了解下情況。
（考慮到經營戶時間上可能比較緊，所以可將下面的提綱打亂，逐個記錄。或者找市場工商部門或市場辦公室推薦進行訪談。）
    拜訪人                 拜訪者身份描述       
    聯系地址       
    訪談記錄人：    

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