2010轉(zhuǎn)型元年 最彪悍的4種中國地產(chǎn)商業(yè)模式

　　2010年，地產(chǎn)商業(yè)模式元年。靠圈錢圈地吃上漲房價的大鍋飯模式正在過時。
　　你知道嗎？20年來的巔峰代表萬科，現(xiàn)在最為糾結(jié)。
　　商業(yè)模式必將成為未來10年行業(yè)分化的最重要杠桿。
　　什么樣的模式才值得你放心投資？密切關(guān)注中國特色地產(chǎn)升級的四大趨勢。
　　注定的轉(zhuǎn)型
　　美歐日韓的地產(chǎn)歷史證明，無論多么投機，房地產(chǎn)史就是人口史。
　　研究表明，過去10年中，澳大利亞、英國和美國房價大漲，其人口總體也是上漲，因為他們擁有較多的移民。而過去10年，德國、日本、韓國的房價一直走低，正好與人口增長速度的顯著放緩?fù)瑫r發(fā)生。現(xiàn)在在韓國，純正的房地產(chǎn)上市公司基本上已消失。
　　過去十年，中國地產(chǎn)大牛市的造就，實乃人口紅利造就。1962-1980年中國迎來了人口增長的高峰期，目前這批“嬰兒潮一代”正是購房適齡人，有43%的人口居住在城市。這也是一群掌控目前中國財富命脈的人群，這一人群和迅速的城市化帶動了地產(chǎn)的迅速繁榮。
　　但2010年年初突然冒出來的民工荒已將人口紅利的枯竭問題提上倒計時。對這一時間窗口的研究有多種角度。
　　如果以25-45歲為購房適齡人口，則在2008年已經(jīng)達(dá)到高峰，隨后將持續(xù)下降。若以35-54歲為社會中間群體，則這一紅利在2010年即達(dá)到高峰，此后將展開四五年的平臺。而萬科也擁有屬于自己的版本。
　　無論以哪個版本計算，人口紅利留給地產(chǎn)的黃金期已經(jīng)不多。當(dāng)然，未來還有另一個因素可在某種程度對沖紅利萎縮，即城市化。中國目前城市化率為45.6%，未來尚有2億多人口需要城市化。不過問題在于，中國的戶籍制度和過早脫離購買力的房價會很大程度上將城市化需求分散化。
　　拐點之前，地產(chǎn)商必須做好戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。
　　可資借鑒的案例是，美國幾大地產(chǎn)商普爾特（一譯帕爾迪）、萊納和桑達(dá)克斯，都是因為面對1960年代房地產(chǎn)過熱導(dǎo)致的市場低潮而第一次做了重要轉(zhuǎn)型。而歷史經(jīng)驗支持，每當(dāng)一個國家的城市化率達(dá)到50%的時候，住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)之間的翹翹板開始錯位，商業(yè)地產(chǎn)的景氣周期超越住宅。
　　我們相信，萬科在此時做出的決定是具有歷史前瞻性的，雖然郁亮強調(diào)主體仍然走住宅線路。不過當(dāng)郁亮站在20年后回眸，或許他明白當(dāng)時是為了敷衍媒體。
　　因為紅利拐點之后，中國住宅地產(chǎn)還有起死回春的機會嗎？譬如有全球移民的增量？目前我們看不到。條件或許只有一個，即迅速重新放開計劃生育。
　　轉(zhuǎn)型的難言之隱
　　如果我們停留在這個分析水平線上，顯然是紙上談兵。
　　主流的分析論點是，因為中國地價的飆升速度太快，而未來房價趨勢很難追得上，二者之間的剪刀差越來越少。所以，傳統(tǒng)的依靠快速滾動，賺房價上漲的錢的辦法過氣了。
　　如果是因為這樣，那么我們會對此感到奇怪：目前明確提到轉(zhuǎn)型的公司，只有萬科和金地兩家向來投好的類似民營的兄弟公司。我們沒有聽到保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、中海外等等地產(chǎn)巨頭的表態(tài)。
　　而喊得最多的口號，其實是一線市場轉(zhuǎn)入二三線。這并不是重大的行業(yè)邏輯變革，是機會的轉(zhuǎn)移。
　　這是否意味著，中國的地產(chǎn)轉(zhuǎn)型可能只對部分地產(chǎn)商產(chǎn)生效用。反過來說，一些強勢地產(chǎn)商根本不存在轉(zhuǎn)型問題，或者說它們一開始就擁有了強大的商業(yè)模式。
　　是什么逼迫著萬科調(diào)整思路？我們以為直接的原因是，近兩年大央企地產(chǎn)模式、城投模式、類城投模式（招商地產(chǎn)、華僑城、華潤置地等）等帶有強烈政府背景地產(chǎn)模式興起，打亂了原來的住宅地產(chǎn)開發(fā)的“短平快”模式——土地和資金的周轉(zhuǎn)，原來是弱勢地產(chǎn)商的強項，現(xiàn)在顛倒過來了。
　　在這個簡單的公式中：凈資產(chǎn)收益率＝銷售凈利率×資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率×權(quán)益乘數(shù)（財務(wù)杠桿）
　　資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率被人為的降低了。或者說，對整個行業(yè)而言，結(jié)構(gòu)性的失衡了。這也意味著，因資產(chǎn)周轉(zhuǎn)問題而導(dǎo)致的商業(yè)模式轉(zhuǎn)型，也是失衡的，弱者被提前，強者被延后。
　　所以，我們根本不用擔(dān)心強勢央企的商業(yè)模式問題。他們本身就是極具競爭力的商業(yè)模式。他們的轉(zhuǎn)型，需要市場進一步的大調(diào)整。
　　中國特色的商業(yè)模式
　　這就是中國特色的市場邏輯。
　　中國的邏輯是有很多特殊的，比如說，房價收入比已經(jīng)非常畸形了，地產(chǎn)能照樣萬馬奔騰。是什么使得房價居高不下呢？你看看上周北京誕生的地王就知道了，大量成本低廉、勢力龐大、后顧少憂的央企資本，讓中國的地產(chǎn)價格杠桿變形了。
　　在上述公式中，可以做出幾個轉(zhuǎn)型的推導(dǎo)，這也是美國幾大地產(chǎn)商的轉(zhuǎn)型路徑：要么是像Centex通過產(chǎn)業(yè)化提高周轉(zhuǎn)率，再通過細(xì)分化市場苦苦守住住宅市場，要么像Horton那樣通過連鎖銷售的模式那樣壓縮成本提高利潤率，要么像Lennar轉(zhuǎn)向金融服務(wù)商和商業(yè)地產(chǎn)，提高資金周轉(zhuǎn)效率，要么像BXP一樣轉(zhuǎn)型做商業(yè)地產(chǎn)，專注與產(chǎn)品利潤提高和內(nèi)涵挖掘。
　　這就是目前萬科和金地所努力的幾個方向。
　　但是正如上圖所示，官方資本和國有土地，所衍生出的地產(chǎn)資源分配路徑迥異于美國，也與香港完全不同。
　　在這二者構(gòu)成的框架下，資金和土地成本降低，周轉(zhuǎn)壓力小，因而中國可能難以出現(xiàn)廣泛的金融地產(chǎn)，住宅產(chǎn)業(yè)化也有相當(dāng)難度。
　　目前已經(jīng)形成的具有強勁生命力的模式，將在一段時間代表著重要方向。
　　一是，央企集團，以中國建筑為典型，整合建筑和地產(chǎn)，甚至可能及其他，類似于美國Centex；
　　二是，城投模式興起；
　　三是，大型地產(chǎn)商與地方政府合作，綁定型的綜合性社區(qū)或園區(qū)地產(chǎn)，將成為一個趨勢，比如招商地產(chǎn)與地方合作而成的“工業(yè)地產(chǎn)”，華僑城的旅游地產(chǎn)，保利地產(chǎn)和萬科籌備進入的老年地產(chǎn)等等。
　　而商業(yè)地產(chǎn)，毋庸置疑將獲得廣泛的發(fā)展，這不但是城市化發(fā)展的需求，更是中國特色的地產(chǎn)環(huán)境下的市場需要。由此構(gòu)成的地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)，會逐漸走上前臺。
　　同時，我們可以預(yù)見到一些衰亡，那將大量發(fā)生在如下區(qū)間：無資金實力的中小開發(fā)商、不轉(zhuǎn)移到次級市場的一線和二線住宅開發(fā)商、商業(yè)地產(chǎn)比例過重而融資渠道有限或周轉(zhuǎn)效率極差的企業(yè)。
　　最后是死死守在住宅開發(fā)領(lǐng)域，而沒有任何商業(yè)模式對沖的無論大中小型公司。

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