購物中心應合理規劃 不應重走美國老路

　　受金融危機的影響全球購物中心的營業收入大幅下滑，其中以美國最為明顯。據統計，中國的購物中心雖然也受到影響，營業收入同比增長幅度大幅下滑，但相比西方國家明顯具有“抗寒”能力，且受影響周期短。但這絕不說明中國購物中心尚待發掘的空間很大。
　　“經濟復蘇” 但“消費疲軟”
　　美國經濟危機似乎已經見底，巴菲特和蓋茨在感恩節前聯手在媒體上為市場鼓氣。不少經濟學家都宣布美國經濟已經開始復蘇，但至于經濟恢復的走勢，專家們則是各持己見，爭執不下。無論如何，消費疲軟仍然是不可爭辯的事實，而與消費直接掛鉤的零售業也仍是萎靡不振，零售業的主要渠道之一購物中心更是首當其沖，一片蕭條。
　　感恩節第二天，“黑色星期五”本應是美國歷史上最繁忙的購物日，標志著圣誕購物季的開始。據世界最大的零售業行業協會全美零售商聯合會的統計，“黑色星期五”這個周末，全美到商店和網上購物的消費者雖然高達1.95億人，超過上年同期的1.72億人，但是2009年的消費者，出手卻不如上年大方，人均消費從372美元降至343美元。
　　商業地產專門咨詢公司Reis認為，在今后的兩年里，購物中心的空鋪率會一直上升，而店租卻會不斷下降。地區性的封閉式購物中心的空鋪率已高達8.6%，是2000年以來的最高紀錄。第三季度購物中心退租的商店遠遠超過定租的商店，過剩的店面高達530萬平方英尺。而美國中部的一些地區空鋪率更是驚人，超過15%。
　　通用電氣公司旗下的GE資產GE資產房地產的首席執行官對經濟前景不那么樂觀，認為隨著空鋪率的不斷增加和商業地產借貸的凍結，致使商業地產的價值在2010年還要繼續下降13%。房地產數據研究公司Real Estate Econometrics LLC。也預告商業地產借貸狀況繼續惡化，商業地產貸款的違約率在第三季度達到3.4%，已經創下16年的紀錄，但是兩年內將再創新高達到5.4%。
　　“購物天堂”到“消費死角”
　　在過去的50年里，美國建造了近5萬個購物中心，許多區域出現了購物中心過剩的問題。隨著大量新建購物中心的出現，早期的購物中心被放棄，于是，這些中心變成“死角”。據悉，2009年近100個購物中心從“天堂”變成“死角”。
　　此外，導致購物中心衰落的一個重要原因是主力商店經營不利。一般來說，購物中心都有兩三家重要的商店，又稱“anchor store”，是支撐整個購物中心的核心。近年來，百貨商店的經營模式受到兩方面的挑戰，一面是精品和專營店吸引了年輕富裕的消費群體；另一頭，像沃爾瑪這類大型廉價連鎖店又搶走低檔消費的顧客，百貨商店只好受夾板氣。本世紀初迅速發展的網絡購物對問題重重的百貨連鎖店來說更是雪上加霜。由于百貨商店在購物中心中位置顯赫，唇亡齒寒，百貨商店的危機就成了對購物中心的挑戰。
　　回顧購物中心50年的發展過程，可以看到接近晚期，購物中心泛濫全美，甚至蔓延到其他發達國家。發展商只求利潤，忽視人口、社區、經濟狀況，就連建筑本身也失去美感，早已偏離格魯恩最初追求的理想境地。其實，發展商在購物中心發展的過程中，也在調整購物中心的建筑風格和經營模式。到了20世紀90年代中期，美國購物中心的建造從封閉式轉向開放露天型，時尚生活中心成了購物中心的新模式。到了90年代后期，全美建造的時尚生活中心超過了100家。相反，從2006年至今，全美只建造了一個封閉式購物中心。與傳統購物中心相比，時尚生活中心主要面對高檔的顧客群。但時尚生活中心沒能挽救購物中心，隨著金融風暴的到來，讓購物中心陷入了更深的困境。
　　“前車之鑒”需“引以為鑒”
　　近10年，購物中心在中國內地也迅速發展，已經從大城市開始蔓延到中小城市，大有后來者居上的趨勢。區域性的購物中心在今后10年里仍是商業地產中的佼佼者，所以還在大量投資。
　　但是，內地的購物中心已經出現美國經歷的那些問題。不少購物中心都出現顧客沒有店員多的情況，這些購物中心的盈利狀況究竟如何？購物中心的顧客群到底是誰？據Jones Lang LaSalle 地產公司估算，北京2009年第三季度空鋪率高達16%，而且店鋪還會不斷增加，所以購物中心地產業不很樂觀。但愿中國的發展商和投資者不要重蹈覆轍，像美國購物中心一樣深陷困境。

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